Os investimentos no mercado imobiliário não precisam se limitar à compra de um imóvel. Na verdade, é possível usar os recursos de forma diversificada e até com maior potencial de resultados. Isso costuma ser viabilizado com a escolha dos melhores Fundos Imobiliários.
Contudo, antes de realizar o aporte para adquirir as cotas, é essencial conhecer melhor a alternativa. Assim, o investidor pode avaliar o que faz sentido para a sua carteira e para os seus interesses.
A seguir, mostramos o que você precisa saber sobre os Fundos Imobiliários. Confira!
O que são Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são investimentos da renda variável que permitem aproveitar oportunidades do mercado de imóveis. Essa modalidade funciona de maneira coletiva e conta com um gestor profissional.
Antes de encontrar os melhores Fundos Imobiliários, é essencial conhecer como os FIIs funcionam. Basicamente, eles são como condomínios financeiros, em que cada investidor adquire cotas e se torna participante do portfólio.
As cotas dão o direito a participar dos resultados dos FIIs. Os recursos são movimentados pelo gestor. Portanto, o profissional realiza a alocação do dinheiro de acordo com a estratégia definida e faz o acompanhamento e o balanceamento da carteira.
Os ganhos dos FIIs podem ser obtidos de duas maneiras. A primeira ocorre pela valorização das cotas na bolsa de valores. Se você realizar a venda nesse caso, terá um valor maior que o investido inicialmente.
A segunda forma de retorno ocorre pela distribuição periódica de dividendos. No caso de fundos que realizam a locação de propriedades, a divisão de lucro pode ser frequente (geralmente mensal).
Quais são os tipos de Fundos Imobiliários?
Além das características gerais ligadas ao funcionamento, há uma classificação quanto aos tipos de Fundos Imobiliários. Cada um tem uma estratégia e um potencial de resultados e é importante conhecer essas características para a tomada de decisão.
Confira!
Fundos de tijolo
Os chamados fundos de tijolo investem, majoritariamente, em imóveis físicos. Os recursos podem ser usados para adquirir lajes corporativas, prédios de shopping center, terrenos de aeroportos e assim por diante.
Então é possível realizar a locação ou a venda dos ativos dentro das estratégias e condições adotadas pelo fundo. Parte do lucro frequente é dividido proporcionalmente entre os cotistas — de acordo com a quantidade de cotas de cada um.
Fundos de papel
Os fundos de papel investem em títulos ligados ao mercado imobiliário, mas sendo alternativas de renda fixa. Nesses casos, os recursos são aportados em possibilidades como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e/ou Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Fundos de fundos
Por fim, os fundos de fundos são aqueles que direcionam o patrimônio para a aquisição de participação em outros fundos do setor. No caso, o próprio fundo se torna um cotista e pode absorver os lucros distribuídos pelos demais.
Dependendo da sua estratégia, investir neles pode ser uma forma de diversificar os investimentos de maneira simples.
- Os 5 principais tipos de fundos imobiliários quanto às suas estratégias
- Conheça os principais tipos de fundos imobiliários do mercado!
Por que pode valer a pena investir em FII?
Selecionar e investir nos melhores Fundos Imobiliários pode ser interessante porque a modalidade apresenta algumas vantagens em potencial. Primeiramente, como vimos, permite diversificar a carteira, já que cada fundo costuma ter um portfólio variado.
A possibilidade de ganho também é considerada uma vantagem. Para quem investe a maior parte do patrimônio em renda fixa, por exemplo, os FIIs trazem um perfil de risco diferente, com um aumento no potencial dos ganhos.
Outro ponto positivo está relacionado à facilidade. Para se tornar um investidor do tipo, basta selecionar quantas cotas deseja obter e efetuar a compra. A partir desse momento, você se torna um dos investidores do fundo, sem complicações maiores ou burocracias.
A facilidade se justifica, ainda, pela atuação da gestão profissional. As decisões de alocação e balanceamento são tomadas por gestores qualificados. Desse modo, não é preciso se preocupar com o processo de gerenciamento.
Além de tudo, é uma escolha especialmente acessível para quem deseja entrar no mercado imobiliário. Em vez de ser dono de um imóvel sozinho, por exemplo, você pode adquirir, de certo modo, apenas uma fração dele. Então investidores iniciantes ou menores podem aproveitar FIIs.
