Fundos de investimento imobiliário (FII) podem pagar rendimentos isentos de imposto de renda a seus cotistas. Em alguns casos, essa distribuição é constante e periódica – por exemplo, mensal ou trimestral. Assim, FII são interessantes para quem busca investimentos capazes de gerar renda. Mas como avaliar se a rentabilidade é atrativa e escolher os melhores fundos imobiliários?

Primeiro, é fundamental entender o que os rendimentos dos FII representam. São quantias em dinheiro pagas aos cotistas, proporcionais à quantidade de cotas que cada um detém.

Em outras palavras, eles são distribuídos aos cotistas enquanto eles ainda são cotistas. É similar ao que acontece quando uma empresa distribui dividendos aos seus acionistas.

Os rendimentos dos FII, portanto, são uma forma de remuneração diferente daquela que o investidor obtém quando vende as suas cotas.

Existem duas formas de ganhar dinheiro com fundos imobiliários. O recebimento de rendimentos é uma delas. É o que acontece, por exemplo, com os fundos que alugam os imóveis da sua carteira. Seus cotistas recebem em conta, periodicamente, rendimentos referentes aos aluguéis, proporcionais à participação do investidor no fundo. Conheça os principais tipos de fundos imobiliários.

A outra maneira é por meio da valorização das cotas. As cotas de fundos imobiliários são negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações. Seus valores flutuam de acordo com a demanda – quando há muita procura pelo investimento em um FII, suas cotas valorizam; quando há mais gente querendo vender do que comprar, suas cotas desvalorizam.

Mas, neste último caso, o ganho do investidor só é realizado quando ele de fato vende suas cotas por um preço mais alto do que o preço de aquisição, semelhante ao que acontece com o investidor que lucra com a venda de uma ação na bolsa.

No artigo Fundo imobiliário: como funciona o investimento em imóveis via fundos, trazemos mais detalhes sobre essas características e outras especificidades desse tipo de investimento, que o diferem dos demais fundos de investimento. Conheça também as vantagens dos fundos imobiliários.

Como identificar os fundos imobiliários mais rentáveis

Outro ponto que é preciso compreender é que os FII são fundos fechados, não permitindo aplicações e resgates.

Para se tornar cotista, o investidor deve adquirir suas cotas em uma oferta pública – que têm um prazo limitado para ocorrer – ou comprá-las, a preço de mercado, de outro investidor. Para se desfazer de suas cotas, é preciso vendê-las a outro interessado, o que geralmente ocorre na bolsa de valores.

Diferentes cotistas que comprarem cotas em momentos distintos podem ter preços de aquisição também diferentes. Acontece que os rendimentos, se forem periódicos e constantes, não variam tanto, permanecendo os mesmos para todos os cotistas.

Ou seja, diferentes cotistas podem ter rentabilidades diferentes, pois o retorno percentual depende do preço que o investidor pagou pelas suas cotas.

Ao divulgar sua remuneração, os FII informam o valor em dinheiro pago por cota, e não uma rentabilidade percentual. Para saber se aqueles rendimentos são interessantes ou não, o investidor precisa relacioná-los ao preço de aquisição das cotas.

Vamos a um exemplo hipotético, com números, para ficar mais fácil. Imagine um fundo voltado para aluguel de imóveis que faz sua oferta pública inicial a um preço de 100 reais a cota. Suponha que ele divulgue um rendimento estimado de 1 real por cota todo mês.

Isso significa que quem comprar cotas na oferta pública investirá 100 reais por cota e receberá 1 real mensal por cota, a título de rendimento e isento de IR. Ou seja, a rentabilidade desses investidores, dali para frente, será de 1% líquido ao mês. Geralmente, nas ofertas públicas, os FII também informam o retorno percentual estimado.

Imagine agora que os contratos de aluguel dos imóveis deste fundo prevejam o seguinte: os aluguéis serão reajustados anualmente pela inflação por um prazo de cinco anos, ao final do qual será possível reajustá-los acima da inflação.

Ou seja, durante todo o primeiro ano (até o primeiro reajuste pela inflação), o fundo continuará pagando um real mensal por cota. Só que depois que o FII começar a negociar em bolsa, os preços das suas cotas podem subir ou descer.

Assim, quem comprar cotas na bolsa por um preço maior do que 100 reais terá uma rentabilidade menor que 1% ao mês durante o primeiro ano; já quem comprar cotas por um preço inferior a 100 reais terá uma rentabilidade maior que 1% ao mês no mesmo período.

Por exemplo, se dali a dois meses o preço da cota tiver subido para 105 reais, o investidor que a comprar nesse patamar terá uma rentabilidade de 0,95% ao mês até o próximo reajuste. Afinal, 1 real representa 0,95% de 105.

Já se o preço da cota tiver caído para 98 reais, o investidor que a adquirir por esse valor terá uma rentabilidade de 1,02%, pois 1 real representa 1,02% de 98.

É a mesma lógica do investimento direto em imóveis para aluguel. Se você compra um imóvel por 300 mil reais e o aluga por 3 mil reais mensais, sua rentabilidade será de 1% ao mês. Nesse caso, trata-se da rentabilidade bruta, pois sobre esse valor incidirão taxas e IR. Saiba por que investir em FII é um investimento imobiliário melhor do que comprar imóveis.

