Como fazer investimentos imobiliários no mercado financeiro? Conheça 11 formas!

Quando se fala em investimentos imobiliários, grande parte das pessoas associa o assunto à compra, venda ou aluguel de imóveis. De fato, essas são possibilidades reais de investir nesse setor. Porém, você sabia que existem diversas outras maneiras de se expor a essa importante área da economia?

Há décadas o mercado imobiliário é a preferência de muitos brasileiros na hora de investir. Afinal, ele costuma oferecer boas perspectivas de ganhos. No entanto, para que isso seja possível, é fundamental conhecer e analisar cuidadosamente cada oportunidade.

Por isso, ao longo deste artigo, conheça as 11 principais formas de investir no mercado imobiliário e entenda quais são as vantagens de alocar os seus recursos nesse setor.

Aproveite a leitura!

O que são investimentos imobiliários?

Investimentos imobiliários se referem a alternativas em que você pode investir o seu dinheiro de modo a se expor ao ramo de imóveis. A alocação de recursos pode ser feita diretamente, por meio da compra de terrenos, propriedades etc.

Mas há alternativas indiretas de investimento imobiliário, por meio da compra de títulos e ativos disponíveis no mercado financeiro. Independentemente da escolha, o objetivo principal é o mesmo: buscar fazer o dinheiro render e ter a oportunidade de gerar lucros financeiros.

Vale destacar que cada investimento imobiliário tem suas próprias características. Alguns são mais seguros, outros mais arriscados. Há alternativas mais caras e complexas, e outras que são mais acessíveis e simples de se fazer.

Por isso, para tomar decisões de maneira adequada, é essencial que você:

• conheça e entenda cada oportunidade;
• avalie se o investimento faz sentido para o seu perfil, as suas metas e necessidades;
• verifique se a oportunidade condiz com o capital que você tem disponível para investir.

Considerando esses pontos, você terá mais base para fazer escolhas estratégicas, de modo a contribuir para o alcance de seus objetivos financeiros.

Quais são as vantagens de investir no mercado imobiliário?

Antes de saber com mais detalhes quais são os tipos de investimento imobiliário que você pode fazer, vale a pena entender as vantagens desse setor. Com essas informações, você poderá avaliar se essas oportunidades são condizentes com o seu perfil de investidor.

Confira, nos tópicos a seguir, os principais benefícios de investir no mercado imobiliário!

Potencial de valorização

Um dos principais atrativos de investir em imóveis é o potencial de valorização que essa alternativa costuma oferecer no longo prazo. Isso acontece porque, com o tempo, as propriedades tendem a se valorizar — especialmente se estiverem localizadas em áreas com alta demanda.

Diferentes possibilidades de ganhos

Ligado ao item anterior, é interessante destacar que ao fazer investimentos no setor imobiliário, você pode ganhar dinheiro de diferentes formas. Por exemplo, você obter rentabilidade com:

• a compra e venda de um imóvel;
• o aluguel de uma propriedade;
• a aplicação em títulos de renda fixa;
• o aporte de recursos em ativos de renda variável etc.

Segurança e solidez

Outro ponto positivo de investir no mercado imobiliário diz respeito a sua segurança e solidez. Afinal, os imóveis são ativos físicos e tangíveis que mantêm seu valor ao longo do tempo. Além disso, eles são necessários para fins de habitação, comércio e outras diversas áreas.

Ou seja, trata-se de um setor que está sempre em movimento e com uma demanda constante. A busca por construções e moradia sempre existirá, independentemente do cenário econômico, por ser necessidade básica da população.

Apenas para você ter uma ideia de como esse setor é aquecido, veja alguns dados divulgados pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias):

• as vendas de imóveis novos no Brasil cresceram 9,2% em 2022, em comparação com o ano anterior. Foram comercializadas 156.730 unidades;
• em 2022, foram lançadas 129.432 unidades (segundo maior volume desde 2014);
• a cadeia da construção prevê movimentar R$ 2,7 trilhões em projetos imobiliários no Brasil até 2030.

Vale ressaltar que, em uma das piores crises dos últimos tempos (causada pela pandemia de covid-19), o setor apresentou resultados positivos.

