Qual o melhor investimento imobiliário: imóveis ou FII?

A compra de imóveis costuma ser considerada um investimento seguro e sólido, não é mesmo? Mas vale a pena ter em mente que essa não é a única forma de fazer um investimento imobiliário, já que existem outras possibilidades que podem oferecer vantagens.

Esse é o caso dos FIIs (fundos de investimento imobiliário), que se mostram como uma alternativa versátil, que compensa algumas desvantagens da compra direta. Para saber qual é a melhor opção para o seu caso, você precisa conhecer as características de ambos e avaliar como eles se adequam ao seu planejamento.

Neste artigo, nós, da Genial Investimentos, apresentaremos as principais informações sobre os investimentos em imóveis e em FIIs para ajudar em sua decisão. Boa leitura!

Por que fazer um investimento no setor imobiliário?

Antes de conhecer mais sobre o investimento em imóveis ou em FIIs, vale a pena considerar as razões para se expor ao mercado imobiliário.

Entenda as possíveis vantagens de investir no setor!

Resultados consistentes no longo prazo

O investimento imobiliário por propriedades físicas se destaca especialmente em estratégias de longo prazo. A demanda por imóveis, seja para fins comerciais ou de moradia, é constante, já que se trata de uma necessidade básica.

Portanto, a compra de imóveis é uma forma tradicional de investir o dinheiro, garantindo um bem de alto valor no patrimônio. Os investimentos no mercado financeiro atrelados ao setor também contam com o potencial de oferecer resultados consistentes ao longo do tempo.

Historicamente, esse mercado mostra um crescimento estável, que pode beneficiar diferentes abordagens de investimento. Dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) de dezembro de 2024 revelaram um aumento de 21% nas vendas de unidades residenciais no primeiro trimestre do ano.

Os resultados acumulados entre outubro de 2023 e setembro de 2024 foram de um aumento de 16,6% das vendas. A CBIC enfatiza a força desse mercado e a constante busca dos consumidores por lançamentos imobiliários, ou seja, o público costuma ter interesse em adquirir propriedades novas.

Proteção contra a inflação

O investimento em um imóvel físico costuma oferecer proteção contra a inflação, já que o preço tende a ser frequentemente ajustado para refletir as condições do mercado. Da mesma forma, os aluguéis são periodicamente corrigidos a partir de índices de inflação, como o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Logo, você tem em seu patrimônio um ativo com chances de preservar ou até aumentar o seu valor com o tempo. Do mesmo modo, a aquisição de investimentos atrelados a esse setor no mercado financeiro, como os FIIs, pode oferecer um resultado superior aos índices inflacionários.

Por estarem ligados aos resultados desse mercado, o efeito também pode ser percebido nos fundos. Mas é necessário analisar o histórico do FII para saber se os resultados costumam superar os indicadores de inflação, está bem?

Mesmo que essa não seja uma garantia de desempenho, o estudo ajuda você a entender o potencial do veículo financeiro para a sua carteira. Por conta dessas características, o segmento é capaz de criar oportunidades para investir.

Mas ele exige um planejamento eficiente para aproveitar as brechas e buscar os resultados desejados. Vale o alerta de ajustar as expectativas de forma realista, avaliando o potencial de cada investimento conforme a sua trajetória para entender o que ele pode oferecer, certo?

O que é e como funciona o investimento em imóveis?

Agora que você conheceu o mercado imobiliário e as razões para investir nele, é o momento de aprender um pouco mais sobre a compra de propriedades físicas. Ao adquirir um imóvel — como um apartamento, casa, terreno ou imóvel comercial — você precisa desembolsar o custo do bem em si.

Geralmente, trata-se de uma quantia alta — e ainda existem outros gastos, como escritura, impostos, eventuais taxas de cartório e manutenção. A forma como essa compra acontece é outro ponto que impacta o montante a ser alocado.

Você pode ter toda a quantia e adquirir a propriedade com pagamento à vista. No entanto, em muitos casos, é necessário recorrer a linhas de crédito, como financiamento ou consórcio.

Nessas situações, os custos ficam mais elevados, pois você também precisa arcar com os juros, as taxas e demais cobranças que ocorrem no crédito. Assim, é normal levar um tempo considerável até recuperar o capital investido.

Já a rentabilidade dessa modalidade de investimento pode ocorrer pela revenda do imóvel ou terreno após um período de valorização, na venda. Ainda, é comum que as pessoas invistam em imóveis pensando em ter uma renda passiva recorrente por meio dos aluguéis.

Mas vale ter em mente que os ganhos obtidos tanto com a venda de um imóvel quanto com o recebimento de aluguéis estão sujeitos à tributação do IR (Imposto de Renda). Os valores devem ser incluídos na sua declaração anual do tributo e há cobrança, caso não atendam aos requisitos de isenção.

