Veja como declarar financiamento de imóvel no Imposto de Renda 2024!

A declaração de Imposto de Renda (IR) é uma obrigação tributária que deve ser conhecida dos contribuintes. Contudo, o assunto costuma gerar diversas dúvidas — e uma delas diz respeito a como declarar financiamento de imóvel — você tem esse questionamento? 

Como a operação altera o patrimônio dos cidadãos, entender como ela deve aparecer na declaração do IR é fundamental. Com isso, você evita problemas e equívocos que podem acarretar o pagamento de multas ou irregularidades junto ao Fisco. 

Todo financiamento de imóvel deve ser declarado? 

Existe uma pergunta bastante comum sobre a declaração de IR: todo financiamento de imóvel precisa entrar na declaração de Imposto de Renda? Na verdade, a resposta depende de diversos fatores. É possível dizer que sim, o financiamento deve ser declarado à Receita Federal. 

Mas isso só acontece se você for obrigado a realizar a Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF). Parece complicado, mas é fácil de entender. 

Funciona assim: todo ano, a Receita Federal determina quais são as pessoas que estão obrigadas a enviar a declaração anual do IR. Essas regras de obrigatoriedade costumam se relacionar com a renda recebida durante o ano, o patrimônio ou as operações financeiras realizadas. 

Em 2024, por exemplo, estão obrigadas a enviar a declaração as pessoas que, durante o ano anterior, atenderam aos seguintes critérios: 

• tiveram rendimentos tributáveis acima de R$ 30.639,90;  
• receberam rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados na fonte acima de R$ 200 mil;  
• tiveram uma receita bruta anual de atividade rural acima R$ 153.199,50; 
• tiveram posse ou propriedade de bens, ou direitos acima de R$ 800 mil; 
• realizaram operações em bolsas de valores e assemelhadas acima de R$ 40 mil;  
• tornaram-se residentes do Brasil em 2023 e permaneceram no país até 31 de dezembro daquele ano.  
• obteve, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos sujeito à incidência do Imposto;
• pretenda compensar, no ano-calendário de 2023 ou posteriores, prejuízos de anos calendário anteriores ou do próprio ano-calendário de 2023;  
• optou pela isenção do Imposto sobre a Renda incidente sobre o ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, caso o produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da celebração do contrato de venda, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005;
• optou por declarar os bens, direitos e obrigações detidos pela entidade controlada, direta ou indireta, no exterior como se fossem detidos diretamente pela pessoa física, nos termos do Regime de Transparência Fiscal de Entidade Controlada estabelecido no art. 8º da Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023;
• teve, em 31 de dezembro, a titularidade de trust e demais contratos regidos por lei estrangeira com características similares a este, nos termos dos arts. 10 a 13 da Lei nº 14.754, de 2023; ou
• optou pela atualização a valor de mercado de bens e direitos no exterior, nos termos do art. 14 da Lei nº 14.754, de 2023.

Portanto, quem está dentro dessas hipóteses deve enviar a declaração de ajuste anual. Nessa situação, o financiamento de imóvel precisa constar no documento obrigatoriamente. Por outro lado, se você não for obrigado por uma dessas regras a entregar a DIRPF, não precisará enviá-la apenas devido ao crédito imobiliário. 

É preciso declarar o valor total do imóvel ou só o que foi pago? 

Agora que você já sabe quando deve declarar o financiamento de imóvel no seu Imposto de Renda, é hora de entender qual é o valor que consta na declaração. Desse modo, você não comete equívocos e pode ficar mais tranquilo. 

Primeiramente, é preciso saber que o imóvel financiado costuma servir como garantia do próprio contrato de financiamento por meios da alienação fiduciária. Você já ouviu falar que a propriedade está alienada para o banco? 

Isso significa que, na prática, o proprietário de um imóvel financiado é a instituição financeira que concedeu o financiamento. Você tem o direito de utilizá-lo como quiser — seja para morar, alugar, reformar, construir etc. 

Ao final do financiamento, com todas as parcelas pagas e o contrato quitado, a propriedade do imóvel passa automaticamente para o seu nome. É nesse momento que você vira o proprietário do bem de forma plena. 

No entanto, se durante o contrato você atrasar as parcelas e se tornar inadimplente, o banco pode tomar o imóvel como garantia. Afinal, ele já é o proprietário do bem, e o procedimento para isso é bastante simples.  

