A variedade de fundos de investimento no mercado pode gerar dúvidas nos investidores, no entanto, cada um tem características bem específicas. Se você tem interesse em fazer aportes com foco no mercado imobiliário, por exemplo, precisa saber como investir em Fundos Imobiliários (FIIs).
Afinal, existem diferentes possibilidades para começar a se expor a esses veículos financeiros — como por meio das ofertas públicas e da compra de cotas de outros investidores. Conhecer as características de cada uma delas é importante para tomar melhores decisões ao fazer seus investimentos.
Neste artigo, você entenderá como investir em Fundos Imobiliários de 3 maneiras diferentes. Acompanhe a leitura e confira!
Quais são as 3 formas de investir em FIIs?
Ao pensar em investir em FIIs, o comum é pensar na aquisição de cotas, certo? Mas tenha em mente que esse procedimento pode acontecer de diferentes formas.
Acompanhe!
1. Oferta pública primária
Os Fundos Imobiliários são lançados no mercado financeiro por meio de ofertas públicas primárias — que estão presentes na emissão de outros ativos e produtos financeiros. É o caso de debêntures e ações.
Esse processo está sujeito a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores. Por exemplo, as ofertas públicas iniciais de cotas de fundos geralmente ocorrem quando eles são constituídos em condomínios fechados — quando o investidor não pode resgatar as cotas diretamente com o fundo.
Antes de iniciar suas atividades, o fundo apresenta sua estratégia de investimento ao mercado, além de divulgar informações como o preço da cota e seu estudo de viabilidade. Assim, o objetivo da oferta pública inicial é captar recursos para investir.
No início, o funcionamento é o seguinte: o Fundo Imobiliário capta dinheiro dos investidores para comprar ou construir os imóveis, ou adquirir outros ativos que estarão presentes no portfólio.
Quem efetuou a reserva das cotas receberá a parte a que tiver direito, conforme as regras divulgadas. Terminado o período da oferta pública inicial, o fundo fecha para a captação. Então não são emitidas novas cotas — ao menos, por um tempo.
A partir desse momento, o único modo de investir passa a ser por meio da compra de cotas de investidores interessados em vendê-las. Caso o fundo precise de mais recursos no futuro, ele pode fazer novas ofertas públicas para captação.
2. Oferta pública subsequente
Após a oferta primária, podem acontecer ofertas subsequentes de cotas de Fundos Imobiliários. Isso ocorre, por exemplo, quando um FII tem interesse em emitir novas cotas de participação, o que pode atrair mais investidores para o fundo (follow-on primário).
Nesse caso, como há novas cotas, o patrimônio do fundo aumenta com esse processo. Vale destacar que, para esse tipo de oferta pública, existem algumas regras que devem ser seguidas sobre o direito de subscrição para os atuais cotistas do fundo.
Essa medida busca proteger os investidores da diluição de sua participação. Com isso, os cotistas podem adquirir cotas adicionais antes que elas sejam oferecidas ao público geral, proporcionalmente às posições que já detêm no fundo.
3. Negociação de cotas no mercado secundário
A outra possibilidade de investir em um Fundo Imobiliário é por meio da compra e venda de cotas. Cabe ressaltar que os FIIs têm funcionamentos distintos entre si, contudo, o padrão é ter cotas negociadas em bolsa, como se fossem ações.
Nesse caso, trata-se de um mercado secundário, uma vez que não há mais ofertas públicas. Para o investidor, o fato de os Fundos Imobiliários serem negociados na bolsa de valores pode ser interessante por duas razões principais.
A primeira é a liquidez, com maior facilidade de compra e venda. A outra é a transparência, pois há forte regulação. Ademais, nessa modalidade, os recursos do investidor que adquire as cotas vão para quem as vendeu, e não para o fundo.
Então como investir em Fundos Imobiliários?
Agora que você conhece as principais formas de se tornar cotista de Fundos Imobiliários, precisa aprender a investir nessa modalidade. Para negociar cotas desses fundos na bolsa é necessário ter uma conta em uma corretora de valores.
O investimento pode ser feito via home broker ou mesa de operações e está sujeito à cobrança de taxas, como custódia e corretagem — que pode ter condições diferentes em cada instituição. Ainda, é preciso ter atenção aos demais custos envolvidos no investimento.
Por exemplo, os dividendos pagos para pessoas físicas, desde que cumpridos os requisitos legais, são isentos de Imposto de Renda segundo a legislação vigente em 2025. Já a venda das cotas conta com uma tributação de 20% sobre os lucros obtidos na operação.
Além disso, quando se fala na negociação de cotas de Fundos Imobiliários, é preciso ter em mente que elas podem sofrer altas ou quedas. O motivo é que os seus preços estão sujeitos às flutuações do mercado e à lei de oferta e demanda.