Quais são as vantagens e desvantagens de comprar imóveis?

Para saber se a compra direta pode ser um bom investimento imobiliário, você precisa balancear os prós e contras da alternativa e ver se elas atendem às suas expectativas, certo?

Confira as vantagens e desvantagens dessa abordagem!

Vantagens de investir em um imóvel físico

Entre os benefícios de investir em um imóvel físico, está a possibilidade de valorização da propriedade, como visto. Algumas regiões podem passar por melhorias e crescer com o tempo, beneficiando o bem.

Os aluguéis também são capazes de proporcionar uma renda passiva estável, assegurada pelo tempo de duração dos contratos. Um ponto adicional é a possibilidade de a propriedade gerar segurança emocional e financeira, já que o bem físico é tangível.

Adicionalmente, o proprietário tem a opção de utilizá-lo como garantia em operações de crédito ou repassá-lo em sua herança. Ter um imóvel ainda permite o uso pessoal, por exemplo, como moradia, escritório ou para outra finalidade.

Ademais, em um imóvel físico, o dono tem mais controle sobre o ativo, podendo definir aspectos como venda, aluguel, melhorias, entre outras decisões relativas à propriedade. Essa é uma vantagem para quem deseja ter mais autonomia na administração das posses.

Desvantagens de investir em um imóvel físico

Apesar das vantagens, o investimento em imóveis tem pontos negativos que merecem a sua atenção. Em primeiro lugar, essa modalidade deixa o investidor exposto a uma série de riscos, por exemplo, a possibilidade de concentração do patrimônio.

A compra de um único imóvel pode custar a poupança de toda uma vida. Por exemplo, o preço de um apartamento em um grande centro urbano chega facilmente a centenas de milhares de reais, mesmo que ele seja simples.

Assim, a abordagem restringe as possibilidades de diversificação dos investimentos. Seria necessário ter uma quantia ainda maior para montar uma carteira suficientemente diversificada, com propriedades em diferentes regiões. Outro problema desse tipo de investimento é a baixa liquidez.

Além de imobilizar uma grande quantidade de recursos em um único bem, para reavê-los, é preciso vendê-lo por completo. Não há como negociar apenas uma parte do imóvel, a menos que se encontre alguém disposto a entrar no investimento em condomínio com você.

Nesse contexto, é válido considerar que vender um imóvel pode ser difícil e demorado — e uma venda às pressas faz o investidor correr o risco de perder dinheiro. Ademais, existe a chance de a expectativa de valorização não se consolidar e o imóvel até mesmo passar por uma desvalorização.

Em casos assim, é possível que os prejuízos sejam expressivos. Já quando o foco está nos aluguéis, ocorre o risco de vacância — a propriedade ficar sem inquilinos por um tempo, não proporcionando retorno financeiro.

Ainda, há a obrigação de manutenção do bem, a possibilidade de o locatário ficar inadimplente e a necessidade de encarar toda a burocracia dos procedimentos de compra, venda e aluguel. Como você viu, a compra também tem custos adicionais que encarecem o investimento.

O que é e como funciona o investimento em FII?

Após saber mais sobre o investimento direto em imóveis, é o momento de conhecer os FIIs. Essa é uma modalidade de investimento coletiva, com uma carteira de ativos compartilhada. Nos FIIs, a gestão é feita por um profissional, que fica responsável pela alocação dos ativos.

O gestor deve seguir a política e a estratégia do fundo, que estão disponíveis ao investidor antes mesmo do aporte. Para participar dos resultados de um FII, é necessário adquirir as suas cotas. As negociações são feitas na bolsa de valores, que no Brasil é a B3.

Esses veículos de investimentos podem ter diferentes alternativas em sua carteira. Nesse contexto, existem três tipos principais de FIIs:

• fundos de tijolo: investem com foco em imóveis físicos prontos ou em construção, explorando shoppings, galpões logísticos, hotéis etc.;
• fundos de papel: alocam o capital principalmente em títulos de renda fixa atrelados ao mercado de imóveis, como CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), LCIs (letras de crédito imobiliário) e LHs (letras hipotecárias);
• fundos de fundos: compram cotas de outros FIIs, que podem ser de papel, de tijolo ou ambos.

Os FIIs também apresentam custos, por exemplo, a taxa de administração. Esse é um percentual descontado das cotas do investidor, que remunera a gestão do veículo. Ainda, pode ocorrer a taxa de performance, cobrada apenas quando o fundo supera um indicador de referência, conhecido como benchmark.

A taxa tem a finalidade de incentivar o gestor a buscar resultados melhores. Por fim, o ganho de capital com esse investimento é tributado pelo IR. Dessa forma, se você vender as suas cotas e tiver lucro na operação, são descontados 20% da sua rentabilidade.