Mas isso só ocorre em casos extremos — e existem outras etapas antes de uma pessoa perder o imóvel financiado. Dessa forma, o montante declarado no Imposto de Renda é somente o que foi pago ao financiamento. 

Você deve incluir na conta a entrada, as parcelas quitadas e a corretagem. Com isso, não é preciso declarar o valor de mercado do imóvel, por exemplo, ou o custo total do financiamento. 

O motivo é que o imóvel ainda é de propriedade da instituição financeira, como visto, e não faz parte do seu patrimônio. Logo, a quantia declarada deve ser aquela efetivamente paga e que já faz parte de seus bens e direitos. 

O que acontece se o financiamento não for declarado? 

Você viu que, nos casos de obrigatoriedade de entrega da declaração, o financiamento de imóvel deve constar no documento. Mas o que acontece se você entregar o documento sem essa informação? 

A Receita Federal possui dados de diversos órgãos e instituições financeiras, tornando fácil realizar o cruzamento de informações. Então omitir o financiamento na declaração pode fazer você cair na chamada malha fiscal, mais conhecida como malha fina. 

Ela é uma operação do Fisco para verificar inconsistências e problemas nos dados dos contribuintes. Na malha fina, a Receita faz uma avaliação mais profunda do patrimônio do contribuinte para identificar a origem das divergências. 

Você precisa informar sobre o financiamento, caso seja constatada a falta de informação, você poderá ser multado e, até mesmo, processado por sonegação de impostos. Da mesma forma, é importante ter atenção aos prazos estabelecidos pela Receita Federal para não atrasar a sua declaração.  

Em 2024, a entrega deve ser feita entre 15 de março e 31 de maio. No entanto, se o contribuinte cometer erros na declaração, ele pode realizar a correção por meio de uma declaração retificadora.  

O órgão dá o prazo de até 5 anos para fazer a retificação. Porém, quem realiza o processo vai para o fim da fila da restituição — que é a devolução de impostos pagos acima do devido. 

Como declarar um financiamento de imóvel no Imposto de Renda 2024? 

Após aprender essas informações a respeito da declaração de Imposto de Renda, você precisa saber como declarar financiamento de imóvel, certo? Confira, a seguir, um passo a passo completo! 

Separe os documentos 

Não é necessário anexar documentos à sua declaração de Imposto de Renda. No entanto, é importante separar a documentação para ter em mãos as informações necessárias para o preenchimento do ajuste anual. 

Entre os documentos relevantes, estão: 

• cópia da matrícula do imóvel;  
• contrato de financiamento;  
• recibos ou extratos dos pagamentos realizados;  
• documentos referentes à corretagem.  

Com esses itens, você conseguirá preencher os dados necessários e exigidos pela Receita Federal, evitando cometer erros ou omissão de informações. É bom guardar a documentação por ao menos 5 anos para o caso de precisar fazer comprovações à Receita Federal. 

Baixe o programa da Receita Federal 

A declaração anual de ajuste do Imposto de Renda é elaborada e enviada por meio do programa oficial da Receita Federal. Para tanto, você pode baixá-lo pelo site ou pela loja de aplicativos do seu smartphone. 

Como o sistema é atualizado anualmente, é preciso utilizar o programa mais recente para não ter problemas com o preenchimento e a transmissão. Também é fundamental ter conexão com a internet no momento de transmitir o documento. 

Afinal, a declaração de ajuste anual é enviada de forma online — e não é necessário entregá-la fisicamente aos órgãos oficiais. 

Inclua o imóvel em “Bens e Direitos” 

Com os documentos em mãos e o programa baixado e instalado no seu computador ou smartphone, é hora de começar a preencher a sua declaração de Imposto de Renda. Depois de incluir os dados pessoais, como endereço e documentos, você já pode preencher a ficha de “Bens e Direitos”.  

É nessa área que o seu patrimônio deve ser declarado à Receita Federal, ainda que de baixo valor. Abrindo essa aba, basta clicar em “Novo” para incluir o seu imóvel financiado no patrimônio. 

Na próxima página, você encontrará diversos campos para preenchimento. Eles ajudam a identificar os bens ou direitos declarados. 

Vale a pena saber que você deve incluir o imóvel financiado caso tenha comprado o bem durante o último ano-calendário. Se ele já fazia parte de declarações anteriores, o próprio programa pode puxar esse registro e você precisa apenas editar o item existente atualizando as informações. 