Segundo dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), o número de vendas de imóveis novos cresceu 12,8% em 2021, em relação ao ano de 2020. Nesse mesmo período, houve um aumento de 25,9% nos lançamentos.

Como você pode ver, são números expressivos — inclusive, em cenários adversos, o que chama a atenção do mercado financeiro. No entanto, é importante ressaltar que esses dados não significam que o setor é livre de riscos, ok?

Geração de renda passiva

Você entendeu que o investimento em imóveis pode apresentar potencial de valorização, segurança e solidez, não é? Outra vantagem de investir no setor de imóveis é a possibilidade de obter renda passiva.

Esses ganhos podem acontecer de duas maneiras principais: por meio do aluguel de imóveis físicos e do investimento em ativos específicos do mercado financeiro.

Proteção contra a inflação

Uma das grandes preocupações que as pessoas têm ao investir está associada à inflação. Esse cuidado ocorre porque, além de afetar o poder de compra, a alta de preços impacta diretamente o ganho real dos investimentos.

Contudo, vale destacar que esse não costuma ser um problema quando se investe no setor imobiliário. Dependendo da escolha que você fizer ao realizar esse aporte, o cenário inflacionário poderá não afetar os rendimentos realizados.

Diversificação

Por último, outro ponto positivo que vale ser mencionado sobre o investimento no mercado imobiliário é que ele é uma opção para você diversificar a sua carteira. Assim, é possível reduzir riscos e ainda aumentar o potencial de retorno do seu portfólio.

Como investir no mercado imobiliário? Conheça 11 formas

Após conhecer as principais vantagens de investir no mercado imobiliário, chegou a hora de falarmos sobre as alternativas que permitem expor seus recursos a esse setor. A análise destas 11 possibilidades ajudará você a tomar decisões mais embasadas para compor seu portfólio.

Acompanhe!

1. Compra de terrenos

Até aqui, você conheceu as principais formas de investir no mercado imobiliário por meio de aplicações e ativos disponíveis no mercado financeiro. Agora, você verá algumas possibilidades fora desse universo, começando com a compra de terrenos.

Essa é uma prática que muitas pessoas já conhecem. Nesse caso, você adquire um ou mais terrenos em áreas com potencial de valorização e pode construir um imóvel para vender futuramente ou alugar.

Na teoria, é simples de compreender como essa alternativa funciona. Porém, vale ressaltar que ela geralmente exige recursos mais elevados, tempo e conhecimentos específicos para encontrar boas oportunidades.

2. Compra de imóveis na planta

Caso você não tenha interesse em comprar terrenos para fazer um investimento imobiliário ou queira mais possibilidades para explorar, pode adquirir um imóvel na planta. Nesse caso, você comprará um imóvel que ainda não está finalizado.

Por conta dessa característica, você poderá pagar um preço menor do que quando a obra for entregue. No futuro, quando o imóvel estiver disponível para uso, você terá a possibilidade de vendê-lo por um preço maior do que pagou ou de disponibilizá-lo para locação.

Esse é um investimento que requer certo conhecimento e um capital mais elevado para que você consiga fazer um bom negócio. Por isso, é essencial avaliar cada aspecto dessa alternativa cuidadosamente, como custos, questões burocráticas, prazos e potencial de valorização.

Não há garantia, por exemplo, de que você conseguirá vender o imóvel futuramente pelo preço que gostaria. Além disso, caso queira alugá-lo quando estiver pronto, não quer dizer que você sempre terá inquilinos. Na prática, a propriedade pode ficar vaga, gerando custos de manutenção.

3. Compra direta de imóveis físicos

Por questões culturais, uma forma de investimento ligada ao mercado imobiliário que grande parte dos brasileiros conhece é a compra direta de imóveis físicos. De fato, essa é uma opção que permite rentabilizar o seu capital de diferentes formas.

As duas principais são vender o imóvel por um preço maior do que pagou por ele e alugar a propriedade para inquilinos. A segunda alternativa é a que possibilita a obtenção de renda passiva.

Vale ressaltar que ao ser proprietário de um ou mais imóveis, você possui um bem que pode ser passado de geração em geração (desde que você não queira vendê-lo). Ou seja, trata-se de um patrimônio para você e para a sua família.

