Fundos imobiliários podem ter isenção de Imposto de Renda, mas é cobrado imposto referente ao ganho ou lucro de capital por meio das vendas de cotas. Esse caso envolve a tributação com alíquota de 20%, de modo que os valores não são isentos de Imposto de Renda.

Porém, isso não tira uma das vantagens dos Fundos Imobiliários: a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos. Você sabe em que condições esses ganhos são isentos? E em que circunstância a cobrança de Imposto de Renda em Fundos Imobiliários ocorre?

A seguir, nós da Genial Investimentos mostramos tudo o que você precisa saber sobre a cobrança de IR nos FIIs e as possibilidades de isenção!

Acompanhe!

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

A isenção de Imposto de Renda para os fundos imobiliários está atrelada a uma das formas de ganhos desse investimento — no caso, a distribuição de proventos. Porém, ela pode não acontecer em todos os casos com frequência. Isso depende do tipo de Fundo Imobiliário.

Portanto, faz sentido entender quais são as alternativas disponíveis de FIIs para definir em qual situação seu investimento se encaixa. Confira os três tipos principais:

  • fundos de tijolo: investem a maior parte do portfólio em imóveis físicos, os quais podem dar origem a ganhos com aluguéis e arrendamentos;
  • fundos de papel: alocam a maioria dos recursos em títulos de renda fixa com lastro no mercado imobiliário;
  • fundos de fundos: priorizam o investimento na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, de acordo com o perfil de risco definido.

O que são e como funcionam os dividendos nos fundos imobiliários?

Os dividendos são um tipo de provento e são obtidos com a divisão dos resultados do investimento entre os integrantes. No mercado de ações, eles existem com base na distribuição dos lucros entre os acionistas, dentro de uma porcentagem definida pela companhia.

No caso dos fundos imobiliários, os dividendos são mais comuns nos fundos de tijolos, a partir do pagamento de aluguéis dos imóveis físicos que fazem parte do patrimônio. Então há uma divisão proporcional de lucros, de acordo com a quantidade de cotas que cada investidor detém.

Receber dividendos é uma das formas de consolidar ganhos com os FIIs. E apresenta a vantagem de não envolver o pagamento de IR. Contudo, fique atento: a isenção de Imposto de Renda em Fundos Imobiliários é válida somente para a distribuição de rendimentos.

Significa que o mesmo não vale para os ganhos com a venda das cotas. Nesse caso, é preciso calcular os lucros e pagar imposto.

Quando não há cobrança de Imposto de Renda em fundos imobiliários?

Como você acabou de ver, a cobrança de IR nos FII não acontece nos dividendos, sendo esse o único caso possível de isenção. No entanto, para que realmente não haja a cobrança, é preciso que o fundo de investimento imobiliário (FII) atenda a três condições:

  • ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado;
  • ter, no mínimo, 50 cotistas;
  • o cotista beneficiado com a isenção não ser dono de mais de 10% das cotas.

Caso alguma dessas condições não seja atendida, os rendimentos são tributados. Contudo, a maioria dos FII nos quais as pessoas físicas costumam investir atende aos critérios de isenção.

Quer saber como investir em fundos imobiliários? Confira esse conteúdo para descobrir. Pode ser mais simples do que você imagina!

Quando há cobrança de Imposto de Renda em fundos imobiliários?

Até aqui você viu que dividendos são isentos de IR. Mas existem duas formas de lucrar com fundos imobiliários: por meio dos rendimentos pagos pelos fundos e pela valorização das suas cotas na bolsa.

Assim, há essas duas possibilidades principais para saber como ganhar dinheiro com fundos imobiliários. Como a negociação se dá na bolsa de valores, há liquidez nos Fundos Imobiliários, permitindo que investidores vendam suas cotas e obtenham lucro.

Em relação à tributação, existe a cobrança de Imposto de Renda em fundos imobiliários quando o cotista vende as suas cotas com ganho. Esse lucro, dado pela diferença positiva entre os valores, é tributado em 20%.

