Guia sobre Fundos Imobiliários – O que são e como selecionar os melhores?

Os FII (Fundos de Investimentos Imobiliários) são um tipo de investimento, como o próprio nome diz, voltados para o mercado imobiliário. O objetivo destes fundos é captar recursos para o mercado imobiliário, com o objetivo de adquirir e explorar comercialmente edifícios comerciais, shoppings centers, títulos financeiros e agências bancárias, por exemplo. 

Nessa modalidade, é possível investir em imóveis no mercado financeiro, sem a necessidade de possuir imóveis em seu patrimônio e, além disso, participar da exploração destes imóveis. Incrível, não é mesmo? São vários, os tipos de fundos negociados neste mercado e, o mais importante de tudo, é que podem ser muito rentáveis e acessíveis para os investidores.

Quer conhecer um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários? Não perca mais tempo e aprenda agora mesmo a selecionar os melhores para a sua carteira!

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem vários tipos de FII e, a partir de agora, conheceremos um pouco mais sobre as opções que o investidor possui para investir neles:

Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo são os fundos que investem em imóveis que já estão CONSTRUÍDOS e prontos para serem explorados. Neste tipo de fundo, o investidor já poderá receber rendimentos, por exemplo, de aluguéis destes imóveis. Este tipo de fundo pode explorar comercialmente vários tipos de empreendimentos, como shoppings, hospitais e galpões.

Fundos de investimentos mistos

Neste tipo de fundo de investimento, o gestor faz uma mescla do investimento dos recursos do fundo em imóveis, cotas de outros FII e títulos relacionados ao mercado financeiro, como LCI e CRI (que são aplicações que têm retorno, geralmente, relacionados às taxas de juros e outros índices de mercado). Neste cenário, os títulos podem ter desempenho alterado de acordo com as incertezas econômicas e também podem ser influenciados positivamente por estes mesmos motivos. 

Lembre-se: uma economia forte gera impactos positivos para locação de imóveis e recebimento de dividendos advindos da exploração dos imóveis. Além disso, nestes cenários, a taxa de ocupação dos empreendimentos é quase de 100%. 

Fundos de investimentos em títulos

Neste tipo de fundos, a composição dos investimentos se dá com foco em títulos relacionados ao mercado imobiliário e que têm retorno relacionado a índices econômicos. Um tipo tradicional de título nesses fundos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) (que são títulos de crédito derivados da securitização de direitos creditórios nos financiamentos imobiliários). 

Neste cenário, o impacto principal é relacionado ao desenvolvimento econômico e também ao risco de crédito derivado das instituições devedoras envolvidas nos títulos. Trata-se de um tipo de título de renda fixa, que paga juros periódicos de acordo com o recebimento dos juros destas aplicações. Estes fundos serão mais ou menos conservadores, de acordo com o risco do emissor dessas dívidas, podendo ser mais ou menos rentável, de acordo com as escolhas do gestor do fundo.

7 vantagens de se investir em fundos imobiliários 

1- Baixa necessidade de recursos

Para começar a investir em FII, o investidor precisa de pouco capital. Com menos de R$100,00, o investidor já pode comprar cotas de um fundo imobiliário. Em outro cenário, para investir em imóveis, seria necessário ter um valor muito superior para a aquisição!

2- Isenção do imposto de renda nos proventos

Os rendimentos advindos dos investimentos em FIIS possuem isenção de imposto de renda. 

3- Liquidez

Os fundos de investimento imobiliário, em geral, possuem boa liquidez e podem ser negociados diretamente pelo Home Broker. Assim como nas ações, o investidor consegue comprar e vender online as cotas de fundos.

4- Gestão Profissional

Quando investimos recursos em fundos imobiliários, eles são colocados à disposição para que um gestor profissional e especialista no assunto possa escolher as melhores estratégias.

5- Ganho de Capital

Além de receber proventos vindos do fundo, como rendimentos de aluguéis, o investidor também poderá lucrar com a valorização de suas cotas e vendê-las por um valor superior ao que comprou.

6- Diversificação

Diversificar os seus investimentos é extremamente importante. Dessa forma, o investidor consegue reduzir os seus riscos e otimizar o desempenho de sua carteira de investimentos.

7- Baixa Volatilidade

Como se trata de um tipo de investimento diferente, o investidor não corre tanto risco quanto no mercado de ações, em que uma notícia causa grande volatilidade nos ativos, em questão de segundos!

Como investir em fundos imobiliários?

Além de possuir inúmeras vantagens, como vimos acima, o investimento em fundos imobiliários pode ser realizado de maneira muito simples! Diferente da burocracia que você enfrentaria para comprar e vender imóveis, quando se compra cotas de FII, o investidor tem uma facilidade imensa e pode fazer o processo de maneira 100% online. Veja:

• Abra uma conta na corretora;
• Transfira os seus recursos;
• Acesse o Home Broker;
• Escolha o fundo Imobiliário que deseja investir;
• Envie a ordem para o mercado para aquisição das cotas;
• Aguarde os seus rendimentos =) 

Como analisar um fundo imobiliário (FII)?

Para que o investidor escolha o melhor fundo imobiliário, é preciso passar por alguns pontos em especial. O primeiro ponto que deverá ser avaliado é o tipo de retorno que o investidor busca. 

Tradicionalmente, os investimentos em fundos imobiliários tendem a ser mais conservadores, possuindo uma renda mensal e uma aplicação de baixa volatilidade.  A partir daí, o investidor poderá escolher os seus fundos avaliando os seguintes pontos:

Fundos de Tijolo

Nos fundos de tijolo, como o objetivo é a exploração de imóveis, a rentabilidade, na maior parte das vezes, virá de aluguéis. Desta forma, é importante avaliarmos dois pontos em especial:

Vacância

A vacância, nada mais é, do que a área do imóvel que pode ser alugada, mas que ainda está vazia. Se um fundo tem uma vacância muito alta, isso quer dizer que, provavelmente, os rendimentos recebidos pelo investidor serão menores. Neste caso, quanto menor a vacância, melhor para o fundo.

