O ano de 2019 foi positivo e de expansão para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil. O IFIX, índice que mede o desempenho das cotações dos FIIs na B3, acumulou variação positiva de 35,98% no período. No início de 2020, as expectativas eram de continuidade no movimento positivo, mas os fundos imobiliários, assim como outras classes de ativos, foram atingidos pela crise decorrente do novo coronavírus.

Entre março e abril, meses que consolidaram as maiores desvalorizações nos FIIs, os preços das cotas derreteram, sem distinção entre os tipos de fundos imobiliários e os setores de atuação. Todavia, passado o período de stress crítico, o mercado de FIIs no Brasil mostrou maturidade e iniciou sua recuperação, apesar das incertezas e dificuldades econômicas em meio à pandemia.

Em Live para o canal no YouTube da Genial Investimentos, o analista CNPI e especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research, prof. Marcos Baroni, explicou que o cenário de juros baixo com viés deflacionário colaborou para que os investidores buscassem outras opções de investimentos durante a pandemia, encontrando nos FIIs ativos com performance acima dos títulos públicos. Para ele, o Brasil deve chegar à marca de 1 milhão de investidores pessoas físicas em fundos imobiliários em 2020. Atualmente são quase 900 mil.

Como sempre dizemos neste blog, desempenho passado não é promessa para o futuro, mas entender o contexto e analisar as expectativas do mercado são aspectos fundamentais para quem já está ou deseja começar a investir em FIIs. Por isso neste artigo vamos falar sobre o mercado de fundos imobiliários durante a pandemia da COVID-19 e sobre as expectativas para esses ativos no segundo semestre de 2020.

Como o coronavírus afetou os FIIs?

As cotações dos fundos imobiliários sofreram indistintamente durante os meses de março e abril, retornando parte dos resultados positivos de 2019. Para exemplificar o crescimento deste mercado, em 2019, tivemos mais de 23 bilhões em ofertas a mercado versus 11 bilhões em 2018. O número de cotistas em fundos imobiliários passou de 200 mil, em dezembro de 2018, para próximo de 900 mil em junho de 2020.

Os desafios entre os setores econômicos representados nos FIIs eram divergentes. As medidas de distanciamento social afetaram, principalmente, os shopping centers, que precisaram fechar as portas das 577 unidades distribuídas pelo território brasileiro. Segundo Rodrigo Selles, diretor da BRPP e gestor do MALL11, no fim de junho, aproximadamente 80% desses centros comerciais reabriram, mesmo que operando parcialmente.

Os efeitos colaterais da crise também foram sentidos nas ofertas dos FIIs, que, diante das incertezas, foram paralisadas no mercado. Em março, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tinha R$ 3,8 bilhões em emissões aguardando análise. Apenas nos dois primeiros meses de 2020, a Anbima contabilizou R$ 6,8 bilhões em ofertas de fundos imobiliários. Além da paralisação das ofertas, a queda nas cotações fez com que muitos ativos fossem negociados abaixo do custo de reposição durante a crise.

FIIs ainda maiores

Embora ainda não seja possível prever os impactos da crise no longo prazo, o mercado brasileiro de FIIs mostra maturidade, maior profissionalização e apetite por ativos que ofereçam potencial de ganhos acima da Selic, que, assim como a inflação, opera em mínimas históricas.

De acordo com Flávio Cagno, sócio e gestor dos fundos imobiliários de CRI da Kinea, o mercado já vê uma recuperação das cotações e captações dos FIIs. “Não sabemos se a crise vai piorar, mas olhando o cenário atual, há uma sinalização de retomada grande das ofertas, e os próximos meses irão deixar isso mais claro”, afirmou em Live no canal da Genial no YouTube. Para ele, os investidores entenderam que, no contexto atual, não é possível deixar 100% das aplicações na renda fixa; e os FIIs são a porta de entrada natural para muitas pessoas físicas na Bolsa.

No caso dos shopping centers, embora os desafios sejam grandes, com possível inadimplência e aumento na taxa de vacância no curto prazo, a tendência é de recuperação para o setor, pois esses imóveis são mais do que centros de compra, oferecendo espaços de lazer e entretenimento com segurança aos clientes.

Para o gestor do MALL11, uma forma do cotista de FIIs encarar bem a crise é comparar a taxa de vacância com a situação em que um apartamento é desocupado pelo inquilino. “Você pode perder a renda por um período, mas o imóvel ainda está lá. Com os fundos é a mesma coisa. O ativo (imóvel) não vai se desvalorizar 30% ou 40%, mesmo que a cotação do FII caia nesses patamares, como vimos em março”, afirma. 

Para as lajes corporativas, Baroni lembra que desocupar um escritório é uma iniciativa com custos elevados, e muitas empresas fizeram investimentos altos para ocupá-los. “Essas lajes não são devolvidas do dia para a noite, então existe uma latência”. Para o professor, a migração gradual dos escritórios para o trabalho remoto pode abrir oportunidades para outras empresas em busca de melhor localização. Já as lajes localizadas em áreas secundárias, que encontravam dificuldades e tinham maior taxa de vacância antes da crise, devem precisar de mais tempo para se recuperarem. 

Os galpões logísticos passam por este momento com mais tranquilidade, haja vista o crescimento do e-commerce durante a crise e a característica de longo prazo dos seus contratos. No médio e longo prazo, todavia, o segmento pode sofrer reveses na renegociação de contratos, dependendo da localização dos imóveis e das expectativas econômicas.

ebook fundos imobiliários

Por que investir em fundos imobiliários?

O investimento em cotas de FIIs torna possível a aquisição de imóveis e a geração passiva de renda, sem as burocracias do mercado imobiliário. Com um investimento inicial de R$ 100,00 é possível se tornar cotista de um fundo imobiliário e obter isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos recebidos.

Como mostramos no decorrer deste post, apesar dos desafios e das incertezas, o mercado brasileiro de fundos imobiliários está em rota crescente, mais maduro e profissional. Para investir em FIIs basta abrir uma conta gratuita na Genial Investimentos. Além de fundos imobiliários, você terá acesso a outros investimentos que também o ajudarão a construir um patrimônio para o amanhã.

Abra sua conta na Genial Investimentos - Banner Post

Publicado por Genial Investimentos

A Genial é a plataforma de investimentos que está democratizando o acesso aos melhores produtos do mercado, de forma simples, ágil e eficiente, através de uma assessoria financeira isenta, transparente e qualificada.

Comentários

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *