A variedade de fundos no mercado pode confundir, mas cada um tem características bem específicas. É o caso dos fundos imobiliários, uma opção de investimento mais arrojada comparada aos fundos de renda fixa, por exemplo. São fundos considerados “fechados” e não permitem aplicações e resgates.

Para começar a investir em um fundo imobiliário, há duas maneiras: por meio de oferta pública ou pela compra de cotas de outro investidor, processo que, em linhas gerais, costuma ser realizado na bolsa de valores.

Se o investidor quiser se desfazer de um aporte em fundos imobiliários, basta vender suas cotas a outro investidor interessado.

Oferta Pública

A oferta pública está presente na emissão de outros ativos conhecidos do mercado financeiro, como debêntures e os IPO’s (abertura do capital de uma empresa), que estão sujeitos a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores.

As ofertas públicas de cotas de fundos imobiliários geralmente ocorrem quando o fundo é constituído em um condomínio fechado. Antes de iniciar suas atividades, o fundo apresenta sua estratégia de investimento ao mercado e também o preço da cota e a rentabilidade esperada.

A ideia com a oferta pública é atrair os investidores que serão os futuros cotistas. No início, o funcionamento é o seguinte: o fundo capta dinheiro dos investidores para comprar ou construir os imóveis que vão constituir a carteira.

Depois, os investidores interessados na oferta pública têm, então, um prazo para decidir a quantia destinada ao fundo para reservar suas cotas, que são como se fossem pedaços do valor total dos imóveis. Os investidores que reservaram suas cotas receberão sua parte.

Terminado o período da oferta pública, o fundo fecha para a captação e a única forma de investir no fundo passa a ser por meio da compra de cotas de investidores interessados em vender. Caso o fundo precise de mais recursos no futuro, ele pode fazer novas ofertas públicas para captar mais.

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Negociação de cotas

Sem as ofertas públicas, a outra possibilidade de investir em um fundo imobiliário é por meio da compra e venda de cotas.  Fundos imobiliários têm funcionamento distintos entre si, mas o padrão é ter cotas negociadas em bolsa, como se fossem ações.  Trata-se de um mercado secundário, uma vez que não há mais ofertas públicas.

Para o investidor, o fato de estar na bolsa é ótimo por duas razões: liquidez, com maior facilidade de entrada e saída, além de transparência, pois há forte regulação e holofotes voltados ao negócio.

Nessa modalidade, os recursos do investidor que adquire as cotas vão para quem vendeu, e não para o fundo. Caso o fundo precise de mais recursos, ele precisará promover nova oferta pública.

Então, como investir em fundos imobiliários?

Para negociar cotas de fundos imobiliários na bolsa é necessário ter uma conta em uma corretora de valores. O investimento pode ser feito via home broker ou mesa de operações e está sujeito às mesmas taxas de negociação de ações, como corretagem e custódia.

Lembrando que as cotas dos fundos imobiliários podem sofrer altas ou quedas, pois seus preços estão sujeitos às flutuações do mercado. Significa que é possível lucrar com as valorizações, mas também é possível perder dinheiro. Portanto, é um investimento arriscado, como o mercado de renda variável, por exemplo.

Agora que você sabe como funciona investir nos fundos imobiliários, conheça cada tipo para entender qual se encaixa melhor ao seu perfil:

Principais tipos de fundos imobiliários:

Fundos de renda

Os fundos de renda juntam grandes investidores, empresas sólidas e de grande porte, que compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Costumam pagar rendimentos periódicos aos cotistas, referentes aos aluguéis. Os contratos de aluguel dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo (de cinco a dez anos) e são corrigidos anualmente por um índice de inflação. Pode-se considerar que esse tipo de fundo oferece proteção contra a inflação.

Fundos de desenvolvimento

Investem na construção de imóveis para lucrar com sua venda. Costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os empreendimentos estão em construção, para incentivá-los a entrar no fundo. Terminado o prazo de renda mínima garantida, a remuneração do fundo tende a variar.

Fundos de compra e venda

Esse tipo de fundo tenta lucrar com a compra e venda de imóveis comerciais de alto padrão. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está receoso para vendê-las na alta. O rendimento deste fundo tende a ser variável.

Fundos de recebíveis imobiliários

São os chamados “fundos de papel”, que investem em títulos de renda fixa do mercado imobiliário, como LCI, CRI e Letras Hipotecárias (LH). Por ser um fundo de renda fixa, seus rendimentos podem ser estáveis e previsíveis, diferente dos que já vimos nesse post.

Saiba mais: O que é renda fixa?

Fundos de investimento em fundos imobiliários

A ideia é basicamente a de um fundo de investimento, no qual um gestor assume a carteira do cliente e toma as decisões. Eles investem em cotas de outros fundos imobiliários, sendo bastante diversificados. São vantajosos para os clientes que não querem ter o trabalho de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários. Possibilitam o investimento de forma bem diversificada com poucos recursos e, por isso, a remuneração tende a ser variável de acordo com cada investimento realizado. A qualidade do gestor é fundamental para este tipo de fundo, uma vez que o cliente não toma as decisões.

Como você pôde perceber, o investimento imobiliário via fundos é muito mais complexo e pode render muito mais do que alugar aquele apartamento e ter que lidar com inquilinos e burocracias. Saiba mais no site da Genial!

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