Imposto sobre Fundos Imobiliários (FIIs): entenda como funciona a tributação

Investir em fundos imobiliários (FIIs) está cada vez mais popular e entender como funciona a tributação desses investimentos é essencial para evitar surpresas desagradáveis. Saber como os impostos sobre fundos imobiliários afetam seus rendimentos pode ajudar você a planejar melhor suas finanças.

Acompanhe nosso conteúdo e entenda de forma clara como é aplicada a tributação sobre FIIs, tanto nos dividendos quanto na venda das cotas. Com essa informação, você estará mais preparado para tomar decisões financeiras informadas e otimizar seus ganhos.

Afinal, fundos imobiliários são isentos de IR?

Somente os rendimentos distribuídos pelos FIIs, como os dividendos, são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Entretanto, essa isenção tem algumas condições:

• O fundo precisa ter, no mínimo, 100 cotistas;
• As cotas devem ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado;
• Não ser ligado a um investidor que detenha mais de 30% das cotas do fundo (parente de segundo grau, por exemplo).
• O investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo.

Como funciona a tributação dos FIIs?

Já quando falamos da venda das cotas, existe a incidência de impostos. É importante lembrar que, ao contrário das ações, onde existe uma isenção para vendas mensais abaixo de R$20.000, nos FIIs, todo lucro na venda das cotas é tributado.

Além do IR, os FIIs podem enfrentar outros tributos, como a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Ele é de responsabilidade do fundo, ou seja, é pago diretamente por ele e é aplicado sobre o lucro líquido do FII. 

Como resultado, o valor final que o fundo distribui aos cotistas em forma de rendimentos fica menor, já que esses impostos diminuem o lucro do fundo. A incidência de CSLL, no entanto, só deve se aplicar a fundos que tenham algum cotista (ou pessoas ligadas a ele) com mais de 25% das cotas e que este cotista participe como incorporador, construtor ou sócio dos empreendimentos que o fundo investe.

Por fim, há também a incidência de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) sobre aplicações em FIIs caso o prazo seja menor que 30 dias. Os FIIs negociados em bolsa de valores são isentos de IOF.

Quais são as alíquotas de tributação dos FIIs?

Se você vender suas cotas por um valor maior do que o preço de compra, a alíquota de IR é de 20% sobre o rendimento.

Já a CSLL, geralmente possui uma alíquota de 9% aplicada sobre o lucro líquido do fundo. Lembrando que a maior parte dos FIIs listados não sofrem incidência de CSLL e/ou IOF.

A incidência de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) ocorre sobre o rendimento e segue a tabela regressiva seguinte:

FIIs serão taxados?

Recentemente, surgiram preocupações sobre a possível taxação dos fundos imobiliários (FIIs) e dos fundos de investimentos em cadeias industriais (Fiagros) pelo governo. Uma minuta da reforma tributária sugeria que a receita desses fundos poderia ser tributada pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), enquanto o benefício da isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos dos FIIs seria mantido.

Após intensas negociações, o governo decidiu não aplicar esses impostos aos fundos imobiliários de papel, que investem em ativos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e aos Fundos de Investimento das Cadeias do Agronegócio (Fiagros). Por outro lado, os fundos imobiliários de tijolo, que investem diretamente em empreendimentos, terão a opção de se tornarem contribuintes, o que lhes permitirá obter créditos para abater impostos.

Quais as taxas para investir em FIIs?

Investir em fundos imobiliários (FIIs) envolve algumas taxas, além dos impostos já vistos, que podem impactar o retorno do investimento. É importante conhecê-las para planejar melhor seus investimentos. Aqui estão as principais taxas associadas aos FIIs:

• Taxa de administração: cobrada pelo gestor do fundo para administrar os ativos do FII. Ela varia de acordo com o fundo, geralmente sendo um percentual sobre o patrimônio líquido do fundo ou sobre o valor de mercado das cotas. A taxa de administração é deduzida diretamente do patrimônio do fundo, ou seja, você não precisa pagá-la diretamente, mas ela impacta o rendimento distribuído aos cotistas.
• Taxa de performance: alguns fundos cobram uma taxa de performance quando o retorno do FII supera um determinado benchmark, como o índice de fundos imobiliários ou outro indicador de mercado. Essa taxa é calculada como um percentual sobre o valor que excede esse benchmark e também é deduzida do patrimônio do fundo.
• Taxa de corretagem: ao comprar ou vender cotas de FIIs, você pode ser cobrado pela corretora pela intermediação da transação. A taxa de corretagem varia conforme a corretora e o valor negociado. Atualmente, muitas corretoras oferecem taxa zero para a negociação de FIIs, mas é importante verificar as condições antes de investir.
• Taxa de custódia: essa taxa é cobrada mensalmente pelas corretoras para manter as cotas em sua conta de investimentos, mas muitas já aboliram essa prática, especialmente para FIIs.

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