Conheça os principais tipos de fundos imobiliários do mercado!

Na renda variável, você encontra alternativas para aproveitar o potencial do mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis diretamente. Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs), por exemplo, contam com diversos tipos que proporcionam praticidade e diversificação. 

Por serem mais acessíveis a um maior número de investidores, os FIIs podem ser atrativos — dependendo dos seus objetivos. Assim, entender o funcionamento da alternativa permite reconhecer qual dos tipos está mais alinhado com seus objetivos e sua carteira.  

Quer saber mais sobre os FIIs, seu funcionamento e os tipos disponíveis? Você aprenderá neste conteúdo que nós, da Genial Investimentos, preparamos. Confira!  

O que são fundos imobiliários e como eles funcionam? 

Primeiramente, você deve entender o que são os fundos de investimentos. Eles consistem em um veículo coletivo de investimentos em que cada investidor participa dos resultados pela aquisição de cotas.  

Neles, há um gestor profissional, que se responsabiliza pela compra e venda de ativos, conforme os objetivos propostos pelo fundo. No caso dos FIIs, a composição do portfólio é focada em alternativas atreladas ao mercado imobiliário. Assim, eles podem contar com imóveis físicos ou com investimentos ligados ao setor, dependendo do seu tipo. 

Desse modo, ao participar de um fundo, o cotista compartilha os seus resultados e os riscos. Vale destacar que a exposição aos ativos da carteira do veículo é indireta, e quem faz o gerenciamento é o gestor. 

Para tanto, ele deve seguir as estratégias e políticas do fundo, que ficam disponíveis ao investidor antes mesmo da aquisição das cotas. Ademais, o veículo de investimento tem regras específicas, e os fundos devem ser aprovados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

Eles são regulamentados pela Lei Nº 8.668/1993, que determina normas para o seu funcionamento. Assim, para investir em FIIs de forma consciente, é necessário entender as suas principais características.  

Veja informações relevantes para quem pretende adquirir essas alternativas! 

Rentabilidade 

A rentabilidade dos FIIs pode ocorrer pela valorização das cotas. Para tanto, o investidor as adquire por um preço e as vende no futuro por uma quantia maior, obtendo lucro na operação. Tanto a elevação de preço das alternativas na carteira do fundo quanto o aumento da procura pelo veículo no mercado têm potencial de causar valorização. 

Nesse contexto, adquirir as cotas na estreia do veículo no mercado, pela sua oferta pública inicial (IPO), pode representar uma oportunidade de obter uma variação positiva no futuro. Assim, elas tendem a ser oferecidas por um preço mais baixo, com potencial de valorização posterior. 

Dividendos 

Também é possível ter ganhos em um fundo imobiliário por meio do recebimento de dividendos, um dos atrativos que levam os investidores a adicionarem os FIIs à carteira. Esses proventos consistem em pagamentos em dinheiro que se originam do compartilhamento de parte dos lucros de determinado investimento. 

Diversas alternativas do mercado financeiro fazem as distribuições, em alguns casos, de forma regular. Nos FIIs, os dividendos são provenientes dos ativos imobiliários no portfólio, podendo ser gerados por aluguéis, venda dos imóveis, juros dos títulos ou outras formas de receita. 

Os fundos imobiliários são reconhecidos no mercado por serem formas de obter dividendos. Logo, eles tendem a ser procurados por pessoas que desejam ter uma renda passiva — é o seu caso? 

Saiba que os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% dos seus lucros entre os cotistas a cada seis meses. A distribuição segue a política do fundo, que determina a periodicidade dos pagamentos. Por exemplo, os dividendos podem ser mensais, trimestrais, semestrais. 

Ademais, é interessante considerar que os dividendos obtidos nos FIIs são isentos de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas. Para tanto, eles devem estar em conformidade com as seguintes regras, com base em 2024: 

• as cotas do fundo serem negociadas na bolsa de valores ou no mercado balcão, exclusivamente; 

• o cotista que busca a isenção não ter mais que 10% das cotas totais do veículo. 

• o fundo contar com pelo menos 100 cotistas, e um limite de 30% das cotas do fundo para pessoas da mesma família, com parentesco de até segundo grau – com o novo Projeto de Lei nº 4173/2023;  

Nos demais casos — como investidores pessoas físicas que não cumprem os requisitos ou investidores que são pessoa jurídica — há tributação. 

Taxas 

Na hora de verificar a viabilidade de um investimento, é necessário conhecer os custos envolvidos, pois eles impactam o potencial de retorno obtido, certo? Então vale saber que os FIIs costumam ter taxas. 

