Investir em fundos imobiliários: um passo a passo completo para montar sua carteira de FIIs!

Os fundos de investimento trazem alternativas para diferentes investidores e seus objetivos. Entre as escolhas, há os fundos imobiliários. Eles proporcionam a alocação de recursos de forma mais prática e acessível no mercado de imóveis. 

Para aproveitar essa possibilidade, entretanto, é necessário conhecer muito bem esses veículos de investimento. Assim, você pode definir se faz sentido para o seu caso e se essa é uma decisão que atende às suas expectativas.  

Neste e-book da Genial Investimentos, você conhecerá as principais informações sobre os fundos imobiliários e entenderá como compor sua carteira. Confira! 

Introdução 

Você já deve ter ouvido que investir no mercado de imóveis é uma oportunidade imperdível. Porém, não significa que seja preciso comprar uma unidade imobiliária para explorar a alternativa. Em vez disso, os fundos de investimento imobiliário (FII) podem trazer bons caminhos. 

Para montar sua carteira de FIIs, é indispensável saber quais são os critérios mais importantes e como considerar cada um. Assim, você tem uma forma de avaliá-los aportar os recursos de acordo com a sua estratégia. 

Na sequência, você saberá exatamente o que fazer para montar a sua carteira de FIIs. Confira quais são as dicas principais e descubra um passo a passo completo! 

O que são os fundos de investimento imobiliário?  

Os fundos de investimentos imobiliários são modalidades de investimento coletivo, cujas cotas são negociadas na bolsa de valores. Assim como outros fundos de investimento, os FIIs dependem da participação de diversos investidores, que desejam alocar seus recursos.  

A alocação é feita por um gestor profissional e há toda uma estrutura administrativa para garantir o funcionamento. No caso dos FIIs, o foco do portfólio está em ativos ligados ao mercado imobiliário. 

Como funcionam os fundos imobiliários? 

Os fundos imobiliários começam a partir da primeira captação de recursos (IPO), onde os investidores interessados compram as primeiras cotas diretamente do emissor. Os investidores interessados adquirem a participação no fundo, que passa a dispor de um capital resultante dessa captação. 

Então, a gestão profissional realiza a alocação do dinheiro, de acordo com a estratégia do fundo. Isso significa adquirir ativos como empreendimentos imobiliários e fundos, entre outros elementos, como você verá adiante neste e-book. 

Os FIIs são condomínios financeiros fechados e, normalmente, não têm prazo definido. Com isso, não costuma haver o resgate como acontece com outros fundos. Em vez disso, para se desfazer as cotas é necessário vendê-las no mercado secundário. 

A rentabilidade desse tipo de investimento pode ser obtida de dois modos. O primeiro é pela valorização das cotas. Ela pode acontecer com o aumento de preço dos imóveis ou com o crescimento da demanda pelas cotas do FII na bolsa de valores. 

A outra forma é por meio do recebimento de dividendos, eles correspondem ao rendimento dos ativos no fundo e são calculados por cota. Esses dividendos são isentos de IR para pessoas físicas. 

Quais são os tipos de fundos imobiliários existentes? 

Os fundos imobiliários podem ser classificados de acordo com os ativos principais de suas carteiras. Na prática, apresentam riscos e potenciais de ganhos diferentes.  

Veja quais são as três classificações principais! 

Fundos de papel 

Os fundos de papel investem prioritariamente em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. Como exemplo, podemos citar a letra de crédito imobiliário (LCI) e os certificados de recebíveis imobiliários (CRI). 

Embora os títulos sejam de renda fixa, isso não torna os fundos de papel parte dessa classe. Como são negociados na bolsa de valores, estão sujeitos à volatilidade de negociação.  

Fundos de tijolo 

Os fundos de tijolo alocam a maior parte do dinheiro em empreendimentos imobiliários de diversos tipos. Há fundos de lajes corporativas, galpões logísticos e mesmo de imóveis residenciais ou de atividade comercial, como os shopping centers. 

O retorno pode ser obtido pela locação, o que é mais comum. Mas também há FIIs de tijolo que lucram com a venda de imóveis por um preço acima da aquisição. 

Fundos de fundos 

Os fundos de fundos são FIIs que priorizam a compra de cotas de outros fundos imobiliários. Eles podem ser de papel, de tijolo ou ambos, com a carteira sendo composta por uma estratégia variada. 

Com isso, o fundo atua como cotista de outro FII e recebe dividendos distribuídos. Eles são distribuídos aos cotistas de modo proporcional ao número de cotas que possuem. 

Quais são as vantagens dos FIIs? 