Porém, existem alguns aspectos que merecem ser observados a respeito desse tipo de investimento. Entre as desvantagens da compra de um imóvel, pode-se destacar:

• custo: normalmente, para comprar um imóvel físico, é preciso realizar um investimento elevado, podendo levar à necessidade de buscar um financiamento imobiliário;
• burocracia: adquirir um imóvel não é um processo simples. Ele envolve muitas pesquisas, análises e documentações;
• falta de liquidez: não costuma ser fácil e rápido vender um imóvel físico. Geralmente, leva um tempo até encontrar alguém interessado em pagar a quantia que você deseja obter com a negociação;
• manutenção: como dono do imóvel, você precisará lidar com questões que podem exigir reformas, trocas e consertos;
• vacância: mesmo que você não pense em vender o imóvel e queira somente alugá-lo, não significa que você terá sempre um inquilino. A propriedade pode ficar muito tempo vaga — e enquanto estiver nessa condição, você não terá rendimentos.

Portanto, antes de decidir a respeito de investir em imóveis físicos, considere esses pontos. Dessa forma, você poderá evitar arrependimentos e eventuais prejuízos.

4. LCIs

A LCI, sigla para letra de crédito imobiliário, é um dos investimentos na lista que permite a exposição a esse mercado, sem a necessidade de comprar um imóvel. Trata-se de uma aplicação de renda fixa, cuja emissão é realizada por instituições financeiras, autorizadas pelo Banco Central.

Esse tipo de investimento é disponibilizado nas plataformas das corretoras de valores e funciona como uma forma de empréstimo às instituições financeiras. Ao investir em uma LCI, você está emprestando o seu dinheiro para que os bancos possam financiar projetos no setor imobiliário.

Em troca dessa quantia emprestada, você recebe uma remuneração específica, podendo ser prefixada, com um percentual fixo, ou pós-fixada, ligada a um indicador como o CDI (Certificado de Depósito Interbancário).

Também há a rentabilidade híbrida, que combina uma taxa prefixada e outra pós-fixada. Aqui, é mais comum que a remuneração seja ligada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Assim, depois de um prazo específico, você recebe o montante que investiu com o acréscimo de juros. Vale a pena conhecer outras características do investimento em letras de crédito imobiliário:

• é considerado um título de baixo risco, pois conta com a proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos);
• tem isenção de IR (Imposto de Renda) para pessoa física, então não há descontos quando você faz o resgate;
• tem uma data de vencimento;
• costuma ter liquidez baixa.

Essa última característica significa que geralmente você consegue resgatá-lo apenas na data de vencimento, ou ao recorrer ao mercado secundário.

5. CRIs

Outro investimento que você pode fazer no mercado financeiro para se expor ao setor de imóveis é comprar CRIs (certificados de recebíveis imobiliários). Essa aplicação tem algumas características semelhantes às LCIs. Por exemplo, ela:

• funciona como um empréstimo (então você empresta o seu dinheiro e recebe juros em troca);
• faz parte da renda fixa;
• é isenta de Imposto de Renda para pessoa física;
• tem uma data de vencimento;
• rende diariamente, exceto em finais de semana e feriados.

Porém, vale ressaltar que existem algumas diferenças importantes entre esses dois investimentos. Por exemplo, ao investir em um CRI, você não empresta o seu dinheiro para uma instituição financeira, mas sim para uma securitizadora que financia projetos imobiliários.

Um ponto de atenção é que o certificado de recebíveis imobiliários não conta com a garantia do FGC, o que interfere no risco da aplicação. Ademais, o CRI costuma ter prazos maiores do que a LCI, também apresentando baixa liquidez.

Em relação à rentabilidade, ela pode ser prefixada, pós fixada ou híbrida. Entretanto, como esses títulos apresentam riscos mais elevados, é comum que o rendimento dos CRIs seja maior do que o de uma LCI.

Vale lembrar que a decisão sobre isso depende dos seus objetivos e de uma avaliação cuidadosa das alternativas ao compor a carteira de investimentos, ok?

6. FIIs

Saindo da renda fixa e passando à renda variável, outra possibilidade para você investir em imóveis é por meio dos FIIs (fundos de investimento imobiliário). Trata-se de um veículo financeiro de investimento coletivo com portfólios compostos por ativos ligados ao mercado imobiliário.

Na prática, o fundo imobiliário funciona como um veículo financeiro e pode ter a sua carteira constituída por imóveis físicos ou por títulos de renda fixa, como CRIs e LCIs, ou por cotas de outros fundos.

Nesse contexto, há duas figuras principais: o gestor e os investidores. O gestor é o profissional encarregado de escolher os ativos que compõem a carteira e fazer as movimentações necessárias

Os investidores, por sua vez, compram as cotas do fundo negociadas em bolsa ou em ofertas. Mas, afinal, como você pode ganhar dinheiro ao investir em um fundo imobiliário?

A rentabilidade pode ocorrer, principalmente, a partir da valorização da cota e da distribuição de dividendos. Você aprendeu que uma das vantagens de investir no mercado imobiliário é a possibilidade de obter renda passiva, certo?

Os dividendos distribuídos pelo FIIs são uma das principais alternativas para ter esse tipo de renda, já que envolvem pagamentos periódicos dos resultados obtidos pelo fundo.

Já a valorização da cota pode gerar rentabilidade a partir da variação dos preços das cotas. Assim, é possível comprar a cota de um fundo por determinado preço e vendê-la por uma quantia maior, dependendo da movimentação do mercado.

Tipos de FIIs

Agora que você entendeu como funciona o fundo de investimento imobiliário, é importante saber que existem diferentes tipos de FIIs. Eles podem ser classificados como:

• fundos de tijolo: cujo portfólio é composto por imóveis físicos;
• fundos de papel: nos quais a composição da carteira é feita a partir de títulos de dívida lastreados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs;
• fundos de fundos (FoFs): investem na compra de cotas de outros fundos imobiliários.

Além dessa classificação mais abrangente, é válido ressaltar que os fundos imobiliários podem contar com subclassificações. Por exemplo, é possível dividi-los por setor — em especial, os fundos de tijolo. Eles podem ser de galpões logísticos, hospitais, hotéis, lajes corporativas, shoppings etc.

Principais características dos FIIs

Veja quais são as características mais relevantes desse tipo de investimento imobiliário:

• as cotas de FIIs podem ser adquiridas na bolsa de valores brasileira, a B3;
• os dividendos podem ser isentaos de IR para pessoas físicas, se cumpridos os requisitos da lei;
• não há proteção do FGC;
• é possível vender as cotas;
• pelo menos 95% do resultado líquido do fundo precisam ser distribuídos entre os cotistas a cada semestre;
• permite que você se exponha ao mercado imobiliário e receba renda passiva sem precisar adquirir um imóvel.

Cada FII tem seus próprios regulamentos, níveis de risco, propostas de rentabilidade e estratégias. Por isso, cabe a você analisá-los cuidadosamente para verificar se fazem sentido para os seus objetivos e o seu portfólio.

Dados divulgados pela B3 mostram o desenvolvimento dos fundos imobiliários. De 2018 a 2022, o número de brasileiros investindo em FIIs cresceu 660%, passando de 208 mil cotistas para mais de 1,5 milhão. Nos três primeiros meses de 2023, esse número já havia ultrapassado a casa dos 2 milhões de investidores.

7. Ações de empresas ligadas ao setor imobiliário

Uma alternativa disponível no mercado financeiro, também entre os investimentos na renda variável, são as ações de empresas ligadas ao setor imobiliário. Esses papéis se referem a uma pequena parte do capital social de uma companhia listada na bolsa de valores brasileira.

Ao comprá-las, você se torna sócio da organização e passa a ter o direito de receber parte de seus lucros, caso a empresa os contabilize. Isso pode ser feito por meio da distribuição de dividendos (assim como os FIIs fazem), mas também por meio de bonificações, juros sobre capital próprio e subscrições.

Da mesma forma que os fundos imobiliários, você pode ganhar dinheiro com ações de diversas formas, como diante da valorização e da distribuição de proventos. Porém, no caso dos dividendos, existem alguns pontos de atenção.