A principal delas é a taxa de administração e gestão, um percentual anual cobrado pelo veículo para remunerar a custódia, gestão e cobrir os custos operacionais do fundo. Ela geralmente incide sobre o patrimônio líquido do FII. 

Ademais, pode haver a cobrança da taxa de performance, incidente quanto o fundo supera um índice de referência previamente estabelecido. Ela ocorre somente sobre o excedente dos resultados, conforme o regulamento do fundo. 

A taxa de performance representa uma espécie de bônus pago ao gestor por conta dos bons resultados. Assim, ela incentiva a gestão a buscar um bom desempenho. 

Impostos 

Você já aprendeu que os dividendos obtidos dos FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, desde que elas cumpram certas regras, não é mesmo? Mas tenha em mente que o investimento é tributado em caso de ganho de capital na venda das cotas. 

Assim, o IR para lucros em FIIs é de 20% tanto para operações comuns quanto para day trade, sem faixa de isenção. O recolhimento é feito por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). 

Ele funciona como um boleto, que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à operação com lucro. No entanto, se o investidor tiver prejuízo na venda das cotas, ele não terá que fazer os recolhimentos de imposto. 

Por outro lado, se futuramente ele tiver lucros em outras negociações com cotas de FII, ele poderá compensar os prejuízos sofridos, desde que observadas as regras tributárias. 

Liquidez 

Outro aspecto a ser avaliado na hora de selecionar as alternativas para a sua carteira é a liquidez. Ela diz respeito à facilidade com a qual o investimento pode ser convertido em dinheiro. Para os FIIs, a liquidez está relacionada com o volume de negociações do fundo na bolsa de valores. 

Desse modo, se o fundo imobiliário tiver muitas operações de compra e venda, trata-se de um sinal de maior interesse do mercado — logo, pode haver mais facilidade para se desfazer das cotas. Já se o volume de negociações do FII for baixo, você corre o risco de ter dificuldades para realizar a venda pelo preço desejado. 

Ainda assim, comparativamente ao investimento em imóveis físicos, os FIIs são alternativas mais líquidas. De toda forma, não deixe de avaliar esse fator na hora de compor a sua carteira, combinado? 

Riscos 

Por fim, você deve conhecer os riscos do investimento antes de adicioná-lo à carteira, não é mesmo? Os FIIs fazem parte da renda variável, portanto, considere que eles não oferecem garantias quanto aos resultados. 

As alternativas estão sujeitas à volatilidade do mercado, podendo ter uma valorização. Contudo, elas também são capazes de gerar prejuízos. Logo, esse é um ponto de atenção. Vale destacar que a volatilidade nos fundos imobiliários tende a variar, então é necessário verificar cada veículo. 

Além disso, alguns FIIs — especialmente os de papel — podem contar com o risco de crédito. Ele se refere à possibilidade de inadimplência do emissor de alguma das alternativas do portfólio. Se a falta de pagamento ocorrer, a rentabilidade do veículo fica comprometida. 

Assim, é válido verificar o grau de risco das alternativas que compõem o portfólio do fundo, observando o rating dos emissores, está bem? Essa é uma forma de atenuar o risco de crédito, por exemplo, ao se expor aos FIIs. 

Quais são os tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado? 

Até aqui, você teve contato com as principais características dos fundos imobiliários, certo? Então chegou o momento de conhecer os principais tipos disponíveis no mercado. 

Confira, a seguir! 

Fundos de papel 

O fundo de papel também é conhecido como fundo de recebíveis imobiliários, afinal, a estratégia não investe diretamente em imóveis físicos. As aplicações são feitas em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário — proporcionando menor volatilidade. 

Entretanto, a característica também costuma limitar a rentabilidade, já que ela seguirá o potencial de rendimento das aplicações de renda fixa. Nesse sentido, de todos os tipos de FIIs, o fundo de recebíveis imobiliários é o que mais se distancia de um investimento efetivo em imóveis. 

A razão é que ele está mais próximo de um fundo de renda fixa, por fazer investimentos na classe. Contudo, essa continua sendo uma alternativa de renda variável e com negociação de cotas em bolsa. A diferença é que o portfólio tende a ser mais estável, por investir em recebíveis imobiliários. 

Veja como tende a ser a composição do portfólio desse tipo de fundo imobiliário! 

Composição da carteira 

Entre os principais títulos de fundos de papel estão os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Eles são emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos imóveis.  

Como outros títulos de renda fixa, os CRIs prometem uma rentabilidade. A remuneração costuma estar atrelada a um índice de inflação ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Eles tendem a ter maior risco de crédito, em especial, por não haver cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). 