Entretanto, vale saber que as cotas de FII podem tanto se valorizar quanto se desvalorizar. Os preços das cotas sobem quando há grande procura dos investidores e caem quando os cotistas estão ávidos por se desfazer delas. Semelhante a como ocorre com as ações negociadas em bolsa.

A cobrança de Imposto de Renda em Fundos Imobiliários, portanto, é bastante parecida com a tributação dos ganhos líquidos obtidos com ações. Analogamente aos FII, dividendos pagos pelas empresas são isentos, mas o lucro com a venda das ações é tributado.

A forma de recolher o IR, por sinal, é a mesma.

Como é feito o pagamento de IR dos FIIs?

Conforme você viu, o Imposto de Renda sobre a valorização das cotas de fundos imobiliários só é cobrado quando há realização dos lucros. Isto é, quando o investidor vende suas cotas por um valor mais alto do que pagou na aquisição.

Não há faixa de isenção nos FIIs e a alíquota para fundos imobiliários é a mesma tanto para operações comuns quanto para day trade (em que a compra e a venda são feitas no mesmo dia). Ela é de 20% sobre o ganho.

Isso difere do que ocorre com as ações, pois nelas há a isenção de IR para vendas de até 20 mil reais em um único mês. Além disso, com papéis há diferenças entre operações comuns e day trade. Já nos FIIs, todas as operações que geram ganhos, por menores que sejam, são tributadas.

E como se dá o pagamento? Isso é semelhante ao que acontece com as ações. A responsabilidade pelo recolhimento do imposto é do próprio investidor. A corretora de valores pode ajudar a calcular e recolher o IR, mas não existe essa obrigatoriedade.

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à liquidação da operação que gerou o ganho. Isso se dá por meio de um DARF emitido junto à Receita Federal. Se o investidor vender suas cotas com lucro em maio, ele tem até o último dia útil de junho para pagar o IR devido.

A importância da organização dos dados

Para sempre recolher o imposto de forma correta, é fundamental que o investidor mantenha controle das finanças e operações. Por exemplo, guardando registros dos preços de aquisição e venda das cotas dos seus fundos imobiliários.

É a diferença entre os preços que constituirá o lucro ou o prejuízo. Se a diferença apurada for positiva, ocorra o pagamento do IR. Mas também é possível compensar eventuais prejuízos, descontando do imposto.

O recolhimento deve ser feito por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), que pode ser emitido pelo programa Sicalc, da Receita Federal. O código para ganhos líquidos com operações de bolsa é o 6015.

Caso o recolhimento do imposto seja feito com atraso, o Sicalc pode calcular a multa e os juros de mora para emitir o DARF correto.

Na hora de preencher o DARF, o investidor deve descontar o Imposto de Renda retido na fonte, o chamado dedo-duro, recolhido pela Receita sempre que um investidor faz uma operação de renda variável sujeita à tributação.

O que é o custo médio e como ele interfere no pagamento de IR?

Na hora de investir em um FII, pode ser que você não faça apenas a aquisição inicial. Diante do recebimento de dividendos, você pode escolher reinvesti-los e adquirir mais cotas, por exemplo.  Também pode fazê-lo em um momento de baixa, caso tenha expectativa de valorização.

As compras acontecem em datas diferentes e com preços diferentes. Assim, no momento do imposto será necessário utilizar o chamado custo médio de aquisição das cotas. Ao diminuir esse valor do que for recebido na venda, é possível apurar o lucro líquido e, consequentemente, o IR.

Por isso, sempre que comprar cotas de um mesmo fundo, você deve anotar o custo de aquisição e a quantidade de cotas compradas. Ao vendê-las, você deverá considerar como custo de aquisição a média ponderada dos diferentes custos de aquisição.

Exemplo prático

Suponha que você tenha comprado 100 cotas de um fundo por 10 reais cada, já incluindo as taxas. Posteriormente, comprou mais 80 cotas do mesmo fundo por 15 reais cada, também incluindo taxas.

