Os 5 principais tipos de fundos imobiliários quanto às suas estratégias

Na renda variável, os fundos de investimento imobiliário (FII) são uma possibilidade para diversos investidores. Eles investem em imóveis ou em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário. Além disso, há diferentes tipos de fundos imobiliários, com estratégias e níveis de risco específicos. 

Explorar essas possibilidades é importante para reconhecer qual está mais alinhada com seus objetivos e com a sua carteira. Saber diferenciar as opções disponíveis também oferece mais segurança e uma tomada de decisão estruturada. 

A seguir, você conhecerá os cinco principais tipos de fundos imobiliários, segundo suas estratégias de investimento e riscos. Confira! 

1. Fundos de  tijolo 

Os FIIs  de tijolo são aqueles que compram ou constroem imóveis para alugar. Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma quantia em dinheiro referente aos aluguéis, na forma de dividendos proporcionais às cotas adquiridas. 

O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o de vacância. Perder inquilinos, evidentemente, diminui a renda com aluguel, o que impacta nos rendimentos do fundo imobiliário. Saiba mais sobre a taxa de vacância dos imóveis. 

Uma boa notícia é que alguns contratos de aluguel dos imóveis que compõem as carteiras de fundos imobiliários podem a ser de longo prazo. Além disso, os inquilinos costumam ser de alta qualidade e menos arriscados do que pessoas físicas.  

Assim, é diferente de alugar um imóvel residencial. Esta é uma das características que faz com que o investimento imobiliário via fundos possa ser mais vantajoso, em comparação com a compra direta de imóveis. 

Outro ponto importante sobre os fundos de renda com aluguel é a forma como esse aluguel é calculado. Alguns pagam um aluguel fixo, outros pagam uma pequena parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos locatários. 

Saber qual é a modalidade utilizada pode ajudar a avaliar a rentabilidade dos FII e escolher os melhores fundos imobiliários. 

Tipos de imóveis nos quais os fundos de tijolo costumam investir 

Em termos de empreendimentos imobiliários, alguns imóveis físicos tendem a se destacar na estratégia do aluguel. Veja quais são os imóveis que chamam a atenção: 

• Shopping centers: um único shopping center já tem uma grande diversificação de inquilinos. Além disso, o aluguel é atrelado às receitas das lojas, podendo gerar lucros maiores. Contudo, períodos de vendas ruins podem afetar negativamente a rentabilidade do fundo; 
• Lajes corporativas: são imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas. Há fundos que investem em diversos empreendimentos, em um empreendimento alugado para mais de um inquilino ou em um imóvel com só um inquilino. O aluguel costuma ser fixo e corrigido anualmente pela inflação; 
• Galpões industriais: em geral, um galpão tem inquilino único, mas o fundo pode investir em diversos locais. Eles podem ser ocupados, por exemplo, por centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel costuma ser fixo e corrigido pela inflação; 
• Agências bancárias: alugadas para bancos. Os fundos de agências bancárias em geral alugam seus imóveis para um único banco. O aluguel costuma ser fixo, apenas reajustado pela inflação; 
• Escolas, universidades e hospitais: inquilino único em fundos que, normalmente, investem em imóvel único. Assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar; 
• Hotéis e flats: investem em quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas das unidades. Assim, podem ser afetados negativamente em momentos de crise do setor e baixa demanda por esses tipos de acomodação; 
• Imóveis residenciais: podem ser bem diversificados, mas os inquilinos têm um pouco mais de risco, por serem pessoas físicas. 

2. Fundos de desenvolvimento 

Os fundos de desenvolvimento são FIIs que investem na construção de imóveis para a venda. Logo, o lucro é obtido a partir da diferença entre o preço da construção e a venda dos imóveis no mercado. 

A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco, e neste caso, o risco do incorporador é transferido para o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer durante a construção estão o estouro do orçamento, problemas com licenças ambientais e atraso na entrega. 

Por outro lado, o potencial de rentabilidade desses fundos tende a ser maior que o dos demais tipos de fundos imobiliários. Além disso, eles costumam oferecer uma renda mínima aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no fundo. 

Os FIIs que constroem imóveis residenciais tendem a vendê-los quando ficam prontos. Mas aqueles que constroem imóveis corporativos podem manter o imóvel por certo tempo, usufruindo dos aluguéis. 

3. Fundos de compra e venda 

Entre os tipos de fundos imobiliários, há os que tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-los na alta. Nesse caso, são fundos arrojados, pois seu desempenho depende das circunstâncias econômicas. 

O rendimento deles tende a ser variável. Contudo, para não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o fundo pode combinar a estratégia de compra e venda com a estratégia de aluguel de imóveis. 

4. Fundos de recebíveis imobiliários 

De todos os tipos de fundos imobiliários, o fundo de recebíveis imobiliários é o que menos se aproxima de um investimento efetivo em imóveis. Ele está mais próximo de um fundo de renda fixa, por fazer investimentos nessa classe.  

Contudo, continua sendo de renda variável e com negociação de cotas em bolsa. A diferença é que o portfólio pode ser mais estável, por investir em recebíveis imobiliários. Eles são títulos de renda fixa usados para a captação de recursos para investir no mercado imobiliário.  

Os principais títulos são os certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Eles são emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos imóveis. 

Como outros títulos de renda fixa, os CRI prometem uma rentabilidade. A remuneração costuma estar atrelada a um índice de inflação ou ao CDI. Eles podem ter maior risco de crédito, isto é, de os mutuários não pagarem o que devem. Contudo, muitas vezes contam com uma série de  garantias, como alienação fiduciária dos próprios imóveis, aval dos sócios da empresa devedora, cessão de fluxo de recebíveis, e subordinação. 

Além de CRIs, os fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos por bancos. Por exemplo, as letras de crédito imobiliário (LCI) e das letras hipotecárias (LH). Elas financiam empreendimentos imobiliários. 

5. Fundos de fundos 

Por fim, os FII que investem em outros fundos imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. Eles são bastante diversificados e atendem a diferentes perfis de risco. Há a vantagem de investir em uma carteira diversificada com um aporte menor do que seria necessário. 

Afinal, não é preciso que você aporte em cada fundo separadamente. Além disso, eles podem ser vantajosos para os investidores que não querem a responsabilidade de escolher os fundos para montar uma carteira, preferindo que um gestor faça isso. 

Como vimos, os tipos de fundos imobiliários se diferenciam pelos ativos, pelas estratégias e pelos perfis de risco. Ao conhecer as alternativas disponíveis, é possível adquirir as cotas do que fizer sentido para o seu portfólio! 

Ficou interessado nessas escolhas? Veja tudo que você precisa saber para investir em fundos imobiliários e aprenda como adicioná-los à sua carteira!