Contudo, muitas vezes, os títulos oferecem formas de garantia. Eles podem prever alienação fiduciária dos próprios imóveis, aval dos sócios da empresa devedora, cessão de fluxo de recebíveis e subordinação, por exemplo. 

Além de CRIs, os fundos de papel têm a possibilidade de aplicar em títulos emitidos por bancos. Alguns exemplos são as letras de crédito imobiliário (LCIs) e as letras hipotecárias (LHs), que financiam empreendimentos imobiliários e são cobertas pelo FGC. 

Fundos de tijolo 

Os fundos de tijolo são aqueles que investem majoritariamente em imóveis físicos — por isso o nome. Assim, os rendimentos obtidos e distribuídos aos cotistas são recebidos por meio da locação ou da venda de propriedades. Então esse tipo de FII pode ter diferentes estratégias. 

Uma possibilidade dos fundos de tijolo é focar tipos específicos de imóveis, como hotéis, shoppings ou prédios corporativos. Porém, ele tende a se expor mais aos riscos do mercado imobiliário, já que sofre diretamente com suas oscilações.  

É pertinente mencionar que o principal risco dos fundos voltados para aluguel é o de vacância. Perder inquilinos diminui a renda com aluguel — impactando os resultados do fundo imobiliário. 

Uma boa notícia é que alguns contratos de aluguel dos imóveis que compõem as carteiras de fundos imobiliários tendem a ser de longo prazo. Entretanto, nesse cenário, os inquilinos costumam ser pessoas jurídicas, o que costuma tornar os contratos mais estáveis e seguros. 

Essa é uma das características que fazem com que o investimento imobiliário via fundos possa ser mais vantajoso em comparação com a compra direta de imóveis. Outro ponto a considerar sobre essas alternativas é a forma como os aluguéis são calculados. 

Alguns pagam uma quantia fixa, enquanto outros pagam uma pequena parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos locatários. Veja que os fundos de tijolo são conhecidos por ser bons pagadores de dividendos.  

Assim, eles tendem a oferecer boas chances de proporcionar uma renda passiva ao investidor. Conheça os tipos de imóveis que podem compor o portfólio de fundos de tijolo! 

Composição da carteira 

Em termos de empreendimentos imobiliários, alguns tipos de imóveis físicos costumam se destacar na estratégia do aluguel. Veja quais são os mais frequentes nesses tipos de fundos imobiliários:  

• shopping centers: oferecem diversificação de inquilinos e resultados atrelados às receitas das lojas, com chance de gerar lucros maiores. Contudo, períodos de vendas ruins trazem o risco de afetar a rentabilidade do fundo;  

• lajes corporativas: são imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas. O aluguel costuma ser fixo e corrigido anualmente pela inflação; 

• galpões industriais: galpões podem ser ocupados por centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias, empresas de logística etc. O aluguel costuma ser fixo e corrigido pela inflação; 

• agências bancárias: em geral, esse tipo de empreendimento aluga seus imóveis para um único banco. O custo costuma ser fixo, apenas reajustado pela inflação; 

• escolas, universidades e hospitais: assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e varia; 

• hotéis e flats: o aluguel costuma ficar condicionado às receitas das unidades. Assim, ele tende a sofrer impacto de sazonalidades; 

• imóveis residenciais: são direcionados a pessoas físicas, geralmente apresentando um pouco mais de instabilidade nas receitas e maior risco de vacância. 

A composição da carteira dos fundos de tijolo também pode focar outras estratégias. Conheça exemplos! 

Fundos de desenvolvimento 

Os fundos de desenvolvimento são aqueles que investem na construção de imóveis para a venda. Nessa situação, o lucro é obtido a partir da diferença entre o preço da construção e da venda das propriedades no mercado. 

Considere que a incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco, e nesse caso, o risco do incorporador é transferido para o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer durante a construção, estão estouro do orçamento, dificuldades com licenças ambientais e atraso na entrega.  

Por outro lado, o potencial de rentabilidade dos fundos de desenvolvimento tende a ser maior que o dos demais tipos de FIIs. Além disso, eles costumam oferecer uma renda mínima aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no veículo. 

Os FIIs ligados à construção de imóveis residenciais tendem a vendê-los quando ficam prontos. Mas aqueles relacionados a imóveis corporativos podem manter o bem por certo tempo, usufruindo dos aluguéis. 

Fundos de compra e venda 

Entre os fundos de tijolo, ainda vale mencionar aqueles que projetam lucrar com a compra e venda de imóveis. A ideia é adquirir as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-las na alta. Eles costumam ser fundos mais arrojados, pois seu desempenho depende das circunstâncias econômicas.  

