Fundos de papel: o que são e como funcionam esses FIIs?

O mercado imobiliário brasileiro é, historicamente, um dos mais sólidos da economia brasileira. Logo, muitos investidores enxergam potencial de ganhos nesse setor. Nesse caso, uma alternativa prática de investimento são os fundos imobiliários (FIIs) de papel.

Esses veículos coletivos estão disponíveis para negociação na bolsa de valores do Brasil, a B3. Assim, eles podem ser adições vantajosas para quem deseja se expor a títulos do mercado de imóveis. Afinal, eles se destacam pela praticidade e porque podem ser uma fonte de renda passiva.

Entretanto, é indispensável conhecer o funcionamento desse tipo de veículo para saber se ele é adequado para a sua carteira. Portanto, neste artigo, você saberá o que são os fundos de papel, como eles funcionam e as suas vantagens.

Aproveite a leitura!

O que são fundos imobiliários?

O setor de imóveis é um dos que mais atrai a atenção de investidores brasileiros. Nesse sentido, muitas pessoas buscam planejar a aposentadoria ao receber renda passiva com aluguéis, por exemplo. Outras desejam lucrar com a venda do imóvel físico após a valorização.

Contudo, a compra direta de imóveis não costuma ser acessível para o público em geral. Isso acontece porque é necessário um investimento inicial mais alto para adquirir as propriedades. Além disso, esse tipo de investimento também tem uma liquidez mais baixa.

Nesse sentido, os fundos de investimento imobiliário, também conhecidos como FIIs, se apresentam como uma alternativa mais prática para investir nesse setor. Eles são um tipo de veículo coletivo com cotas negociadas na bolsa de valores.

Como o nome sugere, os fundos imobiliários priorizam as alternativas do mercado de imóveis para compor o seu portfólio. Entre elas, estão empreendimentos como hotéis, shopping centers e prédios — tanto comerciais quanto residenciais.

O gestor do fundo é o responsável pela alocação de capital do veículo. Esse processo acontece de acordo com a estratégia do FII, que é apresentada previamente aos investidores.

Já a montagem do patrimônio do veículo acontece durante a oferta pública inicial (IPO). Depois, as cotas podem ser negociadas no mercado secundário entre os investidores. Ademais, podem ser feitas emissões subsequentes de cotas, caso o fundo opte por isso.

Além da acessibilidade, os fundos imobiliários se destacam pela possibilidade de repassar dividendos. De acordo com a lei, eles devem distribuir, pelo menos, 95% do lucro líquido semestralmente entre os cotistas — e existem FIIs que fazem pagamentos mensais aos investidores.

O que são fundos de papel?

Como você viu, os fundos imobiliários são alternativas que garantem aos investidores acesso ao mercado de imóveis. Mas o que são os fundos de papel? Eles representam um tipo de classificação para os FIIs disponíveis na bolsa.

Os fundos de papel recebem esse nome por investirem, majoritariamente, em títulos com lastro nesse mercado. Entre os principais, estão:

• certificados de recebíveis imobiliários (CRIs): emitidos por empresas securitizadoras a partir de uma promessa de pagamento futuro, como a antecipação de recebíveis;
• letras de crédito imobiliário (LCIs): criados por instituições financeiras como mecanismo de captação de recursos para financiar esse mercado;
• letras hipotecárias (LHs): títulos emitidos por instituições financeiras com lastro em crédito imobiliário.

Como esses três títulos estão presentes na renda fixa, é comum que os fundos de papel sejam alternativas menos suscetíveis às oscilações da bolsa. Contudo, eles ainda são um investimento de renda variável — logo, apresentam volatilidade e não dão garantias de lucro aos investidores.

Como os fundos de papel funcionam?

Agora que você sabe o que são os fundos de papel, é preciso entender como se dá o funcionamento desses veículos. Para começar, a administradora do FII deve constituir o veículo e definir sua estratégia — que ficará disponível em seu prospecto.

Esse documento apresenta aos potenciais investidores qual será o planejamento do fundo e como o gestor movimentará o capital. Dessa forma, é preciso avaliar essas informações antes de optar pelo aporte.

Posteriormente, o veículo realiza seu IPO na bolsa de valores. O montante recebido durante a negociação das cotas nesse momento constituirá seu patrimônio. Como vimos, o fundo também pode fazer ofertas subsequentes no mercado primário ao longo do tempo.

Com os recursos obtidos, o gestor poderá montar o portfólio do fundo com os títulos que fazem parte da estratégia. Nesse sentido, o FII de papel tem o intuito de receber rendimentos a partir de CRIs, LCIs e LHs nos quais ele investiu.

Como vimos, o mínimo de 95% do lucro líquido do veículo precisa ser distribuído aos cotistas em forma de dividendos. Portanto, os investidores podem usar os FIIs em uma estratégia com foco em renda passiva. Além disso, é possível ter ganhos com a valorização das cotas.

Quais são as diferenças deles para os outros FIIs?

É importante saber que os fundos de papel não são os únicos FIIs disponíveis para negociação na bolsa de valores. Existem três tipos principais de fundos imobiliários: os FIIs de papel, de tijolos e de fundos.