Quais são as vantagens e desvantagens de investir em FIIs?

Agora que você entende o que são e como funcionam os FIIs, é o momento de descobrir as vantagens e as desvantagens da modalidade.

Vantagens de investir em FIIs

Uma das vantagens do investimento em FIIs é que eles oferecem acesso facilitado ao mercado imobiliário, como você aprendeu. A negociação é simples e acontece pela bolsa de valores.

A alternativa também é mais acessível do que a compra de uma propriedade, já que existem cotas com diversos preços. Entenda mais benefícios!

Possibilidade de diversificação

Essa ainda é uma forma de favorecer a diversificação, pois não é preciso concentrar tanto o seu patrimônio, podendo aproveitar outras oportunidades de investimento. Assim, você tem a chance de explorar diferentes possibilidades no setor imobiliário ou em outros mercados.

A diversidade de alternativas nos portfólios dos fundos é outro ponto importante a considerar, ajudando a diluir os riscos do setor. Se um dos imóveis de um FII diversificado ficar vago, outras propriedades ocupadas permitem que os rendimentos continuem a fluir.

Já se um inquilino ficar inadimplente, os demais locatários podem garantir a manutenção do fluxo dos aluguéis. Consequentemente, eventuais perdas tendem a ser compensadas, mantendo os resultados equilibrados. Mas fique atento, pois nem todos os FIIs são diversificados, ok?

Liquidez em relação a propriedades físicas

A negociação das cotas na bolsa de valores também torna o investimento em fundos imobiliários mais líquido. Você pode vender parte ou a totalidade das suas cotas e reaver seus recursos de maneira mais rápida e menos burocrática do que na negociação de propriedades.

Praticidade

O fundo imobiliário ainda poupa o investidor de escolher os imóveis e inquilinos ou lidar com os longos processos de uma renegociação de aluguéis ou um despejo de locatários inadimplentes. Tudo é feito por gestores profissionais, especialistas em investimento imobiliário.

Renda regular

Ainda, os FIIs podem oferecer uma renda passiva regular, por meio dos dividendos. A lei estabelece que os fundos imobiliários devem distribuir pelo menos 95% dos seus lucros aos cotistas a cada semestre.

Porém, existe a possibilidade de esses veículos de investimento fazerem a distribuição com uma frequência maior, por exemplo, trimestralmente ou mesmo mensalmente. Portanto, você pode elaborar uma estratégia com FIIs para ter dividendos regulares.

Desvantagens de investir em FIIs

Entre as desvantagens do investimento em FIIs, é necessário considerar que o investidor não tem controle direto sobre as propriedades ou os ativos imobiliários do fundo. Todas as decisões são tomadas pelo seu gestor.

Esse pode ser um ponto negativo se for relevante para você executar essa gestão. A volatilidade é outro ponto de atenção. As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa de valores e estão sujeitas às oscilações do mercado financeiro.

Desse modo, a sua cotação varia em resposta aos movimentos do mercado. Ademais, diferentemente de um imóvel físico, as cotas de FIIs não oferecem a possibilidade de uso pessoal. Os FIIs têm finalidade exclusivamente financeira, logo, não existe o benefício do uso direto.

Por fim, os FIIs também têm alguns custos, como você pôde ver. Entretanto, eles ainda costumam ser inferiores aos das transações com imóveis físicos.

O que é melhor: investir em imóveis ou em FIIs?

Com a leitura até aqui, você entendeu a diferença entre comprar imóveis físicos e adquirir cotas de FIIs. Então qual é o melhor investimento imobiliário? Para encontrar a resposta para a questão, você deve avaliar as suas necessidades e objetivos com a operação.

Dinheiro disponível

O primeiro aspecto a ser avaliado é o dinheiro disponível para investir. Como visto, a compra de imóveis demanda uma quantia mais elevada. Então, se você não tiver todo o montante para pagar à vista, o custo final fica mais alto, pois são somados os juros e taxas do eventual crédito utilizado.

Desse modo, o tempo até recuperar o dinheiro investido tende a ser maior. Se você não tem uma quantia tão alta ou pretende fazer aportes regulares até acumular um patrimônio maior, os FIIs podem ser mais vantajosos.

Assim, desde os primeiros meses, você tem a possibilidade de ver resultados em sua carteira. É possível adquirir as cotas de fundos imobiliários por um preço acessível, sem precisar de um montante inicial tão elevado, conforme explicado.

Você viu também que os imóveis costumam ter gastos regulares com manutenções, caso contrário, podem ficar desvalorizados ou até mesmo gerar riscos aos inquilinos. Dessa maneira, esse é mais um elemento a ser considerado na hora de calcular o retorno financeiro, certo?