Para chegar ao custo médio de aquisição destas 180 cotas, basta fazer o cálculo de média ponderada: 100 x 10 + 80 x 15 = 2.200, divididos por 180 para se chegar a um custo médio por cota de 12,22 reais. O custo total médio de aquisição dessas cotas foi de 2.200 reais, incluídas taxas.

Para calcular o imposto na hora da venda, você deverá considerar o custo médio de aquisição por cota.

Assim, se você vender apenas 40 cotas, deverá considerar que seu custo de aquisição foi de 12,22 x 40 = 488,80 reais, aproximadamente. As 140 cotas restantes terão custo de aquisição de 140 x 12,22 = 1710,80 reais, aproximadamente.

Considerando a venda das 40 cotas, seu custo foi de 488,80 reais. Se você conseguir realizar a venda por 550,00 reais, por exemplo, houve um lucro de 61,20 reais. O IR devido, que é de 20%, seria de 12,24 reais nessa operação.

Note que este foi um exemplo simples. Na hora de calcular o valor devido pode valer a pena contar com ferramentas que auxiliam nessa tarefa – como calculadoras específicas.

Como ocorre a compensação de prejuízos?

Já sabemos que os preços das cotas dos fundos imobiliários podem flutuar, levando a valorizações, mas também a eventuais desvalorizações. Em determinada situação, um investidor pode se ver diante da necessidade de vender as cotas, mesmo que seja por um preço menor que o da compra.

Nesse caso, pode haver prejuízo na venda de suas cotas. Isto é, o preço de venda ser menor que o de compra. A situação pode ser usada para compensar no pagamento de imposto sobre os ganhos.

Um dos benefícios de usar esse mecanismo é que os prejuízos nunca prescrevem. Então podem ser levados para o ano seguinte caso não tenham sido compensados no ano em que foram apurados.

Entretanto, para que tal cenário seja possível é necessário informar a ocorrência dos prejuízos na declaração de Imposto de Renda referente ao ano-fiscal em que ocorreram.

Na época do ajuste anual, eles devem ser declarados na ficha “Operações Fundos Invest. Imob.”, da aba “Renda Variável”, da mesma forma que os ganhos, porém com sinal negativo.

Os prejuízos com fundos imobiliários só podem compensar ganhos com Fundos Imobiliários, mas tanto faz se a operação é comum ou day trade porque a tributação é a mesma.

Como incluir FIIs na declaração anual de IR?

Ao falar sobre IR em FIIs não devemos nos limitar ao pagamento de imposto. Também é preciso falar da inclusão dos fundos imobiliários na declaração anual do Imposto de Renda.

Realizar operações em bolsa obriga o contribuinte a declarar o imposto, mesmo que não se encaixe em outros critérios. Com isso, qualquer saldo superior a 140 reais em cotas de FIIs deve constar na sua declaração. É preciso adicioná-lo à ficha de “Bens e Direitos”, pelo código 73.

Também é necessário apresentar informações referentes ao valor de aquisição e o número de cotas. Além disso, inclua o CNPJ da administradora, bem como seu nome e a identificação do fundo.

Além dos bens e direitos, você deve declarar os ganhos com os fundos imobiliários. No caso de dividendos, que são isentos, o registro se dá na aba de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. O mesmo não vale para o ganho de capital.

O lucro com a venda das cotas deve ser declarado na aba de “Renda Variável”, em “Operações Fundos Invest. Imob.”. Ele deve ser registrado mês a mês, de acordo com os dados de pagamento do DARF. Prejuízos também devem ser indicados nessa aba.

Para conhecer o processo completo e suas particularidades, vale a pena buscar informações sobre como declarar fundo imobiliário no Imposto de Renda.

Agora você entende mais sobre o Imposto de Renda em fundos imobiliários. Vimos que os dividendos — e apenas eles — são isentos do tributo. No caso de venda das cotas com lucro, é essencial ter atenção à cobrança, além de cumprir as regras quanto à declaração de IR!

Para não ter dúvidas sobre outros produtos financeiros, saiba tudo sobre os investimentos no Imposto de Renda!

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