Ao contrário dos FIIs, as empresas não têm um patamar mínimo legal para distribuição de dividendos e a frequência mínima é anual, se houver lucros a distribuir.  Ademais, você deve ter em mente que, ao comprar ações, você também assumirá os riscos da companhia.

Portanto, para compor a sua carteira de investimentos, é preciso fazer uma análise fundamentalista das empresas do setor e avaliar o desempenho delas no mercado. Também é preciso considerar seu nível de tolerância aos riscos e os objetivos financeiros ao investir.

A B3 conta com diversas empresas do setor imobiliário listadas. Veja alguns exemplos:

• Cury Construtora;
• Even Construtora e Incorporadora;
• JHSF;
• Lavvi;
• MRV Engenharia;
• Plano & Plano;
• Trisul Construtora etc.

Lembrando que essas não são indicações de compra, certo? Ainda, existem outras companhias relacionadas ao setor que podem ser consultadas no site da bolsa de valores.

8. ETFs

Mais uma possibilidade de investir no mercado imobiliário é por meio da compra de ETFs (exchange traded funds ou fundos de índice). Trata-se de um fundo de investimento que segue o desempenho de determinado índice — seja ele nacional ou internacional.

Os ETFs costumam ser formados por uma cesta de ativos, conforme a carteira teórica do índice de referência. Nesse caso, há chances de diversificar o portfólio com apenas um investimento. Ademais, vale destacar que ele é negociado na bolsa de valores, trazendo exposição à lei de oferta e demanda.

Para se expor ao setor imobiliário, é possível encontrar ETFs específicos ligados a índices de desempenho de fundos imobiliários, por exemplo. Logo, é mais uma opção que você pode considerar para incluir no seu portfólio.

Para tanto, é preciso avaliar a gestão responsável pelo investimento, os riscos envolvidos e as características do índice de referência. Observe ainda as taxas envolvidas, já que elas afetam a rentabilidade que será obtida.

9. BDRs de REITs

Para entender o que é e como funciona essa alternativa de investimento imobiliário, primeiramente é preciso saber o que cada uma dessas siglas significa. BDR quer dizer brazilian depositary receipt ou certificado de depósito de valores imobiliários.

Trata-se de um ativo disponível na B3 que possui lastro em investimentos estrangeiros. Essa é uma alternativa que permite investir no exterior, sem a necessidade de enviar dinheiro para fora do país ou de abrir uma conta internacional.

Já REIT é sigla para real estate investment trusts — um investimento ligado ao mercado imobiliário dos Estados Unidos. Ele funciona de modo semelhante aos FIIs, embora sejam ligados a empresas do setor.

Então investir em BDRs de REITs significa que você estará destinando parte do seu capital a um ativo relacionado ao mercado de imóveis dos EUA. Essa é uma alternativa que permite se expor a uma economia considerada forte e sólida, e diversificar ainda mais o seu portfólio.

Afinal, parte dos seus ativos estará ligada aos resultados de outro país. Além disso, é uma forma de dolarizar a sua carteira. Vale destacar que para investir nas alternativas da renda fixa ou variável, basta ter uma conta em uma corretora de valores, como a Genial Investimentos.

10. Crowdfunding imobiliário

Até aqui, você conheceu diferentes formas de investir no mercado imobiliário, tanto pelo mercado financeiro quanto pela compra de terrenos e imóveis. Agora, você conhecerá opções de investimentos alternativos, começando pelo crowdfunding imobiliário.

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de investimento coletivo, que permite às pessoas físicas e jurídicas investir em projetos imobiliários de maneira colaborativa. Para seu funcionamento, uma empresa ou startup disponibiliza uma plataforma de crowdfunding com a oferta de projetos imobiliários para investimento.

Esses empreendimentos podem ser desde a construção de um edifício até a aquisição de um imóvel para reforma e posterior venda ou locação. A partir disso, você pode escolher em qual projeto deseja investir, de acordo com seus objetivos e interesses.

Cada empreendimento possui um valor mínimo de investimento e um prazo específico para arrecadar o capital necessário. Após o término do prazo de captação, o montante arrecadado é repassado para o empreendedor imobiliário responsável pelo projeto.

Este, por sua vez, fica encarregado de executar o plano conforme acordado. Já os investidores recebem a quantia investida com o acréscimo de juros. Geralmente, é um percentual anual de rendimento.

Por fim, vale ressaltar que o crowdfunding imobiliário é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), ou seja, essa é uma alternativa legalizada e supervisionada.

11. Incorporação imobiliária

Por último, outra forma de investir no mercado imobiliário é por meio da incorporação imobiliária — você já ouviu falar sobre ela? Esse é um processo pelo qual uma empresa, denominada incorporadora, se encarrega de planejar e viabilizar um empreendimento comercial ou residencial.

Uma das características do trabalho de incorporação é a venda de unidades imobiliárias antes mesmo da construção, ou seja, na planta. Como investidor, é possível aproveitar a incorporação imobiliária de diferentes formas.

Por exemplo, há chances de investir em uma incorporadora imobiliária, comprando papéis da empresa na bolsa de valores. Outra maneira de buscar rentabilização do seu dinheiro é participar de fundos que investem em empreendimentos em diferentes estágios, incluindo a fase de incorporação.

Dessa forma, é possível ter acesso a um portfólio diversificado de empreendimentos imobiliários com diferentes graus de risco e rentabilidade. Além disso, você pode optar por investir diretamente em projetos de incorporação imobiliária.

O processo também costuma ser feito por meio de plataformas de crowdfunding imobiliário, como você aprendeu, ou de maneira direta, ao ter o próprio empreendimento. No entanto, a última opção envolve custos bastante elevados.

É possível investir no mercado imobiliário com pouco dinheiro?

Ao longo deste artigo, você conheceu 11 formas de fazer investimento no mercado imobiliário. Mas será que é preciso muito dinheiro para se expor a esse setor? A resposta é simples: não, você pode investir no segmento mesmo com poucos recursos.

O valor necessário dependerá da sua escolha a respeito das alternativas de investimento. Afinal, existem opções que exigem um montante maior e oportunidades mais acessíveis.

De todas as possibilidades que você conferiu, a compra de terrenos e imóveis (físicos ou na planta) é a que requer maior capital. Então, se você não tem muito dinheiro para investir, talvez essas opções não sejam as mais adequadas para alcançar seus objetivos.

Por outro lado, os investimentos em LCIs, FIIs, ETFs, BDRs de REITs e ações de empresas ligadas ao setor imobiliário, por exemplo, costumam ser mais acessíveis. Em alguns casos, com R$ 100 ou menos você já consegue comprar títulos, cotas de fundos e papéis de diferentes companhias.

Para os CRIs e o crowdfunding imobiliário, o investimento tende a ser maior. Geralmente, há um custo mínimo para investir nessas oportunidades, que pode partir de R$ 1.000. Ainda assim, é uma quantia menor, em comparação com a compra de propriedades e terrenos.

Portanto, se você tem interesse em investir no setor imobiliário sem precisar gastar muito, vale a pena fazer análises aprofundadas sobre essas alternativas. A partir desse processo, você poderá escolher aquelas que fazem mais sentido para o seu caso.

Como investir em imóveis pelo mercado financeiro?

Conforme você acompanhou até aqui, o mercado financeiro oferece diversas alternativas que podem ser interessantes para investir no setor de imóveis. Por isso, se você tem interesse em destinar parte dos seus recursos a ele, é válido saber como iniciar esse processo corretamente.

Na prática, você deve:

• ter uma conta em uma corretora de valores;
• descobrir qual é o seu perfil de investidor;
• determinar seus objetivos financeiros;
• estudar as alternativas disponíveis;
• analisar questões como taxas, impostos, riscos, rentabilidade e liquidez de cada ativo ou título;
• investir — considerando seus objetivos, prezando pela diversificação do seu portfólio e optando por investimentos que respeitem o seu perfil de investidor.

O mercado de imóveis é bastante amplo e costuma ser muito visado pelas pessoas. Como você viu, existem diversos tipos de investimentos imobiliários para aproveitar o potencial do setor. Então vale analisar as possibilidades apresentadas para buscar o ganho de dinheiro com imóveis — seja de maneira direta ou indireta.

Quer investir no setor imobiliário por meio do mercado financeiro e ter a possibilidade de lucrar com imóveis? Abra sua conta na Genial!