Sumário

Já pensou em virar dono de grandes empreendimentos? Com os fundos imobiliários, isso é possível!
 
Nessa modalidade de investimento, você possui as mesmas vantagens da compra de um imóvel, porém consegue investir com baixo valor inicial, sem burocracias e com muito menos custos.


Neste e-book, vamos ensinar o que são os fundos imobiliários, os tipos, suas vantagens e como investir neles. 


Lembre-se, conhecimento e informação são peças-chave que devem ser acumuladas, assim como o nosso patrimônio. 


Boa leitura!

Fundos Imobiliários 2.0

O Guia Completo

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Como funcionam os FIIs

Como investir? Saiba duas formas

Vantagens dos fundos imobiliários

Os principais tipos de fundos imobiliários

Mercado de Fundos Imobiliários volta a se aquecer

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Os fundos de investimentos imobiliários, ou simplesmente fundos imobiliários, são fundos que investem em imóveis e/ou títulos de renda fixa lastreados em imóveis. Esses fundos investem, de forma geral, em imóveis comerciais e corporativos, como shopping centers, lajes corporativas de alto padrão, hotéis e galpões industriais.

Em geral, esses imóveis têm como inquilinos grandes empresas. Nada impede que fundos imobiliários invistam em imóveis residenciais, por exemplo, mas esse modelo não é comum no Brasil. Fundos que investem em imóveis diretamente, em geral, podem lançar mão de dois tipos de estratégia: compra e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou aluguel para inquilinos de alta qualidade. Além de combinar os dois modelos.

Existem, porém, fundos imobiliários que não investem em imóveis diretamente. Há aqueles que apenas compram cotas em outros fundos imobiliários e, também, os que só investem em papéis de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário. Entre esses papéis, o mais comum é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que dá ao detentor o direito de receber pagamentos de algum tipo de financiamento imobiliário.

Fundos Imobiliários 2.0

O Guia Completo

Como 
investir? Saiba
duas formas

eBook online

Luciano Faustino

CMO da Genial Investimentos

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Os fundos de investimentos imobiliário são fechados. Isso significa que eles têm número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente. Ao serem constituídos, eles abrem para captação por um período determinado, em que os interessados podem se candidatar a compra de cotas com um preço fixo.

Terminado o período de captação, cada cotista recebe o número de cotas ao qual se candidatou, não sendo mais aceitos novos cotistas nem novos aportes. Caso o gestor opte por aumentar o patrimônio do fundo por algum motivo – por exemplo, porque ele precisa de mais dinheiro para um novo investimento – ele deve fazer uma nova emissão de cotas com um novo ciclo de captação.

Os resgates também não são permitidos durante o período de vigência do fundo. Estes só podem ocorrer quando o fundo encerra suas atividades. Para sair do investimento e reaver o valor aplicado, o investidor precisa vender suas cotas para outro interessado. A manobra, aliás, é a única maneira de tornar-se cotista de um fundo fechado ou aumentar a participação fora do período de captação.

Em outras palavras, em um fundo imobiliário, para adquirir mais cotas fora do período de captação é necessário comprá-las de outro investidor; e para desfazer-se delas durante a vigência do fundo, é preciso vendê-las a outro investidor.

No caso dos fundos imobiliários, esse processo de compra e venda é facilitado, pois a maior parte dos FIIs tem cotas negociadas em Bolsa de Valores, como se fossem ações. Há um valor mínimo de investimento durante a captação, mas, passado esse período, os valores das cotas podem se valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de inversão também variam.

Fundos com perspectiva de bom desempenho podem ser mais procurados pelos investidores, como, por exemplo, os que valorizam as cotas. No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não oferece possibilidades muito boas, ou mesmo se desejarem realizar os lucros após um período de grandes altas, eles podem querer vender suas cotas, o que derrubaria o preço.

Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII fora do período de captação é igual ao número de cotas que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota naquele momento. E esse preço pode variar diariamente, podendo ser maior ou menor em relação ao valor mínimo inicial.

Os rendimentos dos fundos imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para pessoa física, o que funciona como chamariz para o pequeno investidor. A segunda maneira de lucrar é pela valorização da cota. Nesse caso, o ganho é tributado em 20% e a responsabilidade de recolhimento do imposto de renda é do investidor, da mesma forma que ocorre com as ações.

Mas atenção: assim como é possível ter ganhos com a valorização das cotas, podem ocorrer perdas no caso de uma desvalorização. Ao comprar cotas de um FII, portanto, o investidor deve estar ciente de que só poderá sair do investimento, durante a vigência do fundo, vendendo suas cotas, e o valor de venda dependerá do valor de mercado delas.

Para começar a investir em um fundo imobiliário, há duas maneiras: por meio de oferta pública ou pela compra de cotas de outro investidor, processo que, em linhas gerais, costuma ser realizado na Bolsa de Valores.
Se o investidor quiser se desfazer de um aporte em fundos imobiliários, basta vender suas cotas a outro investidor interessado.

Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis. Há diversas vantagens, como:

INVESTIMENTO INICIAL BAIXO: 
Com centenas ou alguns milhares de reais é possível comprar uma fração de um ou mais imóveis. Enquanto isso, o investimento direto em imóveis exigiria juntar centenas de milhares de reais para comprar um único apartamento.

DIVERSIFICAÇÃO COM POUCO DINHEIRO: 
Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor consegue, com poucos recursos, comprar uma carteira já diversificada de imóveis e papéis. Já o investimento direto em imóveis exige que o investidor desembolse milhões de reais para diversificar adequadamente.

MENOS BUROCRACIA: 
Esqueça papeladas, visitas a imóveis ou inquilinos. Tudo isso pode ser evitado com os fundos imobiliários, uma forma indireta de investir em imóveis e receber aluguéis, sem ter que lidar com problemas externos. Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis.

ACESSO A ATIVOS DE QUALIDADE: 
Os imóveis que compõem a carteira dos fundos imobiliários costumam ser de alto padrão, com inquilinos de qualidade. Esse tipo de investimento costuma ser inacessível à pessoa física, que dificilmente, compraria um edifício corporativo de alto padrão.

ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA: 
Os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para a pessoa física. Essa talvez seja a principal vantagem desses fundos para o pequeno investidor. Para ter seus rendimentos isentos de IR, o fundo imobiliário deve, necessariamente, ter cotas negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas. O cotista beneficiado não pode ter mais do que 10% das cotas do fundo. Mas atenção: os lucros obtidos com a venda das cotas na Bolsa são tributados em 20%. Não existe a isenção de IR para vendas de até 20 mil reais mensais, como ocorre para as ações. Mas é possível compensar lucros com prejuízos na venda das cotas.

Fundos de renda

Os fundos imobiliários que geram renda são aqueles que compram ou constroem imóveis para alugar. Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma quantia referente aos aluguéis. O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente diminui a renda com aluguel, o que impacta os rendimentos do fundo. Quanto mais vazio o imóvel, pior.

Entretanto, os contratos de aluguel dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos imobiliários tendem a ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade e menos arriscados do que pessoas físicas. Bem diferente de alugar um imóvel residencial. Outro ponto importante sobre os fundos de renda com aluguel é a forma como ele é calculado. Alguns pagam um aluguel fixo, outros pagam uma pequena parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos locatários.

Agora que você já sabe o que são e como funcionam os fundos de investimentos imobiliários, é importante entender o cenário e como os FIIs voltaram a ser atrativos, a ponto de estarem entre os melhores investimentos de 2019. No auge da crise brasileira, entre 2014 e 2016, os fundos imobiliários não viveram os seus melhores momentos.

A taxa Selic vinha num ciclo de alta, o que tornava os rendimentos pagos por esse tipo de investimento menos atrativos – afinal, ficava mais difícil acompanhar a taxa básica de juros. Com a queda da inflação e da Selic, porém, os fundos imobiliários voltaram a se tornar atrativos, e suas cotas se valorizaram novamente.

Em 2018, o IFIX, indicador que faz a média das negociações de cotas dos Fundos Imobiliários brasileiros e principal benchmark do nicho, conseguiu permanecer no verde, avançando 5,6%, depois de um ano marcado pela volatilidade e incerteza por conta da greve dos caminhoneiros e, principalmente, pela eleição.

Dois fatores contribuíram para o aquecimento dos fundos imobiliários e para um crescimento muito mais significativo a partir daquele ano. A Bolsa como um todo acompanhou com bons olhos uma possível aprovação da Reforma da Previdência. E os Fundos Imobiliários embarcaram nessa mesma toada do mercado, tendo em vista dois fatores principais: Selic em patamares cada vez mais baixos e uma inflação controlada a níveis considerados bons pelos investidores.

Já que os fundos imobiliários prometem ser um dos queridinhos dos investidores brasileiros daqui para frente, abra uma conta na Genial Investimentos e aproveite para saber o melhor fundo de acordo com o seu perfil. Nossos assessores são especialistas nesse tipo de ativo e podem ajudar você a potencializar cada vez mais os seus investimentos.

O que 

são Fundos 

Imobiliários (FIIs)?

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O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Como 

funcionam

os FIIs

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os FIIs

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Vantagens 

dos fundos

imobiliários

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Vantagens
dos fundos
imobiliários

Os principais 

tipos de fundos

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Os principais tipos de fundos imobiliários

Mercado de 

Fundos Imobiliários

volta a se aquecer

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Mercado de Fundos Imobiliários volta a se aquecer

Oferta 

Pública

A oferta pública está presente na emissão de outros ativos conhecidos do mercado financeiro, como debêntures e os IPO’s (abertura do capital de uma empresa), que estão sujeitos a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores.

