O que são REITs e como funcionam?

Uma forma de participar dos resultados do setor imobiliário, sem precisar dispor de capital para comprar imóveis, é por meio de alternativas negociadas no mercado financeiro. Se você tem interesse nessa estratégia, vale saber o que são REITs.

Esses são investimentos focados no mercado imobiliário dos Estados Unidos e, por isso, podem ajudar a internacionalizar e a diversificar sua carteira. No entanto, antes de investir, é preciso entender melhor como funcionam esses ativos norte-americanos.

Neste post, você aprenderá o que são REITs, como funcionam, os seus prós e contras e como investir nesses ativos.

Confira!

O que são os REITs e como funcionam?

REITs é a sigla para real estate investment trusts — ou fundos de investimento imobiliário, em tradução livre. A expressão se refere às companhias norte-americanas constituídas para administrar e investir no mercado de imóveis.

Essas organizações compram e operam imóveis, buscando gerar renda com aluguel, vendas, hipotecas e títulos imobiliários. Como se trata de uma empresa, a estrutura de um REIT apresenta um chefe-executivo e um conselho administrativo.

Além disso, os REITs emitem ações para que os investidores possam investir e participar de seus resultados. Dessa maneira, as estratégias utilizadas pelos REITs são decididas pelo conselho por meio de votação.

Vale destacar que, além do recebimento de dividendos, é possível obter lucro com REITs pela valorização dos ativos. Isso ocorre quando você vende as ações por um preço acima do pago no momento da compra.

Quais são as principais características dos REITs?

Agora que você sabe o que são e como funcionam os REITs, é importante compreender as particularidades dessa alternativa. Para ser um REIT, uma empresa deve seguir uma série de critérios pré-estabelecidos.

Entre eles, estão:

• ter, pelo menos, 75% dos seus ativos oriundos do mercado imobiliário;
• apresentar, no mínimo, 95% de sua receita vinda desses ativos — como juros sobre hipoteca, aluguéis, financiamento e vendas de imóveis;
• distribuir, ao menos, 90% de seu lucro líquido anual aos seus acionistas como proventos.

Quais são as semelhanças e diferenças para os FIIs?

Ao saber mais sobre os REITs, você pode ter percebido pontos em comum entre esses ativos e os fundos de investimento imobiliário (FIIs) brasileiros. Afinal, ambas as alternativas têm o mercado de imóveis como foco e fazem a distribuição de proventos aos seus investidores.

Entretanto, os REITs se diferem dos FIIs em termos de estrutura. Enquanto o REIT é uma empresa que vende suas ações aos investidores, o fundo imobiliário brasileiro é uma modalidade de investimento coletivo. Sendo assim, os REITs vendem suas ações e os FIIs negociam suas cotas.

Ainda, como você viu, as decisões sobre a carteira dos REITs são tomadas pelo conselho administrativo. Já nos fundos, as escolhas do portfólio são de responsabilidade do gestor profissional, seguindo as estratégias definidas pelo FII.

Outro ponto interessante é em relação à estratégia de alavancagem. As regras norte-americanas permitem que os REITs se alavanquem emitindo títulos de dívidas ou pedindo empréstimo para bancos. No segundo caso, a empresa oferece os seus imóveis como garantia.

Em contrapartida, os fundos imobiliários brasileiros não podem contrair dívidas, apenas trabalhar com alavancagem permitida pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Desse modo, considerando uma analogia, os REITs combinam características do investimento em ações e FIIs no Brasil.

Quais são as vantagens e riscos de investir em REITs?

Agora que você já sabe a diferença entre REITs e FIIs, é o momento de descobrir as vantagens e desvantagens de comprar ações dessas empresas.

Saiba mais a seguir!

Vantagens

A primeira vantagem dos REITs, assim como os FIIs, é poder investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel. Desse modo, a participação no setor se torna mais acessível para os investidores.

Ademais, por ser um ativo norte-americano, os REITs expõem a sua carteira ao cenário internacional e ao dólar, diversificando o seu portfólio. Caso aconteça uma crise no Brasil, por exemplo, esses investimentos estarão protegidos e ajudarão a minimizar os impactos do cenário no seu portfólio.

Desvantagens

Por ser uma alternativa de renda variável, os REITs estão expostos aos riscos de mercado. Isso significa que oscilações do setor imobiliário e da economia podem afetar o preço das ações. Assim, se você precisar vender sua participação em um momento conturbado, por exemplo, poderá receber um valor menor do que pagou ao investir.

Além disso, os REITs podem sofrer os riscos de vacância e de inadimplência. O primeiro se refere ao risco de o imóvel permanecer desocupado e os acionistas arcarem com os custos de manutenção da propriedade, reduzindo os lucros.

Já o segundo está relacionado ao não recebimento dos aluguéis, das hipotecas e dos títulos. Por fim, como são alternativas negociadas em dólar, há exposição ao risco cambial — embora a exposição à moeda norte-americana ajude a proteger o portfólio de eventuais desvalorizações do real.

Como investir em REITs?

Como você aprendeu, os REITs são empresas norte-americanas voltadas ao mercado imobiliário. Entretanto, é possível se expor a esses investimentos por meio de alternativas indiretas, disponíveis no mercado brasileiro.

Na sequência, veja quais são as possibilidades para aproveitar esse tipo de investimento!

ETFs

Os exchange traded funds (ETFs) são os fundos de índices. Essas modalidades financeiras replicam a carteira teórica de indicadores de mercado. Então é possível encontrar ETFs que seguem índices internacionais formados por REITs. Como as cotas são negociadas na bolsa de valores brasileira (B3), você pode investir em reais e sem sair do Brasil.

BDRs

Os brazilian depositary receipts (BDRs) são certificados de depósito de valores mobiliários emitidos no Brasil e lastreados em ativos internacionais. Desse modo, eles podem ser atrelados ao mercado de REITs, permitindo que o investidor tenha acesso às ações dessas empresas via B3.

Vale lembrar que, para investir na bolsa, você deve acessar o home broker a partir da plataforma de sua corretora de valores. Nesse ambiente, basta achar o código de identificação do ativo, emitir a ordem de compra e aguardar a conclusão da transação.

Fundos internacionais

Os fundos internacionais são veículos financeiros coletivos em que parte do patrimônio é alocada no mercado internacional. Assim, é possível encontrar fundos que contêm REITs em sua carteira. Vale destacar que os fundos internacionais são acessíveis pela plataforma de investimentos da sua corretora.

Neste artigo, você entendeu o que são REITs e como investir neles. Caso tenha se interessado por essa alternativa, considere o seu perfil de investidor e seus objetivos para compreender se ela se encaixa em sua estratégia.

O que você achou desse tipo de investimento? Para investir em REITs e outros ativos, é necessário ter uma conta em uma corretora de valores. Abra a sua conta e venha ser Genial!