Investir em fundos imobiliários é uma decisão vantajosa quando consideramos os resultados que podem ser obtidos. Veja quais são os principais pontos que podem justificar o investimento! 

Menor investimento inicial 

Ao pensar no valor inicial de aporte, a compra mínima normalmente é de uma cota, o que já indica que o investimento é acessível. Além disso, o valor necessário para investir é muito menor do que o exigido para comprar um imóvel. 

Com algumas centenas de reais você pode ter participação nos resultados de um empreendimento imobiliário que vale milhões, por exemplo. Sendo assim, menos capital precisa ser mantido nessa alternativa. 

Facilidade ao investir 

Como a negociação das cotas é feita na bolsa de valores, o investimento costuma ser simples. É diferente de comprar um imóvel, que envolve burocracia com documentação, liberação de um financiamento e outras etapas. 

Mais liquidez que um imóvel físico 

Em relação à compra de um imóvel, o investimento em fundos imobiliários tem liquidez maior. Tende a ser mais fácil e mais rápido vender as cotas de um FII que vender um imóvel. Portanto, você consegue converter o investimento em dinheiro com mais agilidade. 

Praticidade para investir 

Você deve considerar, ainda, a praticidade envolvida. As decisões ficam nas mãos de um gestor profissional, não sendo necessário interferir em negociações com inquilinos ou na manutenção dos imóveis, por exemplo. Assim, também não é preciso acompanhar o mercado com tanta frequência. 

Pagamento de dividendos 

Como visto, os FIIs tem pagamento de dividendos. Essa é uma forma de ter renda passiva para complementar ou viver de renda ou para fazer o reinvestimento. Além disso, os dividendos são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, ao contrário do aluguel de imóveis. 

Diversificação de portfólio 

Dependendo da composição da sua carteira, os FIIs podem servir para a diversificação. Além de trazerem riscos diferentes, podem ser compostos com ativos variados. Isso ajuda a diluir o risco e a aumentar o potencial de ganhos. 

Quais são os riscos dos FIIs? 

Antes de investir nos fundos imobiliários é importante conhecer quais são os riscos associados a eles. Primeiramente, existe o chamado risco de mercado, que consiste no potencial de mudanças nas condições do mercado e nos valores das cotas. 

Se o mercado financeiro tiver uma fase ruim, por exemplo, é provável que o investimento passe por uma desvalorização. A perda de valor de um ativo da carteira — em especial, em fundos de tijolo — também pode afetar os resultados. 

Isso nos leva à necessidade de considerar o impacto da volatilidade. Como as cotas são negociadas nas bolsas de valores, elas podem sofrer grandes alterações de preço, o que faz com que os riscos aumentem no curto prazo. 

Há também o risco de liquidez. Se muita gente estiver vendendo as cotas ou o fundo não tiver muita procura, pode ser mais difícil encontrar compradores pelo preço de interesse. Com isso, você pode ter que arcar com os prejuízos decorrentes de uma venda desvantajosa. 

Em FIIs focados em títulos de renda fixa existe, ainda, o risco de crédito. Ele acontece pela possibilidade de emissores de títulos e certificados não conseguirem arcar com os valores acordados.  

Já nos FIIs com imóveis físicos para aluguel, há o risco ligado à inadimplência e à vacância. Na falta de inquilinos ou diante da inadimplência, todo o fluxo é afetado. Isso pode impactar a distribuição de dividendos e até levar à desvalorização de cotas. 

Para quem os FIIs podem ser adequados? 

Os fundos de investimento podem funcionar bem para investidores que apresentem algumas características. Primeiramente, é preciso que o investidor esteja disposto a correr um pouco mais de riscos, já que essa alternativa sofre impactos da volatilidade. 

Além disso, como os preços das cotas podem flutuar bastante, pois são ativos ligados à imóveis e são negociados em bolsa (o que faz seu preço variar), o investimento em FIIs tende a fazer mais sentido em médio e longo prazo. Com um tempo maior, os riscos se diluem e pode haver um aumento no potencial de ganhos.  

O que é o IFIX? 

Ao falar no mercado de fundos imobiliários, é impossível não citar o IFIX. Ele corresponde ao Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, o principal índice da B3 para representar o mercado de FIIs. 

Esse é um índice de retorno total que busca demonstrar a performance média das cotas de investimento dos fundos mais negociados da bolsa de valores e do mercado de balcão organizado. 

Com ele, é possível saber se esse tipo de investimento tem passado por uma valorização ou desvalorização geral, por exemplo. Ele também serve como benchmark, ou seja, como parâmetro de comparação de outros investimentos. 

Diante disso, existe a chance de comparar o IFIX com um investimento da renda fixa ou variável para decidir onde investir. É possível, por exemplo, analisá-lo diante de outros indicadores, como o Certificado de Depósitos Interbancários (CDI).  

Assim, o investidor pode ter uma ideia geral do desempenho desses veículos em comparação a outras decisões do mercado. Também é uma forma de saber se o retorno médio de um fundo imobiliário específico tem ficado acima ou abaixo da média do mercado. 

Como é a tributação dos FIIs? 

Quanto ao pagamento de tributos, o Imposto de Renda é o único que incide sobre a modalidade. Para pessoas físicas, os dividendos são isentos de IR, mas o lucro na venda de cotas é tributado. 

A cobrança é de 20% sobre os lucros obtidos com a negociação de cotas. Portanto, o IR só é incidente quando o preço médio de venda é maior que o preço médio de compra, pois gera um ganho de capital. 

Diferentemente do que acontece com a venda de ações, os FIIs não têm limite para isenção de tributação. Além disso, a alíquota de 20% é válida para operações comuns e também de day trade. 

Saiba também que a apuração e o pagamento do imposto não são automáticos, ou seja, não acontecem na fonte. Portanto, cabe ao investidor fazer a apuração dos valores devidos e realizar o pagamento. 

Isso é feito pela emissão do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), no qual você deve incluir o lucro obtido para que o imposto seja calculado. É possível emitir a DARF diretamente pelo site da Receita Federal. 

O prazo de pagamento é o último dia do mês seguinte ao de realização da operação. Em caso de atraso, há a cobrança de multa. Por isso, é fundamental ficar atento à obrigação. 

O que avaliar antes de escolher um FII? 

Para compor a sua carteira de FIIs é crucial ter muita estratégia e planejamento. Afinal, por mais que o investimento tenha diversas vantagens, ele deve fazer sentido para quem investe e deve apresentar algumas características de interesse. 

Na sequência, confira um passo a passo completo para avaliar um FII e aprenda a escolher! 

Considere o seu perfil de investidor 

Antes de analisar os fundos é preciso considerar suas decisões pessoais e a mais importante é saber se o FII serve para você. Para descobrir a resposta, um passo essencial é identificar qual é o seu perfil de investidor.  

Ele aponta sua tolerância ao risco. Os conservadores são aqueles que possuem o menor apetite ao risco. Por isso, dão preferência para investimentos seguros e líquidos, ainda que o retorno seja um pouco menor. 

Já os moderados têm um comportamento intermediário, investidores com este perfil estão dispostos a se arriscar um pouco mais, em busca de potencializar seus rendimentos. 

Os investidores arrojados ou agressivos são conhecidos pela maior tolerância ao risco e à volatilidade. 

Os FIIs costumam ser mais indicados para investidores moderados ou arrojados. Pense em seus objetivos financeiros 

Para definir se os FIIs são adequados para você, também é importante reconhecer seus objetivos financeiros, especialmente em relação aos prazos. Assim, há mais chances de alinhar o investimento às expectativas. 

Quanto ao tempo de aporte, os investimentos podem ser de curto, médio ou longo prazo. Como dissemos, fundos imobiliários tendem a funcionar melhor para o médio e para o longo prazo, pela possível diluição de riscos. 

Se você quiser um investimento de curto prazo, pode ser recomendado procurar uma alternativa da renda fixa. Porém, se estiver pensando na construção de patrimônio, eles podem ser adequados para o seu portfólio. 

Confira qual é o tipo de fundo 

Partindo para a análise dos FIIs, propriamente ditos, é importante entender o que cada tipo de fundo é capaz de trazer. Ao considerar um fundo de papel, por exemplo, é preciso analisar a qualidade dos emissores dos títulos e da carteira de recebíveis.  

Já nos fundos de tijolo, é importante conhecer as perspectivas da economia, do setor imobiliário e do segmento que é foco do FII, a localização de seus ativos e a qualidade de seus inquilinos. 

Analise a estratégia de investimento 

Para conhecer os riscos e o potencial de retorno também é necessário avaliar qual é a estratégia de investimento adotada. Há fundos imobiliários mais voláteis, enquanto outros apresentam mais segurança porque envolvem escolhas mais seguras ou consolidadas. 

Pense, por exemplo, em um fundo que adquire cotas de fundos que já existem há um bom tempo e que costumam ter bons resultados. Ainda que o histórico não garanta o futuro, é razoável considerar essa alternativa como tendo um potencial menor de volatilidade. 

Por outro lado, um fundo que invista em imóveis em uma área em desenvolvimento pode experimentar um grande potencial de valorização. Mas ela também pode não se concretizar, então existe um risco elevado pela volatilidade maior. 