As ofertas públicas de cotas de fundos imobiliários geralmente ocorrem quando o fundo é constituído em um condomínio fechado. Antes de iniciar suas atividades, o fundo apresenta sua estratégia de investimento ao mercado e também o preço da cota e a rentabilidade esperada.


A ideia com a oferta pública é atrair os investidores que serão os futuros cotistas. No início, o funcionamento é o seguinte: o fundo capta dinheiro dos investidores para comprar ou construir os imóveis que vão constituir a carteira.


Depois, os investidores interessados na oferta pública têm, então, um prazo para decidir a quantia destinada ao fundo para reservar suas cotas, que são como se fossem pedaços do valor total dos imóveis. Os investidores que reservaram suas cotas receberão sua parte.


Terminado o período da oferta pública, o fundo fecha para a captação e a única forma de investir no fundo passa a ser por meio da compra de cotas de investidores interessados em vender. Caso o fundo precise de mais recursos no futuro, ele pode fazer novas ofertas públicas para captar mais.

Negociação

de cotas

Sem as ofertas públicas, a outra possibilidade de investir em um fundo imobiliário é por meio da compra e venda de cotas. Os Fundos imobiliários têm funcionamento distintos entre si, mas o padrão é ter cotas negociadas em bolsa, como se fossem ações.  Trata-se de um mercado secundário, uma vez que não há mais ofertas públicas.

Para o investidor, o fato de estar na bolsa é ótimo por duas razões: liquidez, com maior facilidade de entrada e saída, além de transparência, pois há forte regulação e holofotes voltados ao negócio.

 
Nessa modalidade, os recursos do investidor que adquire as cotas vão para quem vendeu, e não para o fundo. Caso o fundo precise de mais recursos, ele precisará promover nova oferta pública

Os tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:

  • Shopping centers
    Um único shopping center já tem uma grande diversificação de inquilinos. O aluguel é atrelado às receitas das lojas. Períodos de vendas ruins podem afetar negativamente a rentabilidade do fundo.
     
  • Lajes Corporativas
    Em geral, imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas. Alguns fundos investem em vários empreendimentos ou em um único empreendimento alugado para vários inquilinos. Outros investem em um único imóvel com apenas um inquilino. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido anualmente pela inflação. 

  • Galpões Industriais
    Em geral, de inquilino único, mas nada impede que o fundo invista em vários galpões. Podem ser ocupados, por exemplo, por centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido pela inflação. 

  • Imóveis residenciais
    Podem ser bem diversificados, mas os inquilinos têm um pouco mais de risco, por serem pessoas físicas. 

  • Agências bancárias
    Alugadas para bancos. Os fundos de agências bancárias em geral alugam seus imóveis para um único banco. O aluguel é fixo, apenas reajustado pela inflação. 

  • Escolas, universidades e hospitais
    Inquilino único em fundos que, em geral, investem em imóvel único. Assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar. 

  • Hotéis e Flats
    Investem em quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas das unidades. Assim, podem ser afetados negativamente em momentos de crise do setor e baixa demanda por esses tipos de acomodação. 

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são fundos imobiliários que investem na construção de imóveis para a venda. Eles lucram com a venda desses imóveis. A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco, e neste caso, o risco do incorporador é transferido para o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer durante a construção estão o estouro do orçamento, problemas com licenças ambientais e atraso na entrega.
 
Por outro lado, o potencial de rentabilidade desse tipo de fundo é maior do que o dos fundos dedicados a aluguel. Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no fundo.

 
Os fundos que constroem imóveis residenciais costumam vendê-los quando eles ficam prontos. Mas aqueles que constroem imóveis corporativos podem permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo dos aluguéis.

Fundos de compra e venda

Esses fundos imobiliários tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-los na alta. São fundos arrojados, pois seu desempenho depende das circunstâncias econômicas.

O rendimento desses fundos tende a ser variável. Para não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o fundo pode combinar a estratégia de compra e venda com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.

Fundos de Recebíveis imobiliários

São títulos de renda fixa usados para a captação de recursos para investir no mercado imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas nesse tipo de papel.

Os principais papéis desse tipo são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos imóveis.

 
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são um instrumento para as incorporadoras e instituições financeiras anteciparem o recebimento das parcelas dos financiamentos imobiliários, transferindo para os investidores o direito de receber esses pagamentos.


Como outros títulos de renda fixa, CRIs prometem uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os mutuários não pagarem o que devem. A remuneração costuma estar atrelada a um índice de inflação.

 
Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis. Mas fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos por bancos. Nesses casos, há risco de calote do banco emissor. Por isso, ele deve ter boa saúde financeira. Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.

Fundos de fundos

Os fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. São bastante diversificados. São vantajosos para os investidores que não querem a responsabilidade de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma gestão profissional.

Além disso, há a vantagem de poder investir numa carteira diversificada de fundos imobiliários com um aporte bem menor do que seria necessário para aplicar em cada fundo separadamente. Como esses fundos investem em fundos de estratégias diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes de investir.

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