Duração dos contratos

Se os contratos estão próximos de vencer, o investidor deve acompanhar de perto! Uma redução de aluguel ou uma não-renovação de um contrato pode influenciar diretamente nos rendimentos oferecidos pelo fundo. 

Fundos de Investimentos mistos e fundos de fundos

Nestas modalidades de fundos, os investidores devem observar os pontos citados acima, no que diz respeito a fundos mistos, e observar o risco dos títulos que estão dentro da carteira do fundo. Além disso, é importante avaliar, em todos os cenários, os Dividend Yield. Este indicador serve para relacionar os proventos distribuídos pelo fundo e o valor atual das cotas. 

Lembrando que o investidor pode fazer uma análise muito mais profunda dos fundos de investimento imobiliário! Estes são somente alguns pontos que podem e devem ser observados para se tomar uma decisão de investimentos neste tipo de ativo.

Imposto de renda e taxas para os fundos imobiliários 

Como vimos ao longo do material, os rendimentos advindos dos FII são isentos de imposto de renda e, por este motivo, ele se torna ainda mais atrativo para os investidores. Porém, precisamos esclarecer alguns pontos que, muitas vezes, acabam não sendo comentados com os investidores. 

Apesar de os rendimentos advindos dos fundos serem isentos, o ganho de capital no valor das cotas possui incidência de imposto. A regra é simples: 

Cenários de isenção

Proventos distribuídos pelos fundos, como aluguéis, venda de imóveis e outras negociações. 

Cenário tributado

Ganho de capital na cota do fundo no momento da venda. Exemplo: Comprei uma cota por R$21,00 e vendi por R$22,00, tive um ganho de capital de R$1,00 nas cotas e pagarei imposto sobre ele. Já os rendimentos que recebi ao longo do período serão isentos.

Como funciona a tributação neste caso?

• Independente se você investiu 1 ou 1 milhão de reais, você pagará 20% de imposto sobre o seu lucro líquido da operação;
• Não existe diferenciação entre os tipos de operações realizadas (como day-trade e swing trade), como existe nas ações;
• O imposto deverá ser apurado de maneira mensal e pago até o último dia do próximo mês;
• Eventuais prejuízos poderão ser utilizados no futuro, para abater o pagamento de impostos no mês seguinte. 

Quais são as taxas para negociar os fundos? 

• Taxa de administração: Como vimos, os fundos imobiliários são administrados por um especialista, que é conhecido como gestor do fundo. Por este motivo, ele cobra uma taxa de administração, já que ele está utilizando os seus conhecimentos para buscar as melhores estratégias para o fundo. Antes de decidir investir em um FII, é interessante dar uma olhada na taxa de administração do fundo. Mas, geralmente, esta é uma taxa relativamente baixa.
• Taxa de corretagem: É uma taxa cobrada pela corretora (para que você realize a sua negociação) para compra e venda das cotas. Atualmente, muitas corretoras não cobram mais a taxa de corretagem para este tipo de investimento. 
• Imposto para ganho de capital: Como vimos no tópico anterior, apesar de os rendimentos advindos do fundo imobiliário possuírem isenção de IR, os ganhos vindos do ganho na valorização das cotas possuem incidência de 20% de imposto sobre o lucro da aplicação.

Como investir em Fundos Imobiliários usando o app da Vexter?

Além das vantagens que vimos acima, investir nos Fundos Imobiliários pode ser relativamente simples. Ao contrário da burocracia que enfrentaria para comprar e vender imóveis, quando se compra cotas de FII, o investidor conta com a facilidade de poder realizar o processo de maneira 100% online, de onde estiver, por meio do Home Broker. 

Para começar agora mesmo, é só seguir os passos abaixo:

1. Baixe o aplicativo da Vexter: ele está disponível gratuitamente para iOS e Android, nas lojas virtuais Apple Store e Google Play.
   
2. Se você já possui cadastro na Vexter, basta fazer login no aplicativo. Caso contrário, é necessário abrir sua conta na corretora, pois é por meio dela que serão efetivadas as transações que você vier a fazer na Bolsa de Valores. Basta seguir as instruções no próprio app!
   
3. Transfira os recursos que você pretende investir para a sua nova conta.
   
4. Pesquise pelo FII desejado e clique em “comprar”. Lembre-se de montar uma carteira de investimentos ideal para o nosso perfil. Dentro do seu portfólio, diversificar e fazer escolhas variadas fazem parte de uma estratégia equilibrada e rentável para todo e qualquer investidor.
   
5. Escolha a quantidade de cotas que deseja adquirir do(s) fundo(s) escolhido(s).
   
6. Envie a ordem de compra. Pronto! Agora, basta acompanhar os investimentos da carteira por meio do aplicativo.

E aí, pronto(a) para começar a colocar a mão na massa? Ainda não? Fique tranquilo. Apesar de descomplicado, investir em FIIs – ou em qualquer outro tipo de ativo – exige prática. O melhor de tudo é que agora você pode dar os seus primeiros passos sem precisar se arriscar no mercado – muito menos perder dinheiro! 

Para isso, basta começar a treinar agora mesmo no simulador da Bolsa de Valores da Vexter. Ele é gratuito e também está disponível no app, que pode ser encontrado nas lojas virtuais Apple Store e Google Play. Não perca tempo! 😉