O que são fundos de lajes corporativas?

Você pode não saber o que são as lajes corporativas, mas com certeza já viu ou esteve pessoalmente em uma. Também conhecidas como lajes comerciais, as lajes corporativas são, na prática, prédios localizados nos grandes centros urbanos voltados a escritórios de empresas privadas ou públicas.

Nos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), as lajes corporativas estão classificadas como fundos de tijolo, considerados um dos segmentos mais representativos da categoria.

Se você está pensando em investir em fundos imobiliários, essas lajes são, sem dúvida, uma boa opção para diversificar sua carteira. Neste post, vamos explicar como funcionam as lajes corporativas, suas classificações, os possíveis impactos da migração para o home office no segmento e dar dicas para avaliar bons fundos imobiliários.

Como funcionam os FIIs de lajes corporativas?

As lajes corporativas, como mencionado, são edifícios destinados a escritórios ou salas comerciais de alto padrão, com boa localização, vagas de garagem e outras características que tornam esses imóveis adequados a empresas ou repartições públicas.

Os FIIs de lajes corporativas são fundos imobiliários formados por um grupo de pessoas, os cotistas, que investem em conjunto seus recursos na aquisição de estabelecimentos (ativos imobiliários). Cada cotista possui uma fração do imóvel, conhecida como cota. As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores brasileira, a B3, e são acessíveis a todos os investidores.

O lucro do aluguel desses imóveis é distribuído periodicamente entre os participantes do fundo de forma proporcional à quantidade de cotas. Em geral, os administradores dos FIIs distribuem os rendimentos dos aluguéis mensalmente. A legislação brasileira prevê que 95% dos resultados auferidos dos fundos imobiliários no semestre sejam distribuídos aos cotistas.

O estado de São Paulo concentra as principais lajes corporativas do país, dado o grau de atividade econômica local, mas os fundos de lajes corporativas podem investir em imóveis localizados em diferentes estados, aumentando a diversificação do portfólio.

Além da localização, a infraestrutura oferecida pelas lajes é um dos grandes atrativos para a instalação de organizações que, neste caso, passam a ser inquilinos dos fundos. As lajes corporativas recebem uma classificação (rating) de acordo com os padrões do mercado imobiliário. Essa classificação varia de AAA (triplo A), nível mais alto, e vai até C, nível mais baixo.

O rating das lajes é importante, pois determina a precificação do aluguel dos imóveis. A classificação leva em conta atributos como área útil, localização, número de vagas de garagem, modelo da construção e o gerenciamento do imóvel (segurança oferecida, elevadores etc.). Quanto mais alto o aluguel das lajes, maior será a rentabilidade total dos fundos.

Riscos dos FIIs de lajes corporativas

Os riscos dos fundos de lajes estão diretamente atrelados aos ativos de cada portfólio. Por isso, quanto mais diversificada é uma carteira, menor é o seu risco global. O ideal é que essa diversificação não se limite apenas aos imóveis e à área geográfica, mas que compreenda também a diversificação dos inquilinos.

Assim como qualquer imóvel, os principais riscos dos fundos imobiliários são a inadimplência e a vacância. Geralmente, os contratos entre FIIs e locatários são de longo prazo, com previsão de multa em caso de rompimento e possibilidade de revisão depois de três anos, o que garante certa estabilidade aos fundos e diminui parte dos riscos relacionados à vacância dos imóveis.

Os investidores de FIIs ainda correm o risco de desvalorização das cotas em relação ao preço de compra, já que a participação nesses fundos é negociada em Bolsa e, portanto, está sujeita às oscilações do mercado. Em entrevista recente ao canal no YouTube da Genial Investimentos, o diretor da BRPP e gestor de FIIs, Rodrigo Selles, explicou que o cotista de fundos imobiliários pode comparar os momentos de instabilidade econômica à desocupação de um apartamento pelo inquilino. “Você pode perder a renda por um período, mas o imóvel ainda está lá. Com os fundos é a mesma coisa, o ativo (imóvel) não vai se desvalorizar 30% ou 40%, mesmo que a cotação do FII caia a esses patamares, como vimos em março”, afirma.

Vantagens dos FIIs de lajes corporativas

Os fundos imobiliários de lajes corporativas oferecem as mesmas vantagens encontradas nos FIIs, tais como isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos das cotas, investimento em imóveis de alto padrão com capital inicial baixo (aproximadamente R$ 100 por cota) e a ausência da burocracia normalmente envolvida na aquisição de propriedades.

Além desses fatores, os FIIs de lajes são muito versáteis e, portanto, podem ser adaptados para atender às necessidades de diferentes organizações ou movimentos econômicos. A mesma área pode ser usada como consultório médico ou escritório de advocacia, por exemplo.

Home office e o futuro das lajes corporativas

As medidas de distanciamento social para conter o novo coronavírus levaram centenas de empresas das lajes corporativas para o home office, demandando rápida adaptação das organizações às novas formas de trabalho. Como resultado, muitas companhias já anunciaram que pretendem manter parte de suas equipes em trabalho remoto, o que pode impactar a demanda pelas lajes.

No entanto, o analista CNPI e especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research, prof. Marcos Baroni, lembra que desocupar um escritório exige custos elevados e muitas empresas fizeram investimentos altos e de longo prazo nesses imóveis. “Essas lajes não são devolvidas do dia para a noite, então existe uma latência”. Para ele, a migração gradual dos escritórios para o trabalho remoto pode abrir oportunidades para outras empresas em busca de melhor localização para seus escritórios. Já as lajes localizadas em áreas secundárias, que tinham maior taxa de vacância antes da crise, talvez precisem de mais tempo para se recuperarem. 

Como investir em FIIs de lajes corporativas

A negociação das cotas de FIIs ocorre no ambiente da B3 e, portanto, a aquisição desses ativos é intermediada por uma corretora de valores, como a Genial Investimentos. Na Genial, não existe cobrança de corretagem na negociação de fundos imobiliários e a abertura de conta é rápida e gratuita. Clique aqui para abrir sua conta.

Antes de investir em FIIs é recomendável avaliar os ativos que compõem a carteira do fundo, bem como analisar o histórico de resultados e a reputação do gestor. Todo investimento, como sempre lembramos neste blog, vem acompanhado de riscos e deve estar alinhado aos seus objetivos financeiros.