Subscrição de FII: o que é, como funciona e como fazer?

Quando uma empresa precisa levantar recursos no mercado financeiro, mas já fez IPO (initial public offering) a solução é fazer um follow on (oferta secundária de ações). Para tanto, ela precisa oferecer o direito de subscrição aos seus acionistas. 

O que talvez você não saiba é que o direito de subscrição também é aplicado em relação ao FII (fundo de investimento imobiliário). Isso porque os FIIs são negociados na bolsa e também podem aumentar seu capital com a emissão de novas cotas. 

Se você ainda não conhece o direito de subscrição de FII e quer saber como ele funciona, confira este conteúdo que nós, da Genial, preparamos! 

O que são os fundos imobiliários? 

Os fundos imobiliários são uma modalidade de investimento coletivo que objetiva investir no setor imobiliário. Sua administração é feita por um gestor profissional e o interessado precisa adquirir cotas para participar. 

Pertencente ao mercado de renda variável, o FII ganhou bastante notoriedade nos últimos anos em razão de sua praticidade e acessibilidade. Afinal, o custo de uma cota de FII é consideravelmente inferior ao preço total de um imóvel. 

Outro ponto que chama a atenção é o recebimento de dividendos – ou seja, de gerar renda passiva. Isso porque os frutos dos títulos imobiliários ou dos imóveis que compõe os FIIs são distribuídos entre os seus cotistas.  

Investir em FIIs também conta com o benefício da diversificação. Geralmente, um mesmo fundo pode conter diversos empreendimentos em seu portfólio. Além disso, os preços das cotas costumam sofrer menos oscilações que ações, e podem ser alternativas de investimento um pouco menos arrojadas. 

Como funciona a negociação das cotas dos fundos imobiliários? 

As cotas dos FIIs são negociadas dentro da bolsa de valores. Logo, caso você queira comprá-las precisará abrir conta em uma corretora de investimentos de confiança – como a Genial. Na sequência, terá que transferir o dinheiro e utilizar o home broker. 

Assim como qualquer outro ativo da bolsa, o FII conta com um código de negociação – composto de quatro letras seguidas, normalmente, do número 11. Basta digitar o ticker em seu home broker, indicar a quantidade de cotas e o preço para enviar uma ordem de compra. 

Caso exista uma parte interessada no preço ofertado, o negócio será executado na B3 (bolsa de valores brasileira) e as cotas serão adicionadas em sua carteira após a liquidação. É importante saber que os preços das cotas oscilam de acordo com a lei de oferta e procura. 

O que é o direito de subscrição? 

Depois de entender mais sobre os fundos imobiliários, você pode saber o que é o direito de subscrição. Ele se refere à preferência dada aos cotistas sobre a aquisição de novas cotas lançadas na bolsa.  

Isso acontece quando um FII emite cotas em um lançamento secundário, depois do IPO. O intuito é aumentar seu patrimônio – o que também acontece com empresas quando fazem um novo lançamento de ações. 

Nesse sentido, como o FII já possui cotas sendo negociadas na bolsa, terá que observar a regra de ofertar o direito de subscrição àqueles que já investem nele. Esse direito oferece ao cotista a possibilidade de manter seu percentual de participação no FII. 

Caso um cotista seja detentor, por exemplo, de 10% do patrimônio do FII, com a emissão de novas cotas seu percentual pode ser reduzido. Portanto, se exercer o direito de subscrição poderá manter o percentual anterior. 

É importante ser pontuado, contudo, que a escolha pelo exercício do direito é do investidor, que poderá optar por não exercê-lo. Você pode até vender esse direito a terceiros, em alguns casos. 

Como funciona o direito de subscrição de FIIs? 

O processo funciona da seguinte maneira: ao decidir emitir novas cotas, o FII divulga um prospecto preliminar com todas as regras sobre a oferta. Nele, consta o preço, a data, os prazos, procedimentos e outros detalhes. 

Na sequência, ele emite os direitos de subscrição e distribui entres os seus cotistas atuais, respeitando o fator de distribuição determinado no prospecto. A informação de subscrição aparece para o cotista em sua carteira, com o código do FII, mas com o número final 12. 

Diante desse cenário, o investidor poderá exercer seu direito, vendê-lo ou mesmo não fazer nada. Nesse caso, será entendido que ele optou por não realizar seu direito de subscrição.  

Confira mais informações! 

Quem tem esse direito? 

Como você viu, o direito de subscrição é garantido àqueles que já são cotistas do FII que está emitindo novas cotas. O que determinará a quantidade de subscrições que o cotista terá é o fator de distribuição indicado pelo FII no prospecto. 

Normalmente esse fator distribuição é um número menor que 1. Por exemplo, caso o FII determine que o valor de distribuição será 0,5, cada 10 cotas possuídas pelo cotista lhe garantem 5 direitos de subscrição. 

A quantidade de direitos de subscrição precisa formar números inteiros. Nesse sentido, desconsidera-se a casa decimal. Por exemplo, caso o cotista tenha 0,7 direito, ficará sem nenhum. Na hipótese de ficar com 2,6 direitos terá apenas 2. 

Como exercer? 

Para exercer o direito de subscrição basta o interessado contatar sua corretora de investimentos e expressar o interesse na aquisição. Além disso, se ao fim do prazo de subscrição as cotas não se esgotarem, as que sobraram poderão ser oferecidas a quem demonstrou interesse. 

É possível vender o direito de subscrição? 

Caso o cotista esteja interessado na venda dos direitos de subscrição que lhe cabem, essa negociação se dá no mercado secundário. No entanto, para que ele possa ser negociado é preciso ser permitido pelo FII e estar dentro do prazo de negociação informado no prospecto. 

O comprador desse direito poderá exercê-lo como se fosse seu detentor original. Mas precisará ficar atento aos prazos, pois o direito deixa de existir se não for exercido a tempo. 

Agora que você já sabe o que é e como funciona o direito de subscrição de FII, pretende exercê-lo nas próximas oportunidades? Não se esqueça de avaliar todas as informações disponibilizadas no prospecto emitido e levar em conta o seu perfil de investidor e seus objetivos. 

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