O rendimento dos veículos tende a ser variável. Contudo, para não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o fundo tem a possibilidade de combinar a estratégia de compra e venda com a abordagem de aluguel de imóveis. 

Fundos de fundos 

Em meio aos tipos de fundos imobiliários, há os que investem em cotas de outros FIIs — chamados de fundos de fundos (FoFs). Eles podem ter estratégias diversificadas e atender a diferentes perfis de risco. 

Note que, para ser classificado como um FoF, o veículo deve ter a maior parte do seu patrimônio alocado em cotas de outros fundos de investimentos. Essa é uma determinação da CVM.  

Nessa alternativa, há a vantagem de investir em uma carteira diversificada com um custo de participação baixo. Afinal, não é preciso que você aporte em cada fundo separadamente. Como visto, os tipos de FIIs se diferenciam pelos ativos, pelas estratégias e pelos perfis de risco. 

Fundos híbridos 

Por fim, vale a pena mencionar os fundos imobiliários híbridos. Como o nome indica, eles mesclam diferentes estratégias. Assim, os veículos podem conter em seu portfólio tanto os imóveis físicos quanto os títulos atrelados ao mercado imobiliário. 

Os FIIs híbridos oferecem uma oportunidade de acessar alternativas diversificadas, atreladas a condições distintas, em um único investimento. Contudo, é necessário verificar a política e a estratégia do fundo para saber se ele está adequado aos seus objetivos e perfil, ok? 

Como investir em fundos imobiliários? 

Agora você já conhece os principais tipos de fundos imobiliários, além de saber as estratégias que eles exploram, certo? Mas como investir de forma eficiente nessas alternativas? 

Veja dicas para escolher com consciência os FIIs para a sua carteira! 

Considere o seu perfil e objetivos 

Antes de realizar qualquer investimento, considere o seu perfil de investidor, afinal, ele indica a sua tolerância aos riscos do mercado. Como você viu, os FIIs são alternativas de renda variável, logo, não há garantias de resultados e existe a possibilidade de ter perdas. 

No entanto, com a leitura deste conteúdo, você também pôde ver que alguns fundos imobiliários estão menos expostos à volatilidade do que outros. Portanto, todos os fatores devem ser considerados na alocação. 

Ademais, tenha em mente os seus objetivos ao investir. Você aprendeu que alguns FIIs podem oferecer renda passiva por meio de dividendos, mas também existem outras estratégias a serem exploradas com as alternativas. 

Avalie os fundos de seu interesse 

Ciente do seu perfil e objetivos, é o momento de cruzar as informações com as políticas e estratégias dos fundos de seu interesse. Verifique como é feita a composição do portfólio e outras informações relevantes.  

Ainda, o investidor deve conhecer a gestão do fundo, verificando se a empresa responsável é transparente e se ela conta com profissionais qualificados. Por fim, é relevante analisar as taxas e demais cobranças que podem incidir no investimento, bem como o seu histórico de resultados — se houver. 

Adquira as cotas 

Após analisar todas as informações e decidir qual fundo imobiliário adicionará à sua carteira, o passo seguinte é adquirir as cotas. Para tanto, basta acessar o home broker — o ambiente no qual as negociações são realizadas, pela plataforma da sua corretora de valores. 

No home broker, basta procurar pelo ticker do FII, que é o seu código de identificação. Depois de selecionar, indique a quantidade de cotas a ser adquirida, sendo que o investimento mínimo é de uma cota. 

Para finalizar, emita a ordem de compra e aguarde a liquidação para que os ativos sejam disponibilizados em sua carteira. O processo pode levar alguns dias úteis, então vale a pena consultar a informação antes de investir, ok? 

Monitore o investimento 

Ao realizar a aquisição dos fundos imobiliários escolhidos, também acompanhe os seus resultados. Assim, você verifica se o investimento está adequado ao seu planejamento. Nesse sentido, vale a pena monitorar a evolução do patrimônio do veículo. 

Da mesma forma, é interessante conferir as decisões e os comunicados da gestão. Além disso, considere se inteirar sobre as tendências do mercado imobiliário, pois elas têm o potencial de afetar os seus resultados nos fundos de investimentos. 

Neste conteúdo, você conheceu os principais tipos de fundos imobiliários e outras informações relevantes para investir na alternativa. Como foi possível ver, eles têm vantagens, além de se ajustarem a determinadas estratégias. Mas é importante fazer uma análise cuidadosa para tornar o investimento consciente, está bem? 

Quer começar a investir em FIIs de forma segura e eficiente? Então utilize a plataforma da Genial Investimentos e escolha a alternativa certa para você!