Que tal investir em imóveis de alto padrão e de maneira diversificada, com apenas mil reais? Melhor ainda: sem burocracia, com alta liquidez e aluguéis isentos de imposto de renda? É isso que acontece quando você investe em fundos imobiliários.

O brasileiro gosta de investir em imóveis, mas a verdade é que o investimento direto nesse tipo de ativo é trabalhoso, burocrático, arriscado e demanda muitos recursos.

Nesse sentido, os fundos de investimento imobiliário (FII) surgiram como uma forma de tornar o investimento em imóveis mais acessível ao grande público.

Comprar cotas de um FII é como comprar um pedacinho de um imóvel ou de uma carteira diversificada de imóveis.

Em vez de imobilizar centenas de milhares de reais em um único imóvel residencial e ter que lidar com inquilinos pessoas físicas, você aplica apenas alguns poucos milhares de reais e tem acesso a empreendimentos comerciais e locatários de alta qualidade.

E se quiser se desfazer do seu investimento – seja porque precisa de recursos, seja porque deseja realizar seus lucros – basta vender as cotas do seu fundo imobiliário a outro investidor. Bem diferente do processo de vender um apartamento, o que pode levar meses.

Este artigo traz tudo que você precisa saber para compreender o funcionamento dos fundos imobiliários e tomar suas decisões de investimento. Continue a leitura!

O que são fundos imobiliários?

Fundos imobiliários são fundos que investem em ativos do mercado imobiliário. Podem ser chamados de fundos de tijolo, quando investem diretamente em imóveis, ou de papel, quando investem em títulos de renda fixa lastreados em imóveis.

Os fundos de tijolo em geral investem em empreendimentos comerciais de alto padrão, como lajes corporativas, shopping centers, hotéis, galpões industriais, hospitais e instituições de ensino.

Nada impede que fundos imobiliários invistam também em imóveis residenciais, mas este modelo não é comum no Brasil.

Os FIIs podem tentar lucrar com o aluguel dos imóveis da carteira e/ou com sua valorização. Os fundos voltados para aluguel tendem a pagar rendimentos periódicos mais ou menos estáveis, frutos dos aluguéis cobrados a seus inquilinos, que geralmente são grandes empresas.

Já os fundos de tijolo voltados para a valorização dos imóveis podem atuar comprando e vendendo imóveis ou então construindo empreendimentos para posterior venda.

Os fundos de papel, por sua vez, investem em ativos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), títulos de dívida destinados a financiar empreendimentos imobiliários.

Os CRIs são títulos que conferem, ao investidor, o direito de receber, dos mutuários, os pagamentos por algum tipo de financiamento imobiliário. Já as LCIs são emitidas por instituições financeiras a fim de captar recursos para conceder crédito imobiliário.

Vantagens dos fundos imobiliários

1. Possibilidade de investir em grandes empreendimentos imobiliários de qualidade

Enquanto a pessoa física costuma investir diretamente apenas em apartamentos, casas e salinhas comerciais, os FII investem em grandes empreendimentos de altíssima qualidade.

São imóveis de alto padrão, com inquilinos de qualidade, normalmente acessíveis só a grandes investidores. O fundo imobiliário possibilita à pessoa física comprar um pedacinho de um imóvel como esse e se beneficiar de uma parcela dos ganhos que ele pode gerar.

2. Rendimentos isentos de imposto de renda

Os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários a seus cotistas – por exemplo, a título de aluguel – são isentos de imposto de renda. Essa é uma das principais vantagens dos fundos imobiliários para a pessoa física.

Para haver isenção, o FII deve ter, no mínimo, 50 cotistas e ter cotas negociadas em bolsa. Além disso, o cotista beneficiado pela isenção fiscal não pode deter mais de 10% das cotas do fundo.

3. Investimento inicial baixo

Em vez de desembolsar, por baixo, centenas de milhares de reais na compra direta de um imóvel, os fundos imobiliários permitem ao investidor comprar apenas uma fração de um ou mais imóveis com algumas centenas ou poucos milhares de reais.

4. Diversificação com poucos recursos

O investimento em imóveis via FII permite ao investidor diversificar sua carteira sem a necessidade de desembolsar grandes somas.

Um único fundo pode já ter uma grande diversidade de imóveis e/ou inquilinos na carteira. Mas mesmo que o investidor decida investir em fundos com apenas um imóvel de um único inquilino, é fácil diversificar o investimento comprando vários FII.

A diversificação contribui para diminuir o risco da carteira, pois torna possível ter ganhos em diferentes cenários e mercados. Além disso, eventuais perdas com um ativo podem ser amenizadas ou até compensadas por ganhos gerados por outro ativo.

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5. Boa liquidez

Fundos imobiliários são fundos fechados, não permitindo resgate de cotas como ocorre, por exemplo, em fundos de renda fixa. Mas isso não quer dizer que o cotista fica “preso” ao investimento.

Os fundos imobiliários nos quais as pessoas físicas costumam investir têm suas cotas negociadas em bolsa, como se fossem ações.

Assim, se quiser se desfazer de parte ou da totalidade de suas cotas, basta que o cotista as venda na bolsa para outro interessado, via mesa de operações ou home broker da sua corretora.

Esse mecanismo faz com que FII sejam bem mais líquidos do que o investimento direto em imóveis. É muito mais fácil e rápido se desfazer das cotas de um fundo imobiliário do que vender um imóvel. E o cotista ainda pode lucrar com a valorização das suas cotas.

6. Proteção contra a inflação

O investimento em fundos imobiliários, assim como o investimento direto em imóveis, conta com proteção contra a inflação. Os valores dos aluguéis são corrigidos por algum índice de preços, como o IGP-M ou o IPCA, o que garante que o patrimônio do investidor de fato cresça e tenha seu poder de compra preservado.

7. Gestão profissional

Entre as vantagens dos fundos imobiliários, destaca-se ainda a gestão profissional. Os FII contam com especialistas para tomar todas as decisões, para que o cotista não precise se preocupar com nada.

Escolher quais imóveis comprar ou vender e quais inquilinos aceitar não são tarefas triviais, e nos fundos essas decisões são tomadas por profissionais.

São eles que se ocupam da escolha dos imóveis que vão compor a carteira, dos inquilinos que irão ocupá-los, de eventuais renegociações e reajustes de aluguel, além de decidirem se é o caso de vender algum empreendimento ou comprar novos.

8. Menos burocracia e dor de cabeça

Nos fundos imobiliários, toda a burocracia do investimento é resolvida por profissionais. O investidor não precisa se preocupar com a manutenção dos imóveis, inquilinos problemáticos ou a burocracia do processo de compra e venda.

Principais tipos de fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário podem ser divididos em cinco tipos:

1. Fundos de renda

São aqueles que compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Costumam pagar rendimentos periódicos aos cotistas, referentes aos aluguéis.

Os contratos de aluguel dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo – cinco a dez anos – e corrigidos anualmente por um índice de inflação. Já os locatários costumam ser empresas sólidas e de grande porte. Pode-se considerar que esse tipo de FII oferece proteção contra a inflação.

2. Fundos de desenvolvimento

Investem na construção de imóveis para lucrar com sua venda. Costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os empreendimentos estão em construção, para incentivá-los a entrar no fundo. Terminado o prazo de renda mínima garantida, a remuneração do fundo tende a variar.

3. Fundos de compra e venda

Tentam lucrar com a compra e a venda de imóveis comerciais de alto padrão. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-las na alta. Seu rendimento tende a ser variável.

4. Fundos de recebíveis imobiliários

São os fundos de papel. Investem em títulos de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário, como LCI, CRI e Letras Hipotecárias (LH). Por se tratar de um fundo de renda fixa, seus rendimentos podem ser estáveis e previsíveis.

5. Fundos de fundos

Investem em cotas de outros fundos imobiliários, sendo bastante diversificados. São vantajosos para os investidores que não querem ter trabalho de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma gestão profissional.

Possibilitam o investimento de forma bem diversificada com poucos recursos, mas a remuneração pode ser variável. É fundamental analisar a qualidade do gestor antes de investir.

Onde investem os fundos voltados para aluguel

Os fundos imobiliários de renda costumam investir nos seguintes tipos de imóveis:

Shopping centers: um único shopping center já apresenta grande diversificação de inquilinos. O aluguel costuma ser constituído por uma parcela fixa e outra atrelada às receitas dos lojistas, o que faz com que o desempenho desses FII esteja diretamente ligado ao desempenho do varejo. Saiba mais sobre os fundos imobiliários de shopping centers.

Lajes corporativas: imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas, como estatais e multinacionais. O grau de diversificação desses fundos varia. Uns investem em vários empreendimentos, locados para diversos inquilinos; outros investem em um único imóvel, mas há diversificação de locatários; e outros focam em um único imóvel locado para um único inquilino. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido anualmente pela inflação.

Galpões logísticos: em geral, imóveis de inquilino único, mas nada impede que um fundo invista em vários galpões. Podem ser alugados para centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel normalmente é fixo e corrigido pela inflação.

Imóveis residenciais: podem ser bem pulverizados, mas inquilinos pessoas físicas tendem a ser mais arriscados que empresas de grande porte. Aluguel fixo e corrigido pela inflação.

Agências bancárias: alugadas para bancos. Apesar de investirem em inúmeras agências, em geral todas são alugadas para uma única instituição financeira. O aluguel é fixo e reajustado anualmente pela inflação.

Escolas, universidades e hospitais: fundos que investem nesse tipo de ativo geralmente têm apenas um imóvel na carteira, alugado para um único inquilino. Assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar.

Hotéis e flats: investem em quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas geradas pelas unidades.

Como investir em fundos imobiliários

Fundos imobiliários são fundos fechados, o que significa que eles não aceitam aplicações e resgates. É diferente do que ocorre com os fundos abertos, mais conhecidos das pessoas físicas, como os fundos de renda fixa e de ações.

Para se tornar cotista de um fundo imobiliário, é preciso adquirir cotas durante uma oferta pública ou então comprá-las de outro investidor. Já para se desfazer do investimento, o cotista deve, necessariamente, vender as suas cotas a outro investidor interessado.

Essas formas diferentes de entrar e sair do investimento também fazem com que os fundos imobiliários não tenham exatamente um valor mínimo de aporte inicial, como os fundos abertos.

O investimento inicial mínimo pode variar bastante. E depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa, seus preços passam a depender da demanda dos investidores. Mas, em geral, é possível investir em um FII com alguns poucos milhares de reais.

Oferta pública

Uma oferta pública é uma emissão de ativos sujeita a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores. Os FIIs, assim como outros tipos de investimento, só podem ser oferecidos aos investidores em geral por meio de ofertas públicas.

As ofertas públicas mais conhecidas provavelmente são as ofertas iniciais de ações (IPO na sigla em inglês), primeira emissão de ações de uma empresa na bolsa quando ela decide abrir o capital.

As ofertas públicas de cotas de FII geralmente ocorrem quando o fundo é constituído, mas nada impede que o fundo promova novas emissões de cotas mais para frente.

Antes de iniciar suas atividades, o FII apresenta sua estratégia de investimento ao mercado, bem como o preço da cota e a rentabilidade esperada. Os investidores interessados têm, então, um prazo para decidir quanto vão investir e reservar suas cotas. Quando elas forem emitidas, os investidores que reservaram receberão sua parte.

Negociação de cotas na bolsa

Fora dos períodos de oferta pública, a única maneira de entrar e sair do investimento é por meio da compra e venda de cotas entre investidores.

Essa etapa é facilitada pelo fato de os FIIs poderem ter suas cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações. Isso confere bastante liquidez ao investimento, além, é claro, de transparência. É fácil acompanhar os preços das cotas, suas valorizações e desvalorizações e o desempenho geral do mercado.

Este último é medido pelo IFIX, o índice de fundos imobiliários, que acompanha o desempenho médio dos FII mais negociados e de maior liquidez da bolsa brasileira. Conheça os FII que compõem o IFIX.

Para negociar cotas de FII em bolsa é necessário ter uma conta em uma corretora de valores. O investimento pode ser feito via home broker ou mesa de operações e está sujeito às mesmas taxas da negociação de ações, como corretagem e custódia. Confira todos os FII listados na bolsa.

Rentabilidade: duas formas de ganhar dinheiro

Os fundos imobiliários permitem aos investidores lucrar de duas formas: pelos rendimentos pagos pelo fundo aos cotistas e pela valorização das cotas.

Rendimentos isentos de IR

Os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas, desde que sejam atendidas três condições: o fundo deve ter, no mínimo, 50 cotistas; ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; e o cotista beneficiado com a isenção não pode ser dono de mais de 10% das cotas do fundo.

Os fundos imobiliários de papel e os fundos que investem em imóveis para aluguel muitas vezes pagam rendimentos periódicos. Isto é, geram renda para o investidor. Eles podem, por exemplo, pagar uma quantia mensal aos cotistas, referente aos aluguéis dos imóveis da sua carteira.

Outros FII pagam rendimentos apenas de vez em quando – quando ocorre, por exemplo, a venda de um imóvel da carteira com lucro.

Mas em qualquer dessas situações, os rendimentos serão isentos de IR, desde que atendidos os pré-requisitos para a isenção fiscal.

Comprar cotas de um fundo de investimento imobiliário que distribui rendimentos periódicos é a forma mais conservadora de investir nesse tipo de ativo. É equivalente, por exemplo, a comprar imóveis para alugar ou ações para receber dividendos.

Essa forma de ganhar dinheiro com FII é, inclusive, indicada para aqueles investidores que já amealharam bom patrimônio e desejam viver da renda das suas aplicações financeiras.

Os investidores que tiverem esta intenção devem analisar se os rendimentos pagos pelo FII são periódicos e consistentes. Além disso, devem avaliar se eles são atrativos em termos percentuais.

Para isso, é preciso comparar o rendimento pago pelo fundo com o preço da cota. Em seguida, deve-se comparar esse percentual com a rentabilidade das aplicações mais conservadoras, notadamente os títulos públicos atrelados à inflação. Para valerem a pena, os fundos imobiliários devem pagar mais do que os investimentos de baixo risco.

Saiba como fazer essa análise de rentabilidade e escolher os melhores fundos imobiliários.

Valorização das cotas

A outra forma de lucrar com FII é por meio da valorização das cotas. Esse tipo de estratégia é menos passiva e requer um maior conhecimento do mercado.

Assim como ocorre com os imóveis, as ações e os títulos de renda fixa menos conservadores, as cotas dos fundos imobiliários também sofrem oscilações de preço, podendo se valorizar ou se desvalorizar.

É possível, portanto, lucrar com a valorização das cotas dos FIIs na bolsa, comprando na baixa e vendendo na alta. Essa estratégia tem mais risco do que o foco na geração de renda, e não há isenção de imposto de renda para os ganhos obtidos dessa maneira.

O lucro com a valorização de cotas de FII é tributado em 20%. O IR deve ser recolhido pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Para o investidor conseguir apurar e pagar o imposto corretamente, ele deve manter o controle das compras e vendas de cotas, dos preços médios de aquisição e emitir os DARFs.

Prejuízos, por sua vez, podem ser compensados para reduzir o imposto a pagar em ganhos futuros com fundos imobiliários.

Repare que, por conta dessas características dos FII no que diz respeito à tributação, é preciso ter atenção e cuidado na hora de recolher o IR e prestar contas à Receita. Veja, ainda, como declarar fundo imobiliário no imposto de renda.

Renda fixa ou renda variável?

O fato de os fundos imobiliários pagarem rendimentos periódicos faz com que muita gente os tome por investimentos de renda fixa. Mas nem todo FII é renda fixa.