As diferenças se referem ao portfólio de cada tipo. Nesse sentido, os fundos imobiliários de tijolo se caracterizam por investirem em empreendimentos físicos do mercado — como os galpões logísticos e shopping centers.

Portanto, o lucro pode acontecer de duas maneiras principais: pelo pagamento de aluguéis desses imóveis e com a venda dos empreendimentos. Em geral, os fundos focados em aluguéis são os que apresentam renda passiva mais frequente para os investidores.

Outro tipo de FII são os fundos de fundos (FoFs). O portfólio deles é composto, predominantemente, por cotas de outros fundos imobiliários disponíveis no mercado.

Quais as vantagens dos fundos de papel?

Investir em fundos imobiliários pode trazer oportunidades para a carteira de um investidor. Como foi possível aprender, uma delas é a possibilidade de receber dividendos regularmente. Desse modo, os cotistas podem criar uma nova fonte de renda.

Outra vantagem está na acessibilidade. Afinal, embora o mercado imobiliário desperte interesse de investidores, se expor a ele não é uma alternativa acessível para muitos. Assim, os FIIs apresentam essa praticidade como ponto positivo.

Ainda, a maior parcela do portfólio dos fundos de papel é composta por títulos de renda fixa. Esse aspecto faz com que eles apresentem menos riscos e estejam menos vulneráveis às oscilações da economia que os fundos de tijolo, por exemplo.

A diversificação do portfólio também é outro benefício que os FIIs de papel podem trazer aos cotistas. Os gestores do fundo podem alocar o patrimônio em diferentes CRIs, LCIs e LHs para diluir os riscos e ampliar o potencial de rentabilidade do veículo.

Por fim, a liquidez pode ser mais um aspecto vantajoso para os investidores. Como as cotas do fundo são negociadas na bolsa de valores, eles podem encontrar maior facilidade para negociá-las, caso busquem aproveitar um período de valorização ou apenas reaver o aporte.

Quais são as desvantagens envolvidas?

Por outro lado, também é essencial ter atenção aos riscos e possíveis desvantagens que os FIIs podem trazer para a sua carteira. É preciso lembrar que esse é um investimento de renda variável. Portanto, mesmo com a presença de títulos de renda fixa na carteira, não existem garantias de retorno.

Além disso, a priorização dessa classe de investimento pode afetar o potencial de retorno do FII. Afinal, a renda fixa traz mais previsibilidade, mas limita as possibilidades de retorno. Logo, sua rentabilidade dependerá das taxas de juros dos títulos.

Como resultado, costuma haver uma estabilidade maior na cotação do veículo. Assim, os ganhos do investidor podem ser menores — visto que o gestor assume menos riscos no mercado.

Quais são os custos do investimento em fundos de papel?

Agora que você entendeu mais sobre as principais características dos FIIs de papel, é hora de conhecer quais são os custos envolvidos nesses fundos. Como se trata de um tipo de fundo de investimento, os investidores precisam atentar para a taxa de administração.

A cobrança dela acontece a partir de uma porcentagem fixa sobre o patrimônio líquido do fundo e de acordo com o aporte do investidor. O montante que o veículo arrecada com essa taxa serve para remunerar a equipe responsável pela gestão e administração.

Ademais, existem fundos de papel em que há a incidência da taxa de performance, cobrada quando os resultados do FII superam o seu benchmark. Geralmente, os fundos usam o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) ou o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) como referência.

Por fim, saiba que incide no Imposto de Renda sobre os FIIs. A arrecadação acontece quando o investidor tem ganho de capital na venda de cotas. A alíquota é de 20% sobre os lucros e o pagamento é feito por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

O que considerar antes de investir neles?

Como você viu, os fundos de papel apresentam características interessantes. Mas, para saber se o investimento vale a pena na sua estratégia, é importante entender o que você deve analisar antes de investir.

Confira!

Perfil de investidor

A identificação do seu perfil de investidor é fundamental para o seu processo decisório. Afinal, ele define a sua tolerância ao risco e é fundamental para que você selecione as alternativas do mercado com mais alinhamento às suas necessidades.

Nesse sentido, mesmo com produtos de renda fixa em seu portfólio, os fundos de papel costumam ter mais adequação com carteiras moderadas e arrojadas. Esses dois perfis se caracterizam pela maior tolerância aos riscos em comparação aos investidores conservadores.

Objetivos financeiros

Os objetivos financeiros são outro elemento relevante na análise dos investimentos. Eles funcionam como um guia para a estruturação de toda a sua estratégia e montagem da carteira. Desse modo, os fundos de papel podem ser mais adequados para o longo prazo.

Como há a expectativa em relação ao repasse de dividendos, eles são muito buscados por quem deseja criar fontes de renda passiva.

Estratégia do FII

Após considerar o seu perfil e objetivos, você deve avançar para análise do fundo. Aqui, você pode começar com os estudos sobre a estratégia do veículo. É preciso saber como ele opera e quais alternativas compõem o seu portfólio.

Ainda, é interessante estudar sobre os resultados que o fundo de papel já alcançou. Embora a renda variável não tenha previsibilidade de retorno, o conhecimento sobre a performance colabora para que você entenda se a relação entre risco e retorno é adequada.

Para tanto, vale a pena analisar os indicadores do fