Por que investir em FIIs de shopping centers?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) oferecem diversificação a baixo custo enquanto dão ao investidor a oportunidade de investir no mercado imobiliário. Alguns segmentos de fundos, todavia, podem ampliar essas características inerentes aos FIIs, como os shopping centers.

Assim como os FIIs de outros segmentos econômicos, os fundos dedicados aos shopping centers sofreram os impactos da crise do novo coronavírus e ainda têm desafios pela frente. No entanto, com 577 unidades espalhadas pelo Brasil, esses ativos são mais do que centros de compra, oferecendo opções de lazer, entretenimento e cuidados de saúde em todas as regiões do país.

Rodrigo Selles, diretor da BRPP e gestor do fundo de shopping Mall11, explicou recentemente em entrevista ao canal da Genial Investimentos no YouTube (assista abaixo) que a forma de o cotista em FIIs encarar bem a crise é comparar a taxa de vacância à eventualidade de um apartamento ser desocupado pelo inquilino: “Você pode perder a renda por um período, mas o imóvel ainda está lá. Com os fundos é a mesma coisa, o ativo (imóvel) não vai se desvalorizar 30% ou 40%, mesmo que a cotação do FII caia nesses patamares, como vimos em março.”

De acordo com dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), essas instituições empregam 1,1 milhão de trabalhadores, distribuídos em 105,6 mil lojas. Em 2019, o faturamento do setor foi de R$ 192,8 bilhões, com uma média mensal de 502 milhões de visitantes nos centros comerciais. Por isso, neste artigo, vamos apresentar quatro motivos para investir em FIIs de shopping centers.

1 – Diversificação de inquilinos

Como mencionamos, no universo dos fundos de investimento imobiliário, os FIIs dedicados à exploração comercial dos shopping centers oferecem, naturalmente, mais diversificação ao investidor. Isso porque, em uma única unidade comercial, há inúmeros lojistas que atendem às necessidades de públicos também diversos.

Essa diversificação é fundamental, porque diminui o risco global associado ao portfólio. Imagine, por exemplo, um galpão logístico locado para um único inquilino. O risco de inadimplência, por exemplo, está diretamente associado à capacidade de pagamento desse inquilino. Já em um shopping, o risco de inadimplência é diluído entre os lojistas.

2 – Diversificação geográfica

Aqui, novamente, a diversificação é uma das principais vantagens do investimento em fundos de shopping centers. Esses FIIs, em geral, têm uma carteira com ativos distribuídos em diferentes partes do país. A ideia, neste caso, é ter uma exposição geográfica maior para contar com alternativas e se proteger dos riscos que podem atingir uma determinada área, cidade ou estado.

Um exemplo claro da importância da diversificação geográfica veio à tona com a pandemia do novo coronavírus e a consequente necessidade de medidas de distanciamento social. Os estados com taxas de contaminação e hospitalizações sob controle retomaram as atividades econômicas algumas semanas antes de outras localidades.

3 – Muito além das compras

Ao longo dos últimos anos, os shopping centers passaram por um grande processo de transformação, ampliaram as áreas dedicadas ao lazer, adicionando opções de entretenimento, como teatros e bares, e abriram espaço para o funcionamento de clínicas médicas, agências bancárias e outros serviços dentro das instalações.

Esse conjunto de serviços disponíveis em um mesmo local, aliado à segurança e ao conforto que os shopping centers oferecem, tornam esses estabelecimentos o principal destino de milhares de pessoas todos os dias ao redor do país.

Apesar das adaptações necessárias para se cumprir as medidas de distanciamento social, os centros de compras – e seu modelo de negócios – não estão fadados ao fim e devem continuar como opção de compras, lazer e serviços para diferentes públicos.

4 – Vendas em alta, rendimentos também

Como mencionado, apesar de este ser um momento crítico de adaptação às medidas de distanciamento social, os shopping centers não vão deixar de existir do dia para a noite. Logo, a retomada gradual das operações deve, no longo prazo, favorecer um atributo fundamental dos fundos de shopping: as características dos seus contratos.

Os contratos de aluguel dos lojistas, normalmente, estabelecem um valor fixo (corrigido periodicamente por um indexador inflacionário), acrescido de um percentual variável de acordo com o volume de vendas das lojas.

Embora essa não seja uma grande vantagem no cenário atual, esse mecanismo permite ao fundo obter um melhor desempenho em períodos de grandes vendas para o varejo, como o Dia das Mães e o Natal, por exemplo. Para o investidor que escolhe ativos com uma estratégia voltada ao longo prazo, esse é um diferencial que incrementa os resultados dos FIIs de shopping em diferentes épocas do ano.

Como investir em FIIs de shopping?

Para investir em FIIs é necessário ter conta em uma corretora de valores, como a Genial Investimentos. Isso porque as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na Bolsa de Valores, assim como acontece no mercado de ações.

Ao longo deste post, mostramos não apenas algumas das principais vantagens competitivas do shopping dentro do universo dos fundos imobiliários, mas também relacionamos essas características aos desafios do contexto atual para o setor.

Obviamente, o cenário demanda do investidor cautela e atenção redobrada na análise dos portfólios e do histórico dos gestores. Por isso, antes de investir em FIIs de shopping, avalie não apenas o dividend yield do fundo e as variações no preço da cota, mas também os ativos que compõem o portfólio e suas respectivas localizações, a representação do fundo no IFIX, o vencimento dos contratos e a relação Preço/Valor Patrimonial (P/VP). Todos esses indicadores ajudar você a fazer escolhas mais conscientes.

Na Genial, além de não haver cobrança de corretagem para a negociação de FIIs, os clientes têm acesso a todo suporte do nosso time de assessores de investimentos, que estão capacitados para tirar dúvidas, ajudar na tomada de decisões e alinhar os seus objetivos financeiros aos melhores produtos disponíveis no mercado. Se você ainda não é cliente Genial, abra sua conta hoje mesmo e aproveite as oportunidades que os FIIs de shopping e os fundos imobiliários oferecem para a construção do seu patrimônio.