Investimentos de renda fixa são aqueles que têm fluxos de pagamentos incondicionais e geralmente atrelados a dívidas. Isto é, o investidor tem o direito de receber o que lhe é devido, independentemente do que aconteça ao emissor do ativo.

Por exemplo, a empresa que emite um título de dívida é obrigada a pagar seus credores, tendo lucro ou não. Ainda que ela quebre, a obrigação permanece.

Já uma empresa que emite uma ação – investimento de renda variável – só pagará dividendos a seus acionistas se tiver lucro.

Fundos que investem em imóveis para lucrar com sua valorização têm o pagamento dos seus rendimentos condicionado à valorização dos imóveis da carteira e à possibilidade de vendê-los com lucro. Esses FII são, portanto, ativos de renda variável.

Já os fundos imobiliários de papel são fundos de renda fixa, uma vez que investem em títulos de renda fixa.

Os fundos que investem em imóveis para aluguel, por sua vez, são, de certa forma, híbridos.

O aluguel têm características de renda fixa. Ele deverá ser pago ao fundo ainda que o inquilino não gere lucro ou receita. Mesmo quando parte do aluguel é variável e atrelado às receitas do inquilino, como ocorre nos fundos de shopping, uma parte do aluguel é fixa. Se o locatário ficar inadimplente, ele pode ser cobrado.

No entanto, se o fundo perder inquilinos, ficando com parte dos seus imóveis vagos, ele deixa de receber aluguéis, o que pode reduzir a remuneração paga aos cotistas.

Fundo imobiliário vs. Investimento direto em imóveis

O brasileiro gosta de investir em imóveis. Nesse sentido, os fundos imobiliários são veículos muito interessantes, pois apresentam uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis.

Riscos

Como todo investimento, os fundos imobiliários também têm riscos. No geral, eles podem ser considerados investimentos de perfil moderado, ideais para quem deseja uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa conservadora, mas sem incorrer no risco do investimento em ações.

Ao compreender os riscos de um investimento, você entende os fatores que o beneficiam, bem como os que o prejudicam. A seguir, elencamos alguns dos principais riscos dos fundos imobiliários. Alguns são gerais, comuns a todos os FIIs; outros dependem do perfil do fundo.

Risco de alta da taxa básica de juros (Selic)

Fundos imobiliários se beneficiam de queda da Selic. Juros mais baixos favorecem o mercado imobiliário, pois barateiam o crédito, estimulam a economia e o bom desempenho das empresas brasileiras.

Além disso, quando a Selic está baixa fica mais fácil para a remuneração dos fundos imobiliários superar a rentabilidade das aplicações conservadoras, que são atreladas às taxas de juros.

Por outro lado, juros em alta ou muito elevados têm o efeito oposto: desestimulam a economia, encarecem o crédito e tornam as aplicações de renda fixa conservadora mais atrativas que investimentos como os FIIs.

Neste outro artigo, trazemos mais detalhes sobre a relação entre queda de juros e fundos imobiliários, que é uma das variáveis mais importantes para se avaliar os FIIs.

Risco de volatilidade (oscilação das cotas)

As cotas dos fundos imobiliários podem se valorizar ou se desvalorizar. Assim, o investidor pode ter perdas, caso venda suas cotas por um preço menor que o preço de compra.

A flutuação dos preços das cotas dos fundos imobiliários respeita a lei da oferta e da demanda. Um fundo tende a se valorizar quando a perspectiva é de queda na taxa básica de juros e/ou quando há boas expectativas para o seu desempenho, em particular.

Perspectivas de alta nos juros e problemas com os imóveis ou os inquilinos da carteira, por sua vez, tendem a desvalorizá-los.

Risco de vacância

Trata-se de um risco específico dos fundos que alugam seus imóveis. É o risco de o fundo perder inquilinos, isto é, ficar com imóveis vagos, o que impacta negativamente na remuneração.

