Como encontrar fundos imobiliários baratos para investir?

Você quer encontrar fundos imobiliários (FIIs) baratos para sua carteira? Saiba que a bolsa de valores brasileira, a B3, conta com diversas alternativas que podem ser vantajosas para seus objetivos financeiros.

Além disso, encontrar alternativas mais acessíveis costuma ser positivo para ampliar a sua rentabilidade líquida — especialmente no longo prazo. Afinal, o custo do seu investimento será menor e o potencial de ganhos pode ser mais interessante.

Mas saiba que olhar apenas o preço não é a melhor estratégia para o investimento ideal. Acompanhe a leitura para saber como encontrar fundos imobiliários baratos e potencialmente vantajosos!

Qual a diferença entre preço e valor no mercado financeiro?

Para saber como encontrar fundos imobiliários baratos, você deve entender que existe uma diferença conceitual entre preço e valor. Apesar de muitas pessoas pensarem que eles são sinônimos, no mercado financeiro os conceitos são distintos.

O preço é o custo monetário de determinado produto. No caso dos FIIs, é a cotação do ativo — ou seja, a cota — na bolsa de valores. Quando se trata do mercado financeiro, ele é influenciado por fatores como oferta e demanda, tendências do mercado e decisões dos investidores.

Tenha em mente que, na bolsa de valores, a cotação é dinâmica e exposta à volatilidade. Por exemplo, se determinado fundo imobiliário está sendo muito procurado pelos investidores, é natural que o preço das suas cotas suba — e vice-versa.

Por outro lado, o valor é uma ideia menos tangível. Ele é baseado em fundamentos qualitativos e quantitativos que nem sempre coincidem com o preço das cotas de um FII — ou de outro ativo.

Geralmente, o valor está relacionado ao potencial de geração de retorno de um ativo a longo prazo, considerando aspectos como saúde financeira, resultados históricos e qualidade da carteira. Portanto, esse é um conceito mais subjetivo.

Entender esse ponto é importante porque fundos vantajosos não são, necessariamente, aqueles com cotas mais acessíveis. Há situações em que a cotação pode estar em baixa porque os FIIs não apresentam bons fundamentos ou perspectivas de retorno — gerando desinteresse no mercado.

Por outro lado, há fundos de investimento com boas características que, pelo momento do mercado, têm o preço subavaliado. Ou seja, enquanto a cotação é o que você paga, o valor costuma refletir seu potencial de retorno.

Como encontrar fundos imobiliários baratos?

Você entendeu que encontrar fundos imobiliários baratos é um processo que não deve se limitar à análise do preço das cotas, certo? Afinal, ele não se traduz em potencial de retornos, obrigatoriamente.

Saiba o que avaliar para encontrar FIIs baratos!

Avalie o valor patrimonial da cota

O primeiro elemento da sua análise deve ser o valor patrimonial da cota (VPC). Ele é um indicador que mede o quanto cada cota representa do patrimônio daquele fundo imobiliário. Para encontrar o dado, basta dividir o patrimônio líquido do FII pela quantidade de ativos que ele tem na bolsa.

Depois de encontrar o VPC, você deverá compará-lo com o preço da cota no mercado financeiro. Se a cotação na bolsa estiver abaixo, é possível entender que o preço de negociação está descontado em relação ao patrimônio do fundo.

Muitas vezes, esse desconto é acompanhado do potencial de valorização. A razão é que o preço da cota tem a chance de se valorizar no mercado para refletir os números do fundo. Entretanto, saiba que isso não é garantido, já que a cotação também é influenciada pela lei da oferta e da demanda e outros fatores.

Por outro lado, quando a cotação do mercado financeiro é mais alta que o VPC, você pode considerar que o FII está caro. No entanto, como visto, não limite sua avaliação apenas a essa comparação.

É importante investigar as razões para um eventual desconto ou valorização, como mudanças recentes no mercado, dificuldades de gestão ou problemas com os ativos da carteira. Esse aprofundamento ajuda a não confundir um desconto atrativo com um sinal de alerta, por exemplo.

Considere o dividend yield e o histórico de resultados

Em conjunto com o VPC, outro indicador importante para analisar fundos imobiliários é o dividend yield (DY). A métrica divide a quantia total em dividendos pagos pelo FII, geralmente no ano, pelo preço da sua cota.

É comum que FIIs com DY alto sejam aqueles que geram mais retorno em comparação com a cotação. Para investidores que focam em renda passiva recorrente, esse é um número relevante para considerar na pesquisa.

Além do DY e do VPC, vale a pena fazer análises mais densas considerando o histórico de resultados do fundo. Por exemplo, em vez de avaliar o DY de apenas um ano, amplie esse período para entender se o FII foi consistente ao longo dos anos nos repasses de lucro.

Um histórico robusto e estável de distribuição de dividendos pode indicar uma gestão eficiente e a existência de ativos geradores de caixa confiáveis. Quanto mais indicadores e fatores objetivos você considerar, maiores são as chances de encontrar boas oportunidades com fundos baratos.

