Conheça o fundo XP Malls FII (XPML11)

Os fundos de investimentos imobiliários (FII) podem ser a porta de entrada para quem quer investir em imóveis com poucos recursos. Mas antes é preciso conhecer essa classe de ativos e saber qual FII pode atender melhor aos seus objetivos financeiros. Por isso, neste post vamos apresentar o XP Malls FII, um fundo de investimento imobiliário dedicado à exploração de shopping centers no Brasil.

Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros, o XP Malls FII é um fundo de gestão ativa negociado na Bolsa brasileira, B3, sob o ticker XPML11. A gestão do fundo é feita pela XP Vista Asset Management, enquanto a auditoria independente é realizada pela Ernst Young.

De acordo com informações oficiais do XPML11, o fundo tem como objetivo o investimento em shopping centers com área bruta locável (ABL) superior a 15.000 m², localizados em cidades com mais de 250 mil habitantes e em áreas geográficas com potencial de consumo da população alinhado à ABL. Apesar das profundas correções observadas nas cotações dos FIIs em março de 2020, os seus fundamentos de longo prazo permanecem sólidos. Por isso, para quem busca oportunidades de investimento nessa classe de ativos, o XPML11 é uma opção a ser analisada.

O que é o XPML11?

O XPML11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo focado na exploração de shopping centers localizados em território brasileiro. O fundo gera recursos por meio de aluguéis cobrados de lojistas e pela exploração comercial desses imóveis. O XPML11 também pode obter rentabilidade via ganho de capital, com a compra e venda de empreendimentos.

Atualmente, o fundo possui participação em 13 empreendimentos, sendo 12 ativos, distribuídos nas capitais dos estados de São Paulo, Amazonas, Bahia, Rio Grande do Norte, Rio de Janeiro e Pará. O patrimônio líquido do fundo é estimado em R$ 1,9 bilhão. A taxa de administração do XPML11 está entre 0,75% e 0,95% ao ano sobre o patrimônio líquido ou segundo valor de mercado do fundo (caso componha o índice de mercado IFIX, com mínimo de R$ 60 mil mensais, corrigido pelo IPCA).

Custos relacionados à gestão, à escrituração e à custódia estão incluídos na taxa de administração. Já a taxa de performance do XPML11 é de 20% sobre a rentabilidade que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% ao ano).

As aplicações realizadas no XP Mall FII não contam com garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) e, logo, o administrador não pode ser responsabilizado por depreciações dos ativos que compõem o fundo.

Liquidez e rendimentos do XPML11

Somando mais de 17 milhões de negociações na B3 em 2019, o XP Malls foi o fundo imobiliário com maior liquidez do mercado no ano, marcando presença em 100% dos pregões da Bolsa.

Os proventos do XPML11 devem ser distribuídos aos participantes do fundo até o 25º dia do mês subsequente ao recebimento dos recursos. Dos resultados, 95% devem ser repassados aos cotistas em acordo com a legislação federal vigente e seguindo a política de distribuição de rendimentos do XP Malls FII.

Até o início da crise, o fundo estava com um retorno bem superior ao calculado pelo Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), calculado pela B3 e que mede o desempenho médio dos fundos imobiliários negociados na Bolsa brasileira. Entretanto, devido à necessidade de fechar os shopping centers, possivelmente, os aluguéis das lojas, fonte de receita do fundo, não sejam pagos.

Consequentemente, durante alguns meses, o dividendo mensal (aluguel) pago aos cotistas deve ser reduzido, ou até mesmo suspenso. Por esse motivo, os fundos de lojas e shopping centers, como o XP Malls, estão sofrendo mais do que a média de mercado. Contudo, para quem tem objetivos de longo prazo, pode ser um momento interessante para comprar cotas de excelentes imóveis comerciais por um preço interessante.

Depois de fecharem o ano de 2019 a R$ 137,00, as cotações do XPML11 acumulam perdas de 32% em 2020 (referência: 31 de março 2020), e valem agora R$ 91,88 por cota.

Como já falamos, as fortes quedas refletem a crise na saúde pública e na economia causada pelo avanço do novo coronavírus em todo o mundo, mas os fundamentos em longo prazo para os fundos imobiliários ainda permanecem positivos no Brasil, conforme mostraremos a seguir.

Perspectivas dos fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário não saíram ilesos das quedas acentuadas do mercado financeiro do primeiro trimestre de 2020. Em meados de março, os principais FIIs acumulavam desvalorização entre 30% e 40% em relação aos preços praticados em dezembro último, anulando os ganhos observados em 2019. 

A forte correção nas cotações, todavia, trouxe oportunidades para os investidores em busca de ativos seguros e com grandes chances de valorização. Segundo os gestores de fundos ouvidos pela Genial Investimentos, o brusco movimento de venda levou a cotações abaixo do custo de reposição desses imóveis, abrindo oportunidades para compras nos FIIs.

Os fundos de shopping centers, como o XPML11, serão os mais impactados no curto prazo, devido ao fechamento de unidades em todo o Brasil, para conter o coronavírus,  e à consequente possibilidade de inadimplência de lojistas. No longo prazo, todavia, a tendência é de retomada no setor, uma vez que não houve a descontinuidade dos shopping centers no Brasil, apenas uma paralisação temporária desses centros comerciais.

Em 2019, os fundos imobiliários assistiram a um forte crescimento na modalidade de investimento e grande valorização das suas cotações, com o índice que mede o desempenho do setor, o IFIX, acumulando ganhos de 36% no período. Esse movimento deve ser retomado no longo prazo, já que a manutenção da taxa básica de juros em patamares baixos incentiva a expansão de investimentos que oferecem maior rentabilidade, como os FIIs

Ainda, o mercado incipiente e as características mais conservadores dos FIIs devem colaborar para um mercado promissor em médio e longo prazo.

Como comprar cotas do XPML11?

Em um cenário de incertezas quanto ao futuro da economia global, os cuidados na hora de investir devem ser redobrados, e o apoio de profissionais é fundamental. Por isso, antes de aplicar recursos em fundos imobiliários, é importante observar a reputação do gestor e o histórico de rentabilidade do fundo, além de avaliar como a aquisição desse ativo pode contribuir com a diversificação do seu portfólio de investimentos e com os seus objetivos financeiros.

Se todas as etapas anteriores foram realizadas e você está pronto para investir, é só abrir uma conta gratuita na Genial Investimentos. A aquisição de cotas do XP Malls FII é feita de forma rápida e simples pelo home broker.

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