Comprar ou alugar imóvel?

Se você já chegou a um patamar de renda que acredita ser suficiente para deixar a casa dos pais, de outros parentes ou tem a necessidade de se mudar porque arrumou um emprego em outra cidade, saiba que o planejamento financeiro é fundamental.

Neste post, vamos ajudar você a desvendar uma dúvida cruel de quem pretende morar sozinho ou mesmo daqueles que vão se casar: será que é melhor comprar ou alugar um imóvel?

Comprar ou alugar: o que é melhor financeiramente

Essa pergunta surge porque a maioria das pessoas tem um raciocínio em parte já enviesado: “com o que eu pago de aluguel, eu poderia pagar uma parcela de financiamento imobiliário”.

Mas esse pensamento não é tão fácil de resolver assim e nem tão simples, envolvendo alguns questionamentos cruciais para esclarecer esse assunto.

O primeiro questionamento é estritamente financeiro. Para saber o que é mais vantajoso financeiramente, você não deve olhar apenas se a parcela cabe no bolso. É preciso analisar a relação entre o preço do aluguel e o valor do imóvel.

Primeiro, divida o preço do aluguel do imóvel pelo seu valor de venda. Caso você esteja fazendo apenas uma simulação e não têm os valores corretos, é possível usar o preço de venda de um imóvel similar na mesma região pelo metro quadrado. Depois, calcule quanto o resultado representa em termos percentuais.

Por exemplo, se você conseguir alugar um imóvel de 500 mil reais por 2 mil reais por mês, o preço do aluguel representa 0,4% do valor do imóvel, uma vez que 2.000/500.000 = 0,004.

Agora, compare esse percentual com a remuneração de aplicações financeiras conservadoras. É importante escolher aplicações atreladas à inflação, como o título público Tesouro IPCA+, pois os preços dos aluguéis costumam ser corrigidos pela inflação.

Os títulos públicos atrelados à inflação pagam uma taxa de juros acima do IPCA. É com essa taxa que você deve fazer a comparação. Como ela é expressa em termos anuais, você precisará convertê-la em uma taxa mensal. Ou então, converta a taxa do aluguel em uma taxa anual.

Para isso, você pode usar uma das muitas calculadoras disponíveis on-line de conversão de taxas mensais para anuais e vice-versa. A rentabilidade dos títulos Tesouro IPCA+ você encontra no site do Tesouro Direto.

Continuando o exemplo, suponha que os títulos atrelados à inflação estejam pagando, acima do IPCA, uma remuneração de mais ou menos 6% ao ano. Isso corresponde a aproximadamente 0,5% ao mês.

Se a taxa do aluguel for menor que a rentabilidade real (acima da inflação) da renda fixa conservadora, vale mais a pena alugar do que comprar. Do contrário, a compra é financeiramente mais vantajosa.

Segundo o nosso exemplo, a taxa de aluguel de 0,4% é menor que a remuneração de 0,5% ao mês do Tesouro IPCA+. Sendo assim, o aluguel é mais vantajoso.

Em cenários como esse, os locatários conseguem alugar imóveis com uma qualidade e localização que provavelmente não seriam capazes de bancar caso decidissem pela compra. Isso também deve ser levado em consideração na hora de avaliar.

Fatores não financeiros que pesam

Mas o critério financeiro não deve ser o único levado em conta na hora de decidir entre comprar e alugar. Os problemas de ordem prática podem ter um peso até maior.

Para começar, você pode não ter dinheiro suficiente guardado para dar a entrada mínima. Mas mesmo alguém sem grandes reservas pode alugar um imóvel, desde que tenha garantias para dar.

Em segundo lugar, tanto para financiar quanto para alugar um imóvel, o valor da prestação ou do aluguel deve corresponder a, no máximo, 30% da sua renda mensal.

Se você está apenas começando a carreira, é bem provável que tenha dificuldade de atender a esse pré-requisito. Sendo assim, você pode juntar a sua renda com a de outras pessoas, que entrariam como corresponsáveis na compra ou na locação.

E aí, mais uma vez o aluguel tende a ganhar. Pode ser que você não tenha cônjuge, companheiro ou outros parentes para entrar em um financiamento com você.

Mesmo que tenha, pode ser que essa pessoa não possa ou não queira de fato contribuir financeiramente para a compra. Ela apenas preencheria os requisitos burocráticos, mas deixaria você como responsável por pagar integralmente as parcelas.

Só que isso pode ser uma má ideia. Significaria que você, na prática, comprometeria mais de 30% da sua renda com uma dívida, o que é altamente desaconselhável. O risco de descontrole financeiro, nesses casos, é grande.

Por outro lado, se você precisar de alguém para juntar as rendas para um aluguel, basta dividir a moradia com alguém na mesma situação. É mais fácil e mais barato do que pagar o aluguel sozinho.

Finalmente, o imóvel próprio tende a te engessar e prender. Se você é jovem, não tem família e ainda está no início da carreira, é bem possível que ainda não tenha decidido onde quer morar, o tipo de moradia que deseja ou mesmo que precise se mudar por razões profissionais.

A compra de um imóvel é mais burocrática que um aluguel. E a venda não é tão simples quanto se mudar de um imóvel alugado.

Mas mesmo que você se mude e alugue o seu imóvel próprio, reflita: será mesmo uma boa ideia se comprometer com uma dívida tão grande e de prazo tão longo no início da carreira, quando as coisas são mais incertas e sua renda ainda é baixa?

Se a compra for mais vantajosa que o aluguel e você tiver dinheiro para comprar à vista, de fato pode ser interessante comprar. Imóveis recebidos como herança ou doação da família também não são problemas.

Mas um financiamento imobiliário nessa fase da vida, em que as coisas mudam muito e rápido, pode não ser uma boa.

Caso você opte pelo aluguel, há algumas coisas que você deve fazer antes de começar as suas buscas. Por exemplo, arrumar um fiador e, talvez, um amigo para morar com você.

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