Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa conhecidos por fazerem parte dos investimentos que têm isenção de Imposto de Renda para pessoa física, assim como a querida poupança e outros investimentos semelhantes como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Como funcionam os Certificados de Recebíveis
Para entender o que é CRI, primeiro você precisa compreender o que são Certificados de Recebíveis. São títulos de renda fixa que têm a seguinte função: representar a promessa de um pagamento futuro em dinheiro. Ou seja, é uma forma de o emissor ter maior liquidez, termo que significa maior facilidade de resgatar dinheiro, em um tempo mais curto.
Quem investe em CRI está ajudando a financiar o mercado imobiliário por meio da antecipação de créditos do setor. Funciona da seguinte forma: geralmente uma construtora que tem um empreendimento imobiliário, como um condomínio, vende as unidades que ainda estão em construção. Essa empresa, em vez de esperar o pagamento dessas parcelas em sua totalidade, se antecipa e contrata uma securitizadora, companhia responsável por transformar essas dívidas em títulos de crédito, nos quais os investidores podem aplicar. Com isso, a construtora receberá dinheiro a partir disso, sem ter que esperar as parcelas.
Mas onde os investidores ganham? Assim como outros títulos de renda fixa, eles recebem em troca uma rentabilidade do valor investido em um determinado período de tempo, seja ele no vencimento da aplicação ou periodicamente (depende da especificação do título).
Rentabilidade
A remuneração dos CRI, como ocorre com todo título de renda fixa, é previsível. Ao comprar um título, você já sabe como será calculada a rentabilidade.
Em geral, esses papéis pagam uma taxa prefixada, já conhecida no ato do investimento, mais a variação de um índice de preços, isto é, um índice de inflação.
Investimentos prefixados costumam ser interessantes em cenários de juros em queda, como ocorre no momento econômico do Brasil, pois tendem a se valorizar com o tempo, o que beneficia quem quiser vendê-los antes do vencimento. A indexação à inflação, por sua vez, protege o poder de compra do investidor que leva o título ao vencimento. Isto é, se você investir em um CRI atrelado à inflação você nunca perderá o poder de compra e, portanto, terá ganhos reais.
A remuneração do CRI também pode ser prefixada sem correção pela inflação, ou pós-fixada, atrelada a uma taxa como o CDI ou a Taxa Referencial (TR). Os juros podem ser pagos periodicamente ou apenas no vencimento. Também pode haver amortizações periódicas, isto é, a devolução do principal investido aos poucos, junto com os juros. Os termos e condições de cada título, como taxas, prazos e amortizações, variam de emissão para emissão.
Os rendimentos são isentos de imposto de renda e IOF para as pessoas físicas. Isso significa que a taxa que você conhece no ato do investimento já é a remuneração líquida que você vai receber. Não há outras taxas envolvidas, como taxa de administração.
Investimento mínimo
Os CRIs podem ser adquiridos diretamente do emissor por meio de ofertas públicas ou comprados de outros investidores no mercado secundário.
Algumas emissões podem ser restritas a investidores qualificados e de maior poder aquisitivo, mas já existem emissões de CRI abertas ao público em geral e com valores de investimento inicial acessíveis à pessoa física, a partir de R$ 1000, por exemplo.
Prazo e liquidez
CRI são considerados papéis de investimento a longo prazo. Os prazos dos títulos normalmente variam de quatro a dez anos, podendo chegar a prazos tão longos quanto 15 anos.
Esses papéis não permitem resgate antecipado, tendo liquidez apenas no vencimento. Caso o investidor precise reaver seus recursos antes do vencimento, deverá vender o papel a outro investidor interessado. Nesse caso, não há qualquer garantia de receber a rentabilidade inicialmente acordada. Esta é válida apenas para quem fica com o título até o fim do prazo. Portanto, é uma liquidez relativa. Você até pode resgatar dinheiro antes, mas há esse risco de não haver o retorno esperado, caso seja vendido a um preço desvantajoso no mercado secundário..
Riscos e desvantagens
CRI podem ser considerados investimentos conservadores e até moderados. Têm risco de liquidez e de crédito maiores que as aplicações conservadoras de renda fixa privada, como CDB, LCI e LCA. O maior risco de liquidez se deve ao fato de os prazos serem maiores e a liquidez, no mercado secundário, limitada.
Já o risco de crédito mais elevado se deve ao fato de os CRI não contarem com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), válida para as aplicações de renda fixa mais conservadoras, como CDB, LCI, LCA e poupança.
O FGC reembolsa o investidor dessas aplicações em caso de quebra do banco emissor, o que reduz bastante o seu risco. O risco de calote, no caso do CRI, não é a quebra da securitizadora que emitiu o papel, mas o de os devedores dos financiamentos imobiliários não pagarem suas dívidas.
Para mitigar o risco, os CRI podem contar com garantias. O investidor também pode ter uma noção do nível de risco dos papéis pela classificação que eles recebem das agências de rating.
Taxas e Imposto de Renda
O investimento em CRI não sofre a cobrança de taxas e também não está, atualmente, sujeito à cobrança do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Vale reiterar que os rendimentos são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física.
Não confunda com as LCIs
Agora que você já sabe o que é CRI, podemos compará-lo à LCI, investimento um pouco mais comum e conhecido entre os títulos de renda fixa. Ambos financiam o mercado imobiliário e têm rendimentos isentos de Imposto de Renda. Porém, as semelhanças acabam na renda fixa, no setor em que atuam e na isenção tributária.
Como já mostramos, as LCIs são emitidas por bancos e contam com a cobertura do FGC. Já os CRI são emitidos por securitizadoras e não contam com essa proteção, mas apenas com as garantias dos financiamentos que os lastreiam.
Os prazos também diferem bastante entre esses investimentos. Os CRIs tendem a ter prazos bem maiores e de cunho a longo prazo do que as LCIs. A liquidez também costuma ser menor. Com isso, a remuneração dos CRI tende a ser bem mais alta.
Quando a taxa básica de juros, a Selic, está em queda, os CRIs se tornam alternativas atrativas às LCIs porque elas costumam ter a remuneração atrelada ao CDI, taxa de juros que se aproxima da Selic. Com isso, sua rentabilidade cai quando a Selic é reduzida, como está nos patamares atuais, de 6,5%. Já os CRI, geralmente prefixados ou atrelados à inflação, oferecem bons rendimentos nesses cenários.
Os fundos de CRI
Os fundos de CRI são fundos de investimento especializados em investir nesse tipo de papel. Eles representam uma boa e acessível alternativa de diversificação para a carteira do investidor, com uma rentabilidade diferenciada.
O investimento em CRI por meio de um fundo oferece vantagens comparado ao investimento direto nesse papel. A maioria dos CRIs, geralmente, exigem investimento inicial robusto. Além disso, o investidor pode achar difícil escolher os melhores papéis para a sua carteira.
Em um fundo, um gestor profissional fica responsável por escolher os melhores papéis. Além disso, o investimento inicial mínimo é muito mais acessível, não chegando à casa de dezenas de milhares de reais.
Ou seja, é possível diversificar bastante com, relativamente, recursos de certa forma moderados. A carteira pode incluir CRIs lastreados nos mais diversos tipos de empreendimentos imobiliários, como shopping centers, loteamentos, hospitais e edifícios corporativos.
Fundos de CRI também têm boa liquidez, pois suas cotas são negociadas em bolsa de valores como se fossem ações, e pagam rendimentos mensais, os chamados cupons