Agora, se você encontrar um imóvel similar por 290 mil reais e conseguir alugá-lo pelos mesmos 3 mil reais mensais, você estará fazendo um negócio melhor. Nessa caso, a rentabilidade bruta será de 1,03% ao mês.

Para quem pretende comprar cotas de um fundo imobiliário que já está sendo negociado em bolsa, é fundamental, portanto, comparar o valor em dinheiro do rendimento com o preço da cota na hora da compra, para ver se o retorno é de fato interessante.

Isto, é claro, se estivermos falando de um fundo que paga rendimentos periódicos e constantes, e se a estratégia consistir em focar nos rendimentos, e não na valorização da cota.


Quanto rendem os melhores fundos imobiliários?

E o que seria uma remuneração interessante? Como identificar os melhores fundos imobiliários? Nesse caso, o investidor precisa comparar a rentabilidade percentual que ele seria capaz de obter no fundo imobiliário com a rentabilidade percentual dos investimentos conservadores.

Como os FII são investimentos com mais risco do que a renda fixa conservadora, eles precisam pagar mais que os investimentos de baixo risco para valerem a pena.

O investidor pode compará-los aos fundos de renda fixa conservadora, aos CDB ou aos títulos públicos. Mas o ideal mesmo é comparar os fundos imobiliários aos títulos públicos atrelados à inflação, negociados no Tesouro Direto sob o nome de Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais (NTN-B).

Primeiro porque os títulos públicos federais são os investimentos de menor risco de calote da nossa economia. Então, para valer a pena, qualquer investimento com maior risco deve ser capaz de superar a remuneração dos títulos públicos.

Segundo porque, assim como os títulos Tesouro IPCA+, os FII também têm sua remuneração corrigida pela inflação. Eles pagam uma rentabilidade prefixada, expressa num percentual anual, mais a variação do IPCA.

Assim, se os rendimentos de um fundo imobiliário serão corrigidos anualmente pela inflação por um período de cinco anos, o investidor pode compará-lo a um Tesouro IPCA+ de mesmo prazo. Se a parte prefixada da remuneração do título for inferior ao rendimento do FII, então o FII está atrativo.

Suponha que, ao comprar cotas de um FII hoje, você obtenha um rendimento equivalente a 0,7% ao mês, corrigido anualmente pela inflação por cinco anos. Agora imagine que um Tesouro IPCA+ com prazo de cinco anos esteja pagando 5% ao ano mais IPCA.

Para saber se o FII está com uma remuneração interessante, você pode converter a sua taxa mensal para uma taxa anual. No caso, 0,7% ao mês equivalem a 8,73% ao ano. Lembrando que, no fundo imobiliário, essa é a remuneração acima da inflação e líquida de IR.

Assim, comparando-a aos 5% ao ano do Tesouro IPCA+, verificamos que o FII está mais vantajoso que a renda fixa, que ainda sofre cobrança de taxas e imposto de renda.

Em resumo, os melhores fundos imobiliários devem render consistentemente acima da renda fixa conservadora corrigida pela inflação.

Os melhores fundos imobiliários não têm apenas rentabilidade alta

Os melhores fundos imobiliários não necessariamente são os fundos imobiliários mais rentáveis. É preciso ir além da rentabilidade e considerar outros fatores, principalmente quando o investidor pretende comprar cotas na bolsa, fora de uma oferta pública.

Convém, por exemplo, saber se o FII paga (ou pagará) rendimentos estáveis e periódicos, ou se apenas eventuais; a periodicidade dos pagamentos; a frequência dos reajustes; o índice de inflação que irá corrigir os rendimentos; e se os rendimentos podem estar, de alguma forma, atrelados ao desempenho dos negócios dos inquilinos.

Se o fundo está fazendo uma oferta pública inicial, isto é, iniciando suas atividades, ele não terá histórico de rendimentos. Mas toda oferta pública conta com vasto material, que deve ser lido e analisado pelo investidor, a fim de avaliar os riscos.

No caso dos fundos que já estão sendo negociados em bolsa, o investidor pode analisar seu histórico de rendimentos e os relatórios divulgados pelo gestor.

Preste atenção se os rendimentos tiveram, em algum momento, uma alta ou queda brusca e pontual e procure descobrir o motivo.

Rendimentos podem subir repentinamente, por exemplo, por conta da venda com lucro de um imóvel da carteira ou da amortização de cotas, que é a devolução de parte do principal aos cotistas. No caso de uma amortização, verifique se isso pode significar que o fundo está em período de desinvestimento, podendo se encerrar em breve.

Já as quedas repentinas podem ocorrer por conta de fatores como o aumento da vacância dos imóveis da carteira, inadimplência dos inquilinos ou quedas nos valores dos aluguéis.

Lembrando que a rentabilidade percentual de um FII pode subir não por um aumento nos rendimentos distribuídos, mas por uma queda no preço das cotas, o que pode indicar problemas no fundo. É preciso ficar atento.

Finalmente, para escolher os melhores fundos imobiliários é interessante verificar a liquidez dos FII analisados. Fundos com pouca liquidez são mais arriscados, pois é mais difícil vender as cotas caso o investidor deseje sair do investimento.

Note que toda essa análise é bastante conservadora, pois considera apenas os rendimentos do FII em relação ao valor que o investidor pretende aplicar. Ganhos com uma eventual valorização das cotas não estão sendo considerados aqui.

Quer investir nos melhores fundos imobiliários? Conheça nosso guia Fundos Imobiliários: tudo que você precisa saber para investir.

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