Preencha os campos necessários 

Na página de “Bens e Direitos” você deve incluir os dados da propriedade. O primeiro campo é o grupo a que ele pertence. Nele, basta escolher a opção “01 – Bens Imóveis” para incluir um novo registro. 

Já no campo do código será preciso escolher o tipo de bem imóvel que você financiou. As opções mais populares são: 

• 11 – Apartamento;  
• 12 – Casa;  
• 13 – Terreno.  

Contudo, a lista é completa e apresenta todos os tipos de bens imóveis, caso o seu financiamento imobiliário seja de um tipo diferente, ok? O próximo dado é o país onde se encontra o bem. Esse campo já vem preenchido com a opção “105 – Brasil”. Contudo, se seu imóvel estiver localizado em outro país, você pode escolher uma das opções disponíveis. 

Depois, você deve incluir o número da inscrição municipal da propriedade. Esse é o código elencado no carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), dessa maneira, basta visualizar no documento. 

Também há necessidade de preencher a data de aquisição, ou seja, o dia em que foi assinado o contrato de financiamento e o negócio realizado. No próximo campo, chamado de “Discriminação”, você terá um espaço para escrever outras informações importantes sobre o imóvel. 

É aqui que você pode informar os seguintes dados: 

• valor total do financiamento;  
• qual foi o sistema de amortização escolhido para o crédito;  
• prazo total do financiamento;  
• valor pago como entrada, entre outros.  

Ainda, será necessário informar o endereço completo, conforme os campos exigidos pela Receita Federal, a área total do imóvel e se ele está registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Em caso positivo, é preciso incluir o número da matrícula, certo? 

Preencha os valores 

Os últimos campos da descrição do bem são referentes aos valores e costumam trazer dúvidas aos contribuintes. Existem dois campos: o primeiro é referente ao valor do imóvel em 31/12/2022. 

Já o segundo se refere à situação em 31/12/2023. Se você comprou o imóvel em 2023, o primeiro campo ficará em branco, pois ele não fazia parte do seu patrimônio. 

No campo com a situação em dezembro de 2023, você deverá preencher os valores pagos durante esse ano. Como você aprendeu, isso inclui a entrada, a corretagem e todas as parcelas do financiamento. 

Fique atento: não é preciso incluir o financiamento na aba “Dívidas e ônus reais”. Basta que, anualmente, você aumente o valor do imóvel conforme os pagamentos realizados, combinado? 

Indique caso tenha sido utilizado o saldo do FGTS 

Se você tiver utilizado o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no financiamento, os valores precisam ser declarados. Isso serve tanto para a entrada quanto para a amortização das parcelas com o saldo. 

A informação deve constar nas abas “Bens e Direitos” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Desse modo, o contribuinte confirma a idoneidade do dinheiro utilizado no financiamento. 

Como fica a declaração de imóvel financiado por mais de uma pessoa? 

Após aprender a declarar o financiamento de imóvel na DIRPF, outra dúvida frequente é a respeito de operações feitas por mais de uma pessoa. Nesses casos, quem deve declarar o bem? O processo varia conforme cada caso. 

Para cônjuges em regime de separação total de bens ou pessoas sem vínculo judicial — como irmãos —, todos devem declarar o financiamento, informando o valor pago por cada um. Nesse caso, cada pessoa possui uma porcentagem proporcional à sua participação no imóvel, certo? 

Então, se o financiamento tiver sido realizado por duas pessoas, por exemplo, cada uma pode ter 50% da propriedade. Por outro lado, se a operação for de casais no regime de comunhão total ou parcial de bens, a propriedade é de ambos.  

Mas a declaração só precisa ser feita na declaração de um, já que há informação de CPF do cônjuge no documento, permitindo o cruzamento de dados pela receita.  

O que muda quando o financiamento acaba? 

Como você viu, enquanto o financiamento está em vigor, o imóvel é de propriedade da instituição financeira. Portanto, o contribuinte possui apenas a proporção que já pagou pelo bem. 

Logo, quando o financiamento acaba, ele não precisa mais declarar essa operação de crédito na descrição do imóvel. Ele passará a declarar um bem 100% quitado, ou seja, uma propriedade do contribuinte. 

Também é válido saber que o valor do imóvel sofrerá alterações correspondentes a reformas e benfeitorias realizadas. As operações precisam ser comprovadas no momento da declaração.