Contudo, é válido ressaltar que resultados passados não garantem retornos futuros. Eles apenas oferecem um panorama da performance do FII em outros períodos. Lembre-se de que esse é um investimento de renda variável, certo?

Analise a carteira do fundo

Ao comprar as cotas de um fundo imobiliário, você se expõe aos resultados do portfólio dele. Nos FIIs de tijolo, por exemplo, a carteira é composta por empreendimentos físicos, como prédios comerciais, shopping centers, galpões etc.

Cada FII de tijolo costuma ter um nicho específico de foco — embora existam fundos com portfólio diversificado. Além disso, eles podem ter estratégias diferentes de operação. Por exemplo, há FIIs de tijolo que buscam resultados com aluguel de espaços, enquanto outros constroem empreendimentos para lucrar com a venda.

Para a análise da carteira, avalie o valuation dos imóveis, considerando se o preço de aquisição está abaixo ou próximo ao valor de mercado atual. Ademais, observe o tipo dos imóveis e sua localização — bem como o potencial imobiliário da área.

Outros pontos importantes são:

• taxa de vacância;
• duração dos contratos;
• qualidade das construções.

Já no caso de FIIs de papel, o portfólio contará majoritariamente com títulos do mercado ligados ao setor. Entre os principais exemplos, há os fundos imobiliários que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Apesar de normalmente serem menos voláteis que os FIIs de tijolo, eles continuam sendo um investimento de renda variável — mesmo com títulos de renda fixa na carteira. Para a sua análise, vale a pena verificar a qualidade do crédito para entender os riscos de inadimplência.

Considere também os indexadores de referência, que geralmente são o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Por fim, verifique os prazos de vencimento desses títulos.

Junto dos FIIs de papel e tijolo, há os fundos de fundos (FOFs). Eles investem nas cotas de outros FIIs. Para sua análise, veja qual a política de investimento e como é o processo de escolha dos fundos imobiliários para a carteira.

Como identificar um bom momento para investir em fundos imobiliários?

Diante do que você aprendeu até agora, é possível saber que fundos imobiliários baratos costumam ser aqueles que, além de terem cotas com preços chamativos, apresentam bons fundamentos. Isso inclui um histórico positivo de resultados, um portfólio bem construído e bons indicadores financeiros.

Mas sua pesquisa também deve se estender para o momento do mercado. Tenha em mente que, a depender do cenário econômico e das perspectivas na bolsa de valores, os investimentos podem ganhar atratividade.

Nesse sentido, identificar um bom momento para investir em fundos imobiliários exige atenção ao cenário político e econômico do país. Saiba mais!

Mudanças nos juros

Um dos fatores que deve ser analisado é a Selic — taxa básica de juros da economia brasileira — que impacta o mercado imobiliário e, consequentemente, os FIIs. Por exemplo, uma taxa de juros mais alta tende a esfriar a atividade econômica e o setor de imóveis sente esses impactos.

Logo, fundos de tijolo com foco em venda podem ser negativamente afetados — especialmente se eles estiverem com alta taxa de vacância. Já os que se concentram em imóveis para locação podem ser favorecidos.

Fundos de papel com títulos indexados pelo CDI também costumam se beneficiar de juros altos. Ou seja, o retorno deles tem potencial de ser mais atrativo aos investidores.

Em períodos de Selic baixa, alguns FIIs conseguem se tornar mais atrativos por oferecerem rendimentos acima da média da renda fixa. Vale a pena reforçar, novamente, que esses cenários não são regras, já que não há garantias na renda variável.

Entretanto, para não se limitar ao momento do mercado, é oportuno ter uma estratégia de investimentos de longo prazo. Horizontes mais amplos ajudam a reduzir os impactos da volatilidade e ampliar seu potencial de ganhos.

No mais, se você quiser analisar o cenário econômico, lembre-se de que é indispensável considerar também os fundamentos do fundo. Afinal, mesmo que os preços caiam, os FIIs baratos são aqueles em que a cotação não condiz com a qualidade do seu portfólio e potencial de retornos, certo?

Quais as vantagens de investir em FIIs?

O investimento em FIIs costuma ser vantajoso para investidores que buscam exposição ao mercado imobiliário. Com negociação na bolsa brasileira, eles apresentam uma alternativa mais prática e acessível do que a aquisição de imóveis para movimentar seu dinheiro em um dos setores mais fortes da economia.

Outra vantagem é a possibilidade de receber dividendos. Os FIIs devem distribuir 95% do lucro semestral aos investidores — e muitos deles fazem repasses mensais. Desse modo, os fundos podem fazer parte de estratégias com foco em renda passiva regular.

Ao longo deste conteúdo, você entendeu como é possível encontrar fundos imobiliários baratos para investir. Agora, você pode aproveitar para pesquisar alternativas no mercado e não limitar suas análises apenas ao preço das cotas, ok?

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