Ao avaliar a estratégia, é possível saber o que faz sentido para a sua carteira de FIIs, sem que você assuma riscos desnecessariamente. 

Avalie o pagamento de dividendos 

Como você viu, uma das vantagens de investir em FIIs é o recebimento de dividendos — e com isenção de IR para pessoas físicas. Porém, o volume de pagamento varia entre as alternativas. Por isso, convém fazer uma avaliação completa. 

Confira, por exemplo, qual é o dividend yield do FII avaliado. Para saber isso, você pode dividir o total pago em dividendos nos últimos 12 meses pelo preço de negociação da cota. Assim, um número maior pode significar uma capacidade maior de retorno. 

Cálculos como esse fazem parte da análise fundamentalista, que pode ajudá-lo a entender melhor os FIIs. Vale a pena considerar outros fatores nela, para complementar a análise dos dividendos. 

Verifique a qualidade de gestão 

Contar com uma boa gestão é determinante para que os resultados dos FIIs possam ser positivos. Por isso, ao conferir os FIIs para escolhê-los, é indicado entender qual é a qualidade de atuação da gestão. 

Optar por uma empresa consolidada e com resultados consistentes é uma forma de se proteger e de explorar melhor as oportunidades. Além de conhecer o histórico do fundo, vale compreender como a gestora se posiciona e quais são os outros resultados que ela já obteve. 

Considere diversificar a carteira de FIIs 

Ao montar uma carteira de fundos imobiliários, como parte do seu portfólio geral, é fundamental ter cuidado com a diversificação. Embora os FIIs possam ajudar a diversificar o risco da carteira completa, é preciso ter cuidado com a concentração na seleção dos fundos. 

Na prática, significa que o melhor tende a ser escolher mais de um fundo — e que eles tenham estratégias diferentes. Selecionar entre os diversos tipos de fundos é um bom começo. Também é o caso de escolher fundos de tijolo com imóveis para finalidades e setores distintos, por exemplo. 

Com a diversificação de FIIs, mesmo que haja o impacto sobre um dos fundos, é possível diminuir possíveis prejuízos e até melhorar o potencial de ganhos. 

Como investir em fundos imobiliários? 

Agora que você já sabe como avaliar os FIIs para compor a carteira de fundos é o momento de entender como realizar o investimento. Assim, você poderá começar a alocar seus recursos em busca de resultados no médio e longo prazo.  

Descubra o que fazer e como investir! 

Abra sua conta em uma corretora de valores 

Como a negociação de cotas ocorre na bolsa de valores, é necessário ter conta em uma instituição financeira. Portanto, escolha uma corretora de valores que ofereça estrutura, segurança nos investimentos e qualidade de atendimento. 

Depois, siga o processo indicado para abrir sua conta. Assim que ele estiver concluído, transfira o dinheiro a ser investido para a sua nova conta na corretora. 

Acesse o home broker 

Com a conta na instituição, você poderá acessar o home broker, que é o ambiente no qual constam os ativos e veículos financeiros negociados na bolsa de valores. Depois, basta avaliar com cuidado as alternativas e identificar o código de negociação (ticker) do FII escolhido. 

Envie a ordem de compra 

Para investir em FIIs, você precisará emitir uma ordem de compra, que deverá ser aceita por quem realiza a venda. O processo é simples: na plataforma, digite o ticker do fundo e insira a quantidade de cotas e o preço que deseja pagar por elas. 

Após emitir e enviar a ordem de compra, é necessário aguardar que haja um vendedor com informações alinhadas na ordem de venda. Caso haja alguma alternativa compatível, o investimento é finalizado e formalizado. 

Considere ter apoio profissional 

Se tiver dificuldades em escolher os FIIs é possível consultar a nossa carteira recomendada, ou então recorrer ao time certificado da Genial Investimentos que pode tirar suas dúvidas ou auxiliar no processo de compra e venda das cotas.  

Também é possível utilizar a mesa de operações, garantindo que as ordens de compra sejam efetuadas de acordo com o que for interessante para sua estratégia. 

Conclusão  

Como você viu neste e-book, os fundos imobiliários trazem diversas oportunidades para alocar recursos no mercado de imóveis. Com as nossas dicas, fica mais fácil compor a carteira de FIIs ideal para as suas necessidades e expectativas. 

Na Genial Investimentos, você tem acesso ao home broker e pode se apoiar em carteiras recomendadas e na assessoria de um time de alta qualidade. Abra sua conta e venha ser genial! 

Sobre a Genial Investimentos 

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