Os baixos patamares da taxa de juros da economia, a Selic, têm colaborado para a expansão dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, a Anbima, o montante de recursos investidos nessa modalidade cresceu 11%, até maio de 2020, e 38% no acumulado de 12 meses, apesar da crise econômica, fruto da pandemia.

O crescimento não se dá apenas pelo ambiente da taxa de juros. Em relação ao investimento direto em imóveis, os fundos imobiliários oferecem muitas vantagens, tais como menos burocracia, menor capital inicial necessário para aportes e benefício tributário para pessoas físicas.

Não importa se você está começando a investir agora ou apenas quer diversificar suas aplicações, os fundos imobiliários são uma opção para diferentes perfis de investidores. Por isso, neste post, vamos tirar suas principais dúvidas sobre os FIIs e explicar como investir nos fundos que têm ganhado espaço na carteira dos brasileiros.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Assim como em outros fundos de investimento, os FIIs reúnem um grupo de pessoas que  investem coletivamente em ativos ou produtos financeiros. Nesse caso, os ativos pertencem ao universo imobiliário.

Na prática, são duas as possibilidades encontradas nos FIIs: os fundos de tijolo e os fundos de papel. O primeiro investe diretamente em imóveis físicos, como shopping centers, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais etc. Já o segundo tipo investe em ativos de renda fixa com lastro (garantia) em imóveis, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo. Existem ainda os Fundos de Fundos (FOFs), que compram cotas de outros FIIs. Falaremos mais sobre eles ainda neste post. 

Ao aplicar recursos em um FII, o investidor torna-se cotista do fundo e passa a compartilhar dos prejuízos e lucros dos ativos do portfólio. A composição e a gestão da carteira, isto é, a decisão sobre em quais imóveis ou ativos de papel os recursos serão investidos ou desinvestidos, são designadas a um gestor profissional.

A gestão é remunerada pela cobrança da taxa de administração do fundo e de outros valores, definidos por cada FII. As informações sobre a composição do portfólio e as taxas estão sempre disponíveis na lâmina do fundo.

Os cotistas dos FIIs são remunerados periodicamente, sendo que boa parte dos fundos realizam pagamentos mensais. Os resultados advêm do lucro dos aluguéis dos imóveis ou do rendimento dos ativos investidos. É possível ainda obter lucro pela venda das cotas negociadas na Bolsa de Valores brasileira, a B3.

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Quais as principais vantagens dos fundos imobiliários?

Agora que você já sabe um pouco sobre o funcionamento dos fundos imobiliários, vamos citar as principais vantagens desse tipo de investimento.

1 – Investimento baixo e livre de burocracias

Um dos pontos positivos dos fundos imobiliários é a possibilidade de investir em diversos tipos de imóveis com baixo investimento inicial. As cotas dos FIIs são negociadas na B3, como já citado, e, atualmente, ofertadas com preços próximos a R$ 100,00.

Assim, com apenas R$ 100,00, é possível investir em imóveis e começar a receber o rendimento de aluguéis ou juros de papéis sem lidar com as burocracias e dores de cabeça envolvidas na compra e manutenção de propriedades.

Em plataformas, como a Genial Investimentos, a negociação de fundos imobiliários é livre de corretagem. Para adquirir cotas é preciso apenas ter uma conta aberta na Genial (que também é gratuita), transferir recursos do banco para a corretora e, então, começar a investir. Você pode abrir a sua conta de forma 100% digital e em poucos passos aqui.

2 – Diversificação

A diversificação dos investimentos é essencial para a carteira de qualquer investidor, já que ela diminui a exposição a riscos e, assim, ajuda a proteger o portfólio de ativos. Com os fundos imobiliários, é possível investir em cotas de fundos com imóveis em diferentes cidades do país (diversificação geográfica) ou em fundos híbridos, que combinam as modalidades tijolo e papel na mesma carteira.

Outra opção para diversificar via FIIs é o investimento em Fundos de Fundos (FOFs, do inglês, Fund of Funds), que investem em cotas de outros fundos imobiliários. Logo, com uma única cota, os FOFs possibilitam ao investidor aplicar recursos em imóveis de diferentes segmentos do mercado, em múltiplas cidades e de diversos inquilinos. Assim como os demais fundos imobiliários, os FOFs também contam com gestão profissional, facilitando a vida do investidor que deseja diversificar, mas não possui tempo nem conhecimento técnico para avaliar diferentes ativos.

3 – Benefícios tributários

Outra vantagem dos fundos imobiliários é o benefício tributário oferecido. Os rendimentos de aluguéis, por exemplo, podem ser isentos da cobrança de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendam aos seguintes requisitos:

  • O cotista não pode possuir mais do que 10% do total das cotas do fundo;
  • O fundo deve ser composto por, no mínimo, 50 cotistas;
  • As cotas do fundo devem ser negociadas em Bolsa de Valores ou em mercado de balcão organizado.

Atendendo a esses critérios, o investidor recebe os rendimentos dos FIIs livre da cobrança do IR, muito diferente do que acontece na tributação regular de imóveis (fora dos FIIs) no Brasil, em que os rendimentos da locação de propriedades são tributados pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas que podem variar de zero a 27,5%.

Já a venda de cotas de fundos imobiliários com lucro é tributada em 20%, mas o imposto é cobrado apenas no momento da venda das cotas. 

O que saber antes de investir em FIIs?

Apesar dos inúmeros benefícios, as aplicações em fundos imobiliários também têm riscos, como qualquer outro investimento. Os FIIs não possuem cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e, por isso, antes de aplicar, é preciso avaliar critérios como a reputação do gestor, a composição da carteira, a localização dos imóveis e o histórico de rentabilidade do fundo.

A negociação dos FIIs é realizada no ambiente da Bolsa de Valores e, por isso, o preço das cotas está sujeito às flutuações do mercado. Assim, apesar de serem menos voláteis que as ações, os preços das cotas podem subir ou cair conforme a oferta e a demanda por papéis, bem como por fatores macroeconômicos. Embora as cotas oscilem, o que é natural, o valor de mercado dos imóveis não é afetado pela variação, mas sim por outros motivos relacionados ao mercado imobiliário.

O investidor deve ficar atento também à cobrança de taxas, já que elas podem limitar a rentabilidade final do fundo.

Como citamos, a negociação de FIIs na Genial Investimentos tem corretagem zero. Além disso, aqui, a abertura de conta é gratuita, e os clientes contam com o apoio da equipe de assessores de investimentos, composta por profissionais capacitados para tirar dúvidas e ajudar na escolha dos ativos mais adequados ao perfil e aos objetivos de cada investidor. Comece hoje mesmo a investir em fundos imobiliários. Venha ser Genial!

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Publicado por Genial Investimentos

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