Isso significa que é possível lucrar com as valorizações das cotas, mas você pode perder dinheiro ao vender cotas por um preço mais baixo que o de compra. Logo, como todo investimento, os FIIs apresentam riscos que devem ser considerados no momento de compor a sua carteira.
Quais são os principais tipos de Fundos Imobiliários e suas estratégias?
Antes de investir nos Fundos Imobiliários, é preciso ter atenção aos diferentes tipos de fundo e como eles funcionam. Eles contam com estratégias específicas relacionadas ao foco do portfólio do FII e, consequentemente, às formas de obter lucros.
Portanto, vale a pena observar mais detalhes sobre os tipos de FIIs e as estratégias adotadas por eles. Desse modo, você poderá identificar qual se encaixa melhor ao seu perfil de investidor e objetivos, permitindo tomar decisões mais acertadas na composição da sua carteira de investimentos.
Descubra mais sobre essas modalidades!
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo são aqueles cujo foco é investir em imóveis físicos. Eles podem estar em áreas urbanas ou rurais e concentrar propriedades residenciais ou comerciais — como lajes corporativas, shoppings, hospitais, agências bancárias e outras estruturas.
Porém, os fundos de tijolo podem buscar lucros de diferentes modos, como os ganhos com aluguel ou com a venda das propriedades. Veja como eles podem ser classificados considerando a forma de obter ganhos!
Fundos de renda
Os fundos de renda compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Eles costumam pagar rendimentos periódicos — os dividendos — aos cotistas, referentes às mensalidades recebidas dos inquilinos.
Esses contratos de aluguel costumam ser de longo prazo — de cinco a dez anos — e são corrigidos anualmente por um índice de inflação. Contudo, é preciso considerar os riscos nesse tipo de FII, como períodos de vacância, em que os imóveis não possuem inquilinos, ou taxas de inadimplência.
Fundos de desenvolvimento
Os FIIs de desenvolvimento investem na construção de imóveis para lucrar com sua venda. Nesse caso, eles podem oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os empreendimentos estão em construção, para incentivá-los a entrar no fundo.
Terminado o prazo de renda mínima garantida, a remuneração do fundo tende a variar conforme os resultados obtidos com a estratégia implementada.
Fundos de compra e venda
Esse tipo de fundo tenta lucrar com a compra e venda de imóveis, como as propriedades comerciais de alto padrão. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está receoso e elas estão subvalorizadas para vendê-las na alta.
Diante desse cenário, o fundo tende a ser mais arriscado, já que podem ser realizadas diversas operações — e existem os riscos relacionados à valorização dos imóveis adquiridos.
Fundos de papel
Também chamados de Fundos de Recebíveis Imobiliários, eles investem em títulos de renda fixa lastreados no mercado de imóveis. Os principais exemplos são a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e a LH (Letra Hipotecária).
Por esse motivo, esses FIIs têm características próximas às de aplicações na renda fixa, porém, ainda pertencem à renda variável, estando expostos aos riscos dessa classe.
Fundos de Investimento em Fundos Imobiliários
Conhecidos como fundos de fundos, trata-se de alternativas que investem em cotas de outros FIIs. Eles podem ser vantajosos para os investidores que não querem ter o trabalho de escolher os ativos para montar uma carteira de Fundos Imobiliários.
Por suas características, eles possibilitam o investimento diversificado sem exigir tantos recursos. Os riscos e possibilidades de ganhos variam conforme as estratégias dos FIIs que compõem o portfólio.
Fundos híbridos
Os fundos híbridos podem combinar estratégias de outros tipos de fundos, por exemplo, investindo em imóveis físicos, títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário e até cotas de outros FIIs. Por esse motivo, eles colaboram para a diversificação da carteira do investidor.
Fiagro-FII
Na verdade, o Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro) é uma categoria específica de fundo que pode ter uma estratégia ligada ao investimento em propriedades rurais. Nesse caso, ele é chamado de Fiagro-FII.
Esse tipo de fundo pode investir também em títulos ligados ao agronegócio, como CRA (Certificado de Recebíveis Agronegócio) e LCA (Letra de Crédito do Agronegócio). Dessa forma, o diferencial é a ligação com um setor específico — o agronegócio.
Agora você sabe como investir em Fundos Imobiliários e pode avaliar a possibilidade de incluí-los na sua carteira. Para descobrir se a alternativa é vantajosa, você deve entender se o investimento está alinhado ao seu perfil e objetivos para decisões mais acertadas.
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Larissa Novak
Larissa integra a área de Marketing e é responsável pela criação de conteúdos em todas as mídias sociais da Genial. Ela é certificada pela ANBIMA através do CPA-20 e CEA. Atuou nas áreas de Customer Success e Account Executive.
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