Conteúdo atualizado em 16 de fevereiro de 2024 às 17:00 por Genial Investimentos.

Até 2022, qualquer pessoa que tivesse operado na bolsa de valores precisava declarar o Imposto de Renda (IR). Entretanto, em 2023, uma mudança eliminou essa obrigatoriedade. Ao mesmo tempo, há diversos outros critérios que exigem prestar contas ao Leão. 

Portanto, se você está entre os investidores de fundo imobiliário (FII) que atendem a algum desses requisitos, deve saber como declarar o IR. Fazer o procedimento corretamente é fundamental para não ficar irregular junto à Receita Federal.  

Quer entender como declarar fundo imobiliário no IR e saber quais são os pontos de atenção? Acompanhe a leitura e descubra!

Como funciona o Imposto de Renda para fundos imobiliários?  

É fundamental saber quando você precisa declarar o IR de fundos imobiliários. Em 2023, a prestação de contas se tornou obrigatória para investidores cujas vendas de ativos em bolsa superaram R$ 40 mil — ou que tiveram ganho líquido tributável resultante dessas vendas. 

Anteriormente, o simples fato de deter cotas de FIIs tornava obrigatória a declaração. Contudo, além das condições mencionadas, há outros critérios que podem exigir a declaração de IR. Por isso é importante estar atento a todas as possíveis obrigações. 

Também é essencial saber a diferença entre pagar e declarar IR. O pagamento do imposto referente a fundos imobiliários é devido quando o investidor vende cotas e obtém ganho de capital. 

Nesse cenário, o lucro é tributado em 20%, não importando se a operação foi normal ou de day trade. Ainda, não existe faixa de isenção para fundos imobiliários, diferentemente do que ocorre para ações. 

Já os dividendos recebidos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, se cumpridos os requisitos legais. Mesmo assim, você deve declará-los como rendimento não tributável na declaração anual de IR, está bem?

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Como recolher o Imposto de Renda dos fundos?  

Agora que você viu como o IR é aplicado aos fundos imobiliários, é preciso saber recolhê-lo. Como o imposto sobre os lucros na venda de FIIs não é retido na fonte, o investidor deve pagá-lo por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). 

O DARF deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao da operação que gerou os ganhos. Para emiti-lo, use o programa do Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais (Sicalc), da Receita Federal.  

O código para ganhos líquidos com operações de bolsa no Sicalc é o 6015. Caso você não tenha recolhido o imposto no prazo, o sistema pode calcular a multa e os juros de mora para emitir o DARF correto. A multa por atraso é de 0,33% por dia, limitada a 20% do valor do imposto devido.  

Já os juros de mora correspondem à Selic do período que compreende do mês seguinte ao do vencimento do tributo até o anterior ao pagamento, mais 1% referente ao mês de quitação. O percentual incide sobre o imposto devido.  

Na hora de preencher o DARF, você deve descontar o Imposto de Renda retido na fonte, o chamado “dedo-duro”. Trata-se de uma pequena parte do IR, recolhida automaticamente sempre que um investidor faz uma operação de renda variável sujeita à tributação.  

Como declarar fundo imobiliário no Imposto de Renda 2023/2004? 

Além de pagar, ao longo do ano, o IR referente aos meses em que se obteve lucro, quem precisa entregar a declaração do imposto deve incluir nela os FIIs. O primeiro passo para preencher o documento é reunir os informes de rendimento disponibilizados pelo administrador de cada fundo. 

A próxima etapa é baixar o Programa Gerador de Declaração (PGD) no site da Receita Federal. Outras opções são fazer o preenchimento online ou usar o app Meu Imposto de Renda para dispositivos móveis. 

A declaração de IR em 2024 é referente aos valores movimentados no ano anterior. Logo, as cotas que o investidor possuía em 2023 devem constar na declaração. Para incluí-las, procure a seção “Bens e Direitos”, no menu lateral esquerdo do PGD. 

Devem ser declarados os FIIs que tiverem saldo superior a R$ 140. Para que tudo fique correto, discrimine cada fundo separadamente. Para isso, após clicar em “Novo”, selecione a opção “07 – Fundos” e o código “03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)”. 

Indique se o ativo pertence ao declarante (“Titular”) ou a um dependente. No segundo caso, identifique a qual dependente as cotas pertencem. Depois, informe a localização, selecionando “105 — Brasil”, e inclua o CNPJ do fundo — disponível no informe de rendimentos. 

No campo “Discriminação”, insira o nome e o CNPJ do administrador do FII, o nome e o CNPJ do fundo, e a quantidade de cotas. Em caso de você ter uma conta conjunta, inclua o nome e o CPF do outro titular, ok? 

Para fundos negociados em bolsa, informe o código de negociação. Depois, preencha os campos “Situação em 31/12/2022” e “Situação em 31/12/2023”, conforme os dados do informe de rendimentos.  

Declare apenas o custo de aquisição, ou seja, sem fazer qualquer tipo de atualização pelo valor de mercado. Se você já possuía FIIs em 2022 e não comprou mais em 2023, basta inserir o mesmo valor nos dois campos.  

Já se você não tinha FIIs em 2022, coloque “zero” em “Situação em 31/12/2022”. Então informe o valor investido em 2023 em “Situação em 31/12/2023”.  

Caso você tenha comprado cotas a diferentes preços, informe o custo médio de aquisição. Entenda como chegar a esse valor! 

Como informar o custo de aquisição das cotas? 

Se suas cotas de determinado FII foram adquiridas aos poucos, a preços distintos, declare o custo médio de aquisição. Por exemplo, suponha que você comprou 50 cotas de um fundo por R$ 20 cada, e mais 70 após alguns meses, a R$ 25 cada. O cálculo seria: 

50 × R$ 20 + 70 × R$ 25 = R$ 2.750 

Portanto, o custo médio de aquisição das 120 cotas foi de R$ 2.750. Isso resulta em um preço médio de R$ 22,91 por cota, certo? Posteriormente, se você vender 30 delas, o valor das 90 restantes é calculado usando esse preço, resultando em R$ 2.061,90, com base no custo médio do total. 

Já no caso de ter comprado cotas de fundos imobiliários em ofertas públicas, seu custo de aquisição estará no boletim de subscrição do veículo de investimento.  

Como declarar os rendimentos isentos de fundos imobiliários?  

Como você viu, as cotas de FIIs devem ser declaradas no Imposto de Renda, assim como os rendimentos distribuídos por meio de dividendos pelos fundos imobiliários. Contudo, eles são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física. 

Veja os critérios para a isenção em janeiro de 2024:  

  • o fundo deve ter mais de 50 cotistas;  
  • suas cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa;  
  • o cotista deve deter menos de 10% do patrimônio do fundo.  

A forma mais simples de declarar os rendimentos é na própria ficha de “Bens e Direitos” correspondente ao FII. Localize a seção “Rendimentos Associados” e selecione o botão “Informar Rend. Isento”. 

Isso abrirá a ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, já com o código correto (“26 — Outros”). Em seguida, no campo “Valor”, informe os dividendos recebidos. Outra maneira de fazer o procedimento é pela ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, no menu lateral esquerdo.

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Como declarar ganhos com a venda das cotas de um fundo imobiliário? 

Embora os dividendos de FIIs sejam isentos de IR, os ganhos provenientes da venda das cotas não são. Isso quer dizer que o lucro resultante do ganho de capital sobre as vendas de cotas é tributado.  

Além disso, como você viu, os FIIs não contam com a isenção de IR para vendas de até R$ 20 mil em um mesmo mês, como ocorre com as ações. Logo, qualquer ganho com a venda de cotas é tributado, independentemente do valor negociado, certo?  

Lembre-se, ainda, de que esse tipo de ganho não vem no informe de rendimentos. É o próprio investidor que deve manter o controle das suas compras e vendas de cotas de FIIs. Desse modo, convém registrar as informações e guardar as notas de corretagem.  

O ganho que o contribuinte deve informar é o líquido. Portanto, o valor já tem descontadas as taxas da operação de venda (corretagem e emolumentos). Assim, a renda líquida será a base de cálculo sobre a qual incide a alíquota de IR.  