Tempo livre para o gerenciamento

Outro ponto a ser analisado é o seu tempo livre para a administração do investimento. Nos FIIs, o acesso é simplificado e você fica livre da burocracia envolvida na negociação e escolha dos empreendimentos.

Enquanto isso, os imóveis demandam decisões constantes e processos mais longos para o gerenciamento. Mesmo que as transações tenham o intermédio da imobiliária e de outros profissionais, muitas decisões e providências ainda dependem do proprietário.

Então verifique se fazer o controle e o gerenciamento é importante e se a sua rotina permite assumir esses compromissos. Observe que as decisões envolvidas nesses processos devem ser analisadas com cuidado para não haver um maior risco de ter prejuízos.

Disponibilidade de diversificação

Na hora de decidir qual é o melhor investimento imobiliário para o seu caso, pense na sua disponibilidade de diversificação. Essa é uma estratégia útil para evitar a concentração do seu patrimônio, que você entendeu que é uma desvantagem, não é mesmo?

Quando se deixa todos os recursos em apenas um investimento, eles ficam sujeitos aos riscos que a alternativa oferece. Caso aconteça uma crise, baixa ou outro problema naquele mercado, existe a chance de ter todo o seu patrimônio afetado.

Além disso, essa concentração do dinheiro faz com que você perca mais oportunidades de rentabilização. Elas poderiam ajudar a atingir outros objetivos financeiros ou potencializar os seus resultados.

Nesse sentido, você aprendeu que a compra de um imóvel tende a limitar a capacidade de diversificação, a depender do tamanho de seu patrimônio. Assim, caso o mercado imobiliário da região onde o bem está localizado sofra uma queda ou se o imóvel apresentar problemas inesperados, suas perdas ficam maiores.

Para uma abordagem mais efetiva, seria necessário ter diversos imóveis, com características e localizações distintas. Já os FIIs oferecem mais flexibilidade para diversificar sua carteira de investimentos.

Com eles, você tem a chance de elaborar uma estratégia para distribuir o seu dinheiro conforme o seu perfil e objetivos, tornando as escolhas mais eficientes. A quantia exigida para tanto é menor, proporcionando dinamismo ao investidor.

Objetivos financeiros

Antes de fazer um investimento, é essencial ter em mente quais são os seus objetivos financeiros, uma vez que eles indicam o que buscar nas alternativas. O tipo de investimento ideal depende do que você espera alcançar com seu capital, seja no curto, médio ou longo prazo.

Se seu objetivo é gerar renda passiva previsível no longo prazo, por exemplo, a compra de imóveis pode ser uma boa opção. A alternativa é válida, especialmente se você pretende alugá-los e obter uma fonte constante de receita.

Os contratos de aluguel ajudam a trazer segurança, desde que haja inquilinos interessados e dispostos a pagar o valor justo. No entanto, esse tipo de investimento exige paciência, já que os rendimentos costumam demorar a ser gerados.

Você aprendeu que os FIIs também podem gerar renda passiva regular ou oferecer rendimentos pela valorização das cotas. Contudo, eles são mais flexíveis em relação aos imóveis físicos por terem um processo de negociação mais simples.

Nesse sentido, os fundos de investimentos imobiliários são capazes de se ajustar a objetivos de curto, médio e longo prazos. Portanto, a escolha entre imóveis e FIIs depende das suas necessidades e expectativas.

Necessidade de liquidez

Por fim, é válido reforçar o aspecto da liquidez, que difere entre imóveis físicos e FIIs. Você viu que os FIIs oferecem mais facilidade para a venda da totalidade ou de parte das cotas, enquanto os imóveis físicos têm um processo mais burocrático e lento.

Assim, ao investir em um imóvel, você precisa ter a consciência de que, mesmo em caso de necessidade, nem sempre é possível ter o dinheiro disponível com agilidade. Tenha em mente, que mesmo em um bom planejamento, imprevistos podem ocorrer, gerando a necessidade de resgate antes do previsto.

Em uma emergência financeira, você geralmente consegue se desfazer das suas cotas de FII mais rapidamente, com o processo de venda sendo muito mais ágil do que a de um imóvel físico. Além disso, os custos de transação são menores.

Se a sua necessidade for acessar seu capital com mais rapidez ou manter uma parte do seu portfólio com maior liquidez, os FIIs podem ser uma opção mais adequada.

Neste artigo, você conheceu as diferenças entre investir em imóveis físicos e em FIIs. Com essas informações, fica mais fácil decidir qual é o melhor investimento imobiliário para o seu caso, aproveitando as oportunidades que esse mercado tem a oferecer ao seu patrimônio.

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