A vacância, no mercado imobiliário, é a medida do espaço não locado de um empreendimento. É o contrário da ocupação. Assim, a taxa de vacância de uma carteira de imóveis é a relação entre as áreas disponíveis e a área total locável dos empreendimentos.

O conceito de taxa de ocupação é o oposto: é o percentual da área locável que está efetivamente ocupado por inquilinos.

Muitas unidades vagas podem reduzir a remuneração de um FII, pois ele passa a receber menos aluguéis do que poderia, mas precisa arcar com as despesas da área ociosa.

Além disso, uma taxa de vacância alta dá mais poder de barganha aos inquilinos, que podem forçar os aluguéis para baixo.

No mercado imobiliário, a vacância tende a aumentar quando a economia vai mal, pois as empresas tendem a reduzir custos, diminuir de tamanho e muitas até quebram. Quando há crescimento, por outro lado, as empresas tendem a se expandir e a contratar mais, aumentando a área locada e reduzindo a vacância.

Também ocorre aumento de vacância quando há superoferta de imóveis no mercado, isto é, um descasamento entre oferta e demanda. Por exemplo, quando há uma forte entrega de imóveis novos, não acompanhada do crescimento no número de inquilinos.

Por outro lado, a vacância fica reduzida quando há escassez de imóveis, o que beneficia os fundos imobiliários. Os inquilinos passam a disputar os bons imóveis, e o poder de barganha fica todo nas mãos dos locadores, que podem reajustar os aluguéis para cima.

Risco de inadimplência/calote

Fundos que alugam seus imóveis correm risco de inadimplência dos inquilinos. Ficar sem receber os aluguéis devidos pode impactar negativamente nos rendimentos do fundo e motivar renegociações desvantajosas para o FII, ou mesmo o despejo do locatário.

Já os fundos de papel correm o risco de tomar calote dos responsáveis pelos pagamentos – bancos emissores, no caso de LCI, e mutuários, no caso de CRI. É o chamado risco de crédito. Um risco baixo depende da saúde financeira do emissor e das garantias do papel – em geral, os próprios imóveis financiados.

Risco de desvalorização dos imóveis

Esse risco é mais significativo para os fundos de desenvolvimento e de compra e venda, que pretendem ganhar justamente com a valorização dos imóveis da carteira.

Os preços dos imóveis não variam somente para cima. Eles também podem cair. Fatores como superoferta, economia deprimida ou preços que já subiram demais podem forçar os preços dos imóveis para baixo. Problemas específicos com um imóvel também podem desvalorizá-lo.

A desvalorização pode estar associada ao risco de liquidez. Pode ser que, pelo preço desejado, o fundo não encontre compradores, mas por um preço mais baixo haja interessados.

Riscos próprios da construção

A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco e enorme potencial de retorno. Muitos problemas podem ocorrer durante a obra, o que pode levar a atrasos na entrega ou à necessidade de os investidores aportarem mais recursos.

Risco de concentração

No geral, quanto mais diversificado um fundo, mais pulverizado é o seu risco. Ou seja, quanto mais imóveis na carteira e/ou quanto mais inquilinos, menor é o risco.

Por outro lado, FII que investem em um único imóvel ou que têm um único inquilino tendem a ser mais arriscados, por conta da concentração.

Mas esse risco também depende muito da qualidade dos imóveis e dos inquilinos. Ter como inquilino único uma grande estatal pode ser menos arriscado que ter como inquilinos diversas empresas privadas de menor porte.

Riscos próprios dos locatários

Cada tipo de locatário tem seus riscos particulares. Fundos cujos aluguéis são atrelados às receitas dos locatários, por exemplo, correm o risco de o setor dos seus inquilinos entrar em crise ou passar por alguma dificuldade.

Já os inquilinos que têm alguma função social importante, como hospitais, escolas e universidades, costumam ser mais difíceis de despejar.

Finalmente, inquilinos pessoas físicas tendem a ser mais arriscados que grandes empresas, e empresas privadas tendem a ser mais arriscadas do que inquilinos ligados ao setor público, como as estatais.

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