Como visto, o IR para fundos imobiliários é de 20% para operações de qualquer natureza, mesmo de day trade. Os ganhos líquidos com a venda de cotas de FIIs devem ser informados na aba “Renda Variável”, na ficha “Operações em FII ou Fiagro”. Nela, o lucro deve ser declarado mês a mês.  

Também é preciso preencher o imposto já pago via DARF, nos campos de “Imposto pago”. O PGD calcula o tributo devido para verificar se o resultado confere com o que já foi quitado na época da venda, conforme informado pelo contribuinte. Já os “dedos-duros” descontados são inseridos a cada mês na coluna “Imposto retido no mês”.

Como declarar prejuízos com a venda das cotas?  

Até aqui, você já entendeu que, ao declarar fundos imobiliários no IR, é necessário informar os ganhos que se teve com esses veículos. O mesmo vale para eventuais perdas com a venda de cotas, mas é relevante saber que elas podem ser descontadas. 

Esse mecanismo de compensação de prejuízos reduz o imposto a ser pago. Dessa forma, as perdas nunca prescrevem, podendo ser levadas para o ano seguinte, caso não tenham sido compensadas no período em que elas foram apuradas. 

Mas, para tanto, esses prejuízos precisam ser declarados. Isso deve ser feito na mesma ficha em que você informou os ganhos — “Operações em FII ou Fiagro”, da aba “Renda Variável”. Um ponto de atenção é a necessidade de colocar o sinal negativo, combinado? 

Quem tiver prejuízos não compensados do ano anterior deve informá-los no mês de janeiro, no campo “Resultado negativo até o mês anterior”. Agora, entenda mais detalhes sobre esse processo de compensação! 

O que pode ser compensado? 

Os prejuízos com fundos imobiliários só podem compensar ganhos com FIIs e fundos de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais (Fiagros). O motivo é que ambos os veículos têm o mesmo tipo de tributação.  

Como você viu, toda operação que cobra IR tem abatimento automático do chamado imposto “dedo-duro”. Ele também deve ser compensado, para não haver pagamento duplicado do valor. Ainda, esse tributo não pode ser levado para os anos seguintes. 

Contudo, se devido ao prejuízo, o contribuinte não compensar todos os descontos em um mesmo ano, ele poderá informar a quantia retida. Isso é feito na ficha “Imposto Pago/Retido”, na linha 03, “Imposto sobre a Renda na fonte”. 

Nessa ficha, informe “dedos-duros” não compensados. Os que já compensaram ganhos líquidos vão na aba “Renda Variável”, como visto. Assim, o tributo retido e não compensado reduzirá o imposto devido pela declaração de ajuste anual. Isso pode resultar em menos tributo a pagar ou em restituição maior.  

Como evitar pendências com a declaração?  

Você já aprendeu a preencher a declaração informando as cotas que possui, os dividendos que recebeu e os ganhos e perdas. Agora, para garantir a finalização correta do processo, é essencial ter cuidado para evitar pendências. 

Mesmo depois de saber como declarar FIIs, é preciso ter máxima atenção com as informações apresentadas. Portanto, antes de enviar a declaração, revise os dados e veja se todos os valores correspondem aos registros. 

Confira as informações referentes às movimentações desses investimentos com os dados disponibilizados pela sua corretora. Além disso, entregue a declaração dentro do prazo, previsto para 31 de maio de 2024. 

Dedicar atenção a cada uma das etapas da declaração evita ter que elaborar uma retificação, ou mesmo se ver diante de problemas — como não receber a restituição devida e ter que pagar multa.  

Como visto, saber declarar fundo imobiliário no Imposto de Renda é fundamental para cumprir suas obrigações fiscais e manter a regularidade da sua situação. Com essas informações, você poderá preencher a declaração devidamente, atendendo às exigências previstas em lei. 

Você tem dúvidas sobre a declaração de outros tipos de investimento? Então leia o e-book completo sobre Imposto de Renda que preparamos! 

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