Imóveis costumam ser considerados investimentos seguros e sólidos. Na época da hiperinflação, esse raciocínio podia até fazer algum sentido, uma vez que o investimento imobiliário era uma forma de manter o poder de compra dos recursos poupados ao longo da vida.

Mas hoje em dia há formas mais eficientes de investir em imóveis que não deixam o investidor exposto aos riscos do investimento direto. É o caso dos fundos de investimento imobiliário (FII).

O investimento imobiliário direto deixa o investidor pessoa física exposto a uma série de riscos. Para começar, há alto risco de concentração. A compra de um único imóvel pode custar a poupança de toda uma vida.

O preço de um apartamento em um grande centro urbano, por exemplo, pode chegar facilmente a centenas de milhares de reais. E para custar isso, nem o imóvel nem a localização precisam ser lá aquelas coisas.

Assim, diversificar o investimento imobiliário direto é difícil. É preciso ter muito dinheiro para montar uma carteira de suficientemente diversificada, com diversas propriedades em diferentes regiões.

Um problema que anda de mãos dadas com a concentração é a falta de liquidez. Além de imobilizar uma grande quantidade de recursos em um único bem, para reavê-los é preciso vendê-lo por completo. Não dá para vender só um pedacinho do imóvel, a menos que você encontre alguém disposto a entrar no investimento em condomínio com você.

Acontece que vender um imóvel pode ser difícil e demorado. E uma venda às pressas pode fazer o investidor perder muito dinheiro.

Além desses riscos mais óbvios, há outros. Por exemplo, o imóvel pode se desvalorizar (acredite, isso pode acontecer!) ou ficar vago por muito tempo até que apareça um inquilino. Enquanto o imóvel está vazio, o proprietário não tem rendimentos e ainda tem gastos.

Ainda há a necessidade de manutenção do bem, a possibilidade de o locatário ficar inadimplente e a necessidade de encarar toda a burocracia dos procedimentos de compra, venda e aluguel.

Fundos imobiliários são mais acessíveis e fáceis de diversificar

Os FII surgem, então, como veículos que permitem ao investidor que gosta de imóveis um investimento imobiliário com riscos mitigados e menos dor de cabeça.

Os aportes iniciais são muito mais baixos. Com mil reais já é possível comprar um pedacinho de um imóvel, por meio da compra de cotas de um fundo imobiliário na bolsa. Isso torna a diversificação muito mais fácil e acessível.

Com pouco dinheiro é possível montar uma carteira de fundos imobiliários, e um único fundo já pode ter, na carteira, vários imóveis e inúmeros inquilinos.

Isso é uma grande vantagem. Se um imóvel ficar vago, por exemplo, haverá inúmeros outros imóveis ocupados que não permitirão que os rendimentos deixem de fluir. Já se um inquilino ficar inadimplente, outros locatários continuarão garantindo o fluxo dos aluguéis.

Nesse sentido, os fundos de shoppings são naturalmente diversificados. Conheça os principais tipos de fundos imobiliários.

A negociação das cotas na bolsa de valores também torna o investimento em fundos imobiliários muito mais líquido. O investidor pode vender parte ou a totalidade das suas cotas a outro interessado e reaver seus recursos, bem mais rápido e com menos burocracia.

Além disso, os fundos imobiliários permitem à pessoa física acessar imóveis e inquilinos de altíssima qualidade, geralmente inacessíveis por meio do investimento direto: shopping centers, lajes corporativas de alto padrão e galpões logísticos são alguns exemplos desses imóveis, em geral alugados a grandes e sólidas empresas.

O fundo imobiliário também poupa o investidor de ter que escolher os imóveis e inquilinos ou encarar a burocracia e as dores de cabeça de uma renegociação de aluguéis ou um despejo de locatários inadimplentes. Tudo é feito por gestores profissionais, especialistas em investimento imobiliário.

melhor investimento imobiliario

 

Em outras palavras, o investimento em fundos imobiliários tem menos risco de liquidez, de concentração, de inadimplência, de vacância (que é o risco de ficar sem receber porque o imóvel ficou vago), fora a tranquilidade de investir com gestão profissional.

Confira todas as vantagens dos fundos imobiliários. Neste outro artigo, trazemos tudo que você precisa saber para investir em fundos imobiliários.

A maior vantagem: isenção de imposto de renda

Mas talvez a maior vantagem do investimento em FII em relação ao investimento direto em imóveis seja a isenção de imposto de renda para os rendimentos.

Os aluguéis de imóveis são tributados conforme a tabela progressiva do imposto de renda, a mesma que incide, por exemplo, sobre os salários. Há uma faixa de isenção, mas mesmo que o valor do aluguel esteja dentro dessa faixa, isso não significa que ele ficará de fato isento.

Caso o proprietário tenha outras fontes de renda tributável, o valor do aluguel isento se somará a elas na época do ajuste anual. É sobre esta soma que incidirá a alíquota. Se o valor total se enquadrar, por exemplo, na faixa mais alta de 27,5%, será esta alíquota que incidirá sobre todo o valor, inclusive o do aluguel antes isento.

A venda de imóveis também é tributada. Há uma cobrança de 15% de IR sobre o ganho de capital, diferença entre os preços de aquisição e de venda do imóvel. O lucro imobiliário pode ser isento de IR em alguns casos, mas em se tratando de um investidor que tenha mais de um imóvel, as regras de isenção não se aplicarão a ele.

Já os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários a seus cotistas são totalmente isentos de IR para a pessoa física, desde que eles se enquadrem em certas regras. Saiba quando ocorre cobrança de imposto de renda em fundos imobiliários.

Tanto os rendimentos advindos dos aluguéis pagos pelos inquilinos quanto aqueles resultantes das vendas de imóveis da carteira contam com a isenção.

Saiba como avaliar a rentabilidade e escolher os melhores fundos imobiliários.

A tabela a seguir compara o investimento imobiliário por meio de FII e pela compra de imóveis, e mostra por que a primeira opção é bem melhor que a segunda.


 

O melhor investimento imobiliário: FII vs. imóveis

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