A acessibilidade é tanto em relação à burocracia quanto aos custos. O preço de aquisição das cotas é muito menor quando se compara à compra direta de um imóvel. Em especial, imóveis de grande porte — que são comuns em fundos.
Outra vantagem está relacionada ao recebimento de dividendos. Por causa dessa característica dos fundos, é possível obter renda passiva com regularidade. No período de acumulação, o dinheiro pode ser usado para reinvestimento, o que ajuda a consolidar patrimônio.
Em quais Fundos Imobiliários investir?
Até aqui, mostramos como os fundos funcionam e quais são as suas vantagens. Isso pode motivá-lo a incluir os FIIs em sua carteira, não é? Mas, antes de adquirir cotas, é preciso saber em quais fundos investir.
Atualmente, há diversas alternativas no mercado, com estratégias e características variadas. Logo, as possibilidades são amplas e exigem que você considere suas próprias características e os elementos de cada opção.
O ideal é começar identificando qual é o seu perfil de investidor. Os conservadores, por exemplo, priorizam a segurança e a liquidez. Em geral, eles não se expõem à renda variável. Caso desejem investir em FIIs, podem preferir os de papéis.
Já investidores moderados e arrojados estão dispostos a correr mais riscos. Com isso, seu perfil permite escolher alternativas mais agressivas e se expor mais ao mercado imobiliário com fundos de tijolos ou fundos de fundos.
Além do perfil de investidor, também é necessário avaliar quais são os seus objetivos financeiros. Pense no que você deseja, em termos de volume alcançado com os investimentos e prazo de resgate. É preciso ponderar as características, juntas, para entender o que faz sentido para você como investidor.
Como avaliar e encontrar os Fundos Imobiliários mais rentáveis?
Além de considerar as suas características, encontrar os melhores Fundos Imobiliários depende de uma avaliação sobre as características dos FIIs. Afinal, cada alternativa tem qualidades específicas de funcionamento e, portanto, têm riscos e resultados diferentes.
Para que você possa analisar e escolher entre as diversas alternativas, separamos alguns pontos nos quais focar. Confira!
1. Avalie a gestão
Um dos primeiros pontos para avaliar sobre o FII é a gestão. Os melhores Fundos Imobiliários são, normalmente, aqueles que contam com a atuação de uma gestora de qualidade e com boa estratégia.
Por isso, procure saber se a administradora é consolidada no mercado financeiro e se é conhecida por entregar bons resultados para os investidores. Confira também se a taxa de administração cobrada faz sentido em relação às condições de mercado.
Sobre as decisões de gestão, é importante saber se a estratégia está alinhada com o seu perfil e com os seus objetivos. Fique atento, ainda, à comunicação de informações para os cotistas.
2. Analise o índice de vacância e a liquidez
Não podemos nos esquecer da importância de analisar determinados indicadores dos FIIs. Entre eles, um dos mais relevantes é o índice de vacância, principalmente para fundos de tijolo. Ele indica o nível de desocupação dos imóveis.
Na prática, é algo que afeta diretamente os resultados. Um índice de vacância elevado significa que há muitos imóveis desocupados. Então eles não geram renda por meio do aluguel e, portanto, há uma redução nos dividendos distribuídos.
O índice alto também pode ser sinal de outros problemas. Pode ser o caso de gestão inadequada, localização desvantajosa dos imóveis, falta de resiliência para lidar com dificuldades ou uma combinação dos fatores.
Já a liquidez está relacionada ao volume de negociação das cotas. Quando há uma maior movimentação de compra e venda na bolsa, a liquidez é elevada. Se você investir em um FII pouco líquido, pode encontrar dificuldades para vender sua cota pelo preço desejado.
3. Veja se o fundo faz parte do IFIX
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) é o principal índice de referência para acompanhar os resultados de um FII. Enquanto alguns investimentos da renda fixa são comparados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), por exemplo, os Fundos Imobiliários usam o IFIX.
Para indicar os resultados dos fundos, o índice seleciona alguns FIIs do mercado. O desempenho consolidado de todos eles, dentro de certas proporções, forma o valor do índice. Assim, na hora de encontrar os melhores Fundos Imobiliários, procure um fundo que faça parte do índice.
Isso significa que ele foi pré-selecionado e que atende a critérios específicos, como volume de negociação. Se você estiver à procura de riscos mais controlados, essa pode ser uma alternativa.
