Existe uma forte relação entre queda de juros e fundos imobiliários. Enquanto os cortes na taxa básica de juros (Selic) reduzem os rendimentos das aplicações de renda fixa conservadora – que são atreladas às taxas de juros -, eles favorecem os investimentos que precisam superar a Selic para serem atrativos.

E este é justamente o caso dos fundos de investimento imobiliários (FII), fundos que investem em imóveis ou títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário.

O recente ciclo de cortes na Selic ativou o gatilho que muda a regra da caderneta de poupança. Quando a Selic caiu para 8,25% ao ano em setembro de 2017, a remuneração da caderneta passou a ser de 70% da Selic mais Taxa Referencial (TR), e não mais de 0,5% ao mês mais TR.

Na prática, essa mudança reduz a rentabilidade da poupança. Os demais investimentos conservadores, cuja remuneração é atrelada direta ou indiretamente à Selic, também ficaram menos rentáveis com a queda nos juros.

Os FIIs, por outro lado, vêm brilhando. Eles foram os investimentos com maior valorização em setembro e estão em segundo lugar no ranking de rentabilidade do ano.


Fundos imobiliários, assim como ações e os títulos de renda fixa prefixados, são investimentos com mais risco do que a renda fixa conservadora. Todos eles se beneficiam de um cenário de queda de juros, sofrendo quando a Selic está em alta.

Relação entre queda de juros e fundos imobiliários

Os fundos imobiliários investem em imóveis comerciais ou títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário. Entre aqueles que investem em imóveis propriamente ditos, há fundos que lucram com a valorização dos empreendimentos e outros que ganham com aluguéis.

Em função disso, sua remuneração não costuma ser diretamente atrelada às taxas de juros. Quando investem em títulos de renda fixa, estes costumam ser prefixados ou atrelados à inflação. Como já vimos no nosso artigo sobre como é feita a precificação dos títulos de renda fixa, esse tipo de remuneração se beneficia de cenários em que a expectativa é de queda na Selic.

Quando os FIIs investem em imóveis, sua remuneração relaciona-se a outros fatores, como os aluguéis pagos pelos inquilinos, o faturamento desses inquilinos ou mesmo o lucro pela venda de imóveis da carteira.

Quando a Selic está alta, os fundos imobiliários têm dificuldade de remunerar acima da renda fixa conservadora. Ocorre que essa capacidade de pagar mais do que as aplicações de baixo risco é pré-condição essencial para que os investidores queiram sair da renda fixa conservadora para correr mais risco em um investimento como um fundo imobiliário.

Por outro lado, quando a Selic entra em um ciclo de queda, a atratividade dos fundos imobiliários cresce, enquanto que a dos investimentos conservadores cai.

Quando os juros estão baixos, a remuneração paga pelos fundos imobiliários torna-se suficiente para ganhar da renda fixa conservadora. Correr algum risco para ganhar mais passa a valer a pena.

Os investidores insatisfeitos com as parcas remunerações da renda fixa tradicional têm estímulo para buscar aplicações com mais risco e rentabilidade, a fim de manter seus bons ganhos.

O mesmo raciocínio aumenta a atratividade do investimento em ações e em títulos de renda fixa prefixados. Mas os fundos imobiliários contam com um atrativo a mais: isenção de imposto de renda para a pessoa física sobre os rendimentos pagos pelos fundos.

Queda de juros estimula o mercado imobiliário

Além disso, juros menores estimulam a economia em geral e o mercado imobiliário em particular.

A queda de juros barateia o crédito e estimula a atividade econômica. Com isso, há incentivo para construção, compra e venda de imóveis, produção e consumo.

Fundos imobiliários que lucram com a valorização dos imóveis, por exemplo, têm mais facilidade de realizar seus ganhos, pois há demanda.

Já aqueles que alugam seus imóveis podem ver seus rendimentos crescerem de diversas maneiras. Se os aluguéis forem atrelados às receitas dos inquilinos, um aumento nas vendas elevará o rendimento do fundo.

juros e fundos imobiliários

Os aluguéis poderão ser reajustados para cima, e os inquilinos, com boa saúde financeira, podem querer alugar imóveis melhores ou expandir suas atividades, o que requer mais espaço.

Juros altos, por outro lado, encarecem o crédito, o que reduz o investimento, o consumo e a produção. No mercado imobiliário, há menos lançamentos e menos gente querendo comprar imóveis. A situação se inverte.

O desaquecimento da economia prejudica os investimentos ligados diretamente à atividade produtiva, como os fundos imobiliários e as ações de empresas.

Inquilinos em dificuldade financeira podem, inclusive, ficar inadimplentes, tentar renegociar os aluguéis, devolver imóveis ou mesmo se mudar para locais com aluguéis mais baratos, aumentando a vacância.

Em suma, queda de juros e fundos imobiliários estão intimamente relacionados: cortes na Selic, de forma geral, beneficiam o desempenho do mercado de FII como um todo.

Perspectivas para os fundos imobiliários são positivas

O mercado espera novos cortes de juros e crescimento econômico positivo para este ano e o próximo. Há expectativa de que o governo aprove reformas importantes para a recuperação da economia.

Além disso, as cotas dos fundos imobiliários abertos em bolsa ainda negociam abaixo do seu valor patrimonial, isto é, abaixo do valor dos imóveis que compõem sua carteira.

Com isso, os fundos imobiliários voltaram a ficar atrativos e tendem a se manter assim.


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