O imposto de renda sobre fundos imobiliários, referente ao ganho ou lucro de capital através das vendas de cotas do FII, são tributados à alíquota de 20% e não são isentos de Imposto de Renda.

Uma das vantagens dos fundos imobiliários é a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelos fundos. Mas em que condições esses ganhos são isentos? E existe alguma circunstância em que a cobrança de imposto de renda em fundos imobiliários ocorre?

Quando não há cobrança de imposto de renda em fundos imobiliários

A isenção de imposto de renda em fundos imobiliários é válida somente para a distribuição de rendimentos, nunca para os ganhos com a venda das cotas. Esses rendimentos são depositados periodicamente na conta do cotista e em geral se referem aos aluguéis recebidos pelos fundos.

Para os rendimentos serem isentos de IR, é preciso que o fundo de investimento imobiliário (FII) atenda a três condições: ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; ter, no mínimo, 50 cotistas; e o cotista beneficiado com a isenção não ser dono de mais de 10% das cotas.

Caso alguma dessas condições não seja atendida, os rendimentos são tributados. Geralmente, porém, os FII nos quais as pessoas físicas costumam investir atendem aos critérios de isenção.

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Quando há cobrança de imposto de renda em fundos imobiliários

Como já vimos aqui no blog, existem duas formas de lucrar com fundos imobiliários: por meio dos rendimentos pagos pelos fundos e pela valorização das suas cotas na bolsa. Essa negociação na bolsa de valores é o que confere a liquidez dos fundos imobiliários.

Há cobrança de imposto de renda em fundos imobiliários quando o cotista vende as suas cotas com lucro. Esse ganho é tributado em 20%.

Cotas de FII podem tanto se valorizar quanto se desvalorizar. Os preços das cotas sobem quando há grande procura dos investidores e cai quando os cotistas estão ávidos por se desfazer delas. Mais ou menos como ocorre com as ações negociadas em bolsa.

A cobrança de imposto de renda em fundos imobiliários, portanto, é bastante parecida com a tributação dos ganhos líquidos obtidos com ações. Analogamente aos FII, dividendos pagos pelas empresas são isentos, mas o lucro com a venda das ações é tributado. A forma de recolher o IR, por sinal, é a mesma.

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Pagamento do IR é de responsabilidade do investidor

O imposto de renda sobre a valorização das cotas de fundos imobiliários só é cobrado quando há realização dos lucros, isto é, quando o investidor vende suas cotas por um valor mais alto do que pagou na aquisição.

A alíquota para fundos imobiliários é a mesma tanto para operações comuns quanto para Day-Trade (em que a compra e a venda são feitas no mesmo dia): 20% sobre o ganho.

Diferentemente do que ocorre com as ações, não há aquela isenção de IR para vendas de até 20 mil reais em um único mês. Todas as operações que geram ganhos são tributadas.

Mas assim como ocorre com as ações, a responsabilidade pelo recolhimento do imposto é do próprio investidor. Pode até ser que a corretora te ajude a calcular e recolher o IR, mas não existe essa obrigatoriedade.

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da liquidação da operação de venda que gerou o ganho.

Ou seja, se o investidor vender suas cotas com lucro em maio, ele tem até o último dia útil de junho do mesmo ano para pagar o IR devido.

Para sempre recolher o imposto certinho, é fundamental que o investidor mantenha controle dos valores de aquisição e venda das cotas dos seus fundos imobiliários. É a diferença entre esses valores que constituirá o lucro ou o prejuízo que motivará, ou não, o pagamento do IR.

O recolhimento deve ser feito por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), que pode ser emitido pelo programa Sicalc, da Receita Federal. O código para ganhos líquidos com operações de bolsa é o 6015.

Caso o recolhimento do imposto seja feito com atraso, o Sicalc pode calcular a multa e os juros de mora para emitir o DARF correto.

Na hora de preencher o DARF, o investidor deve descontar o imposto de renda retido na fonte, o chamado “dedo-duro”, recolhido pela Receita sempre que um investidor faz uma operação de renda variável sujeita à tributação. A alíquota do “dedo-duro” é de 0,005% para operações comuns e 1% para Day-Trade.

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Custo médio de aquisição

Caso você tenha comprado cotas de um mesmo fundo imobiliário aos poucos, em datas diferentes e com custos de aquisição distintos, você deverá calcular o custo de aquisição médio dessas cotas para apurar o ganho líquido e, consequentemente, o imposto de renda na hora da venda.

Toda vez que você comprar cotas de um mesmo fundo, você deve anotar o custo de aquisição e a quantidade de cotas compradas. Ao vendê-las, você deverá considerar como custo de aquisição a média ponderada dos diferentes custos de aquisição.

Suponha que você tenha comprado 100 cotas de um fundo por 10 reais cada, já incluindo taxas. Posteriormente, você comprou mais 80 cotas do mesmo fundo por 15 reais cada, também incluindo taxas.

Para chegar ao custo médio de aquisição destas 180 cotas, basta fazer o cálculo de média ponderada: 100 x 10 + 80 x 15 = 2.200, divididos por 180 para se chegar a um custo médio por cota de 12,22 reais, aproximadamente. O custo total médio de aquisição dessas cotas foi de 2.200 reais, incluídas taxas.

Para calcular o imposto na hora da venda, você deverá considerar o custo médio de aquisição por cota. Assim, se você vender apenas 40 cotas, deverá considerar que seu custo de aquisição foi de 12,22 x 40 = 488,80 reais, aproximadamente. As 140 cotas restantes terão custo de aquisição de 140 x 12,22 = 1710,80 reais, aproximadamente.

Compensação de prejuízos

Os preços das cotas dos fundos imobiliários podem flutuar, levando a valorizações, mas também a eventuais desvalorizações. Se o investidor tiver prejuízo na venda de suas cotas – isto é, se o preço de venda for menor que o de compra –, ele pode compensar esse prejuízo para pagar menos imposto quando tiver ganhos.

Lembrando que prejuízos com fundos imobiliários só podem compensar ganhos com fundos imobiliários, mas tanto faz se a operação é comum ou Day-Trade.

Os prejuízos nunca prescrevem, podendo ser levados para o ano seguinte caso não tenham sido compensados no ano em que foram apurados. Mas, para isso, eles precisam ser informados na declaração de IR.

Na época do ajuste anual, eles devem ser declarados na ficha “Operações Fundos Invest. Imob.”, da aba Renda Variável, da mesma forma que os ganhos, porém com sinal negativo. Veja como declarar fundo imobiliário no imposto de renda.

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