4. Entenda o nível de transparência
Para um fundo imobiliário ser considerado de sucesso e atraente, não basta que ele entregue bons resultados. Também é importante que todos os seus cotistas possam acompanhar as informações relevantes ao longo do tempo.
É por isso que uma das questões envolve o nível de transparência. Já que você não é o responsável pela tomada de decisão, é fundamental saber o que o gestor está fazendo. Assim, é possível conhecer a estratégia de modo completo e avaliá-la.
No geral, a dica é priorizar fundos com boas prestações de contas e com a adoção das melhores práticas de comunicação.
5. Conheça o histórico de rendimento
Para encontrar boas alternativas de investimento, outra dica é avaliar o histórico dos FIIs. Esse entendimento permite identificar quais são os fundos que tiveram maior valorização de cotas ou que pagaram um volume maior de dividendos em determinado período, por exemplo.
Embora desempenho passado não seja garantia de rentabilidade futura, é uma forma de ter uma base para decidir. Então, ainda que o retorno possa não ser idêntico ao histórico, é um critério que ajuda a basear suas decisões.
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Como investir em fundos de investimentos imobiliários?
Agora que você sabe como identificar os melhores Fundos Imobiliários, é preciso saber o que fazer para investir neles. O processo é simples, mas exige que você siga algumas etapas para que tudo saia conforme o esperado.
Por isso, separamos um pequeno passo a passo para investir em FIIs. Confira o que fazer!
1. Acesse o home broker da corretora
As cotas dos Fundos Imobiliários são negociadas na B3, ao contrário de outros fundos — que são negociados no modelo de balcão. Portanto, para fazer o investimento, é preciso abrir a sua conta em uma corretora e acessar a plataforma da bolsa.
Geralmente o acesso se dá a partir do home broker da instituição. É nesse ambiente em que são negociados diversos investimentos — incluindo os FIIs.
No aplicativo da Genial Investimentos há, no entanto, uma forma bem mais simples, que é o Bolsa Fácil. É uma aba simplificada onde você escolhe, compra e vende ativos em bolsa de forma descomplicada. O vídeo abaixo dá o passo a passo.
2. Insira o ticker do fundo
A compra de cotas de Fundos Imobiliários depende da identificação do investimento. Portanto, você precisará digitar o ticker do fundo. Ele se refere a um código formado por letras e números.
O ticker de FIIs é formado por 4 letras e o número 11 ao final. Contudo, os algarismos também podem ser usados para outros investimentos. Então é preciso conferir as informações com cuidado para ter a certeza quanto ao investimento.
Para facilitar, é interessante conhecer os fundos que estão disponíveis na bolsa. Confira os tickers de alguns deles:
3. Escolha a quantidade de cotas
Assim que inserir o ticker correto, você verá informações, como o valor de negociação das cotas no momento. Depois, basta escolher a quantidade de cotas para adquirir. Se você desejar fazer o menor investimento possível, pode comprar apenas uma cota.
Porém, também é possível selecionar quantidades diferentes. Se você tiver um montante fixo para investir em FIIs, considere o custo unitário das cotas e veja quantas cotas é possível comprar. Lembre-se de considerar seus objetivos e a diversificação da carteira antes de definir.
4. Emita a ordem de compra
Com tudo escolhido, só resta emitir a ordem de compra pelo home broker. Você deverá disponibilizar o dinheiro na sua conta da corretora para que a transação seja concluída. Após a transferência, você se tornará um cotista.
Quando houver o pagamento de dividendos, os valores serão depositados diretamente nessa conta. Se em algum momento você quiser vender as cotas do FII, bastará emitir uma ordem de venda de modo semelhante.
Como vimos, os melhores Fundos Imobiliários são aqueles que estão alinhados aos seus objetivos e perfil, apresentando características condizentes com eles. Com as nossas dicas, você encontrará mais facilidade para avaliar, escolher e investir na modalidade!
Aproveite o espaço dos comentários para falar sobre o investimento e tire dúvidas que ainda tenham ficado!
Larissa Novak
Larissa integra a área de Marketing e é responsável pela criação de conteúdos em todas as mídias sociais da Genial. Ela é certificada pela ANBIMA através do CPA-20 e CEA. Atuou nas áreas de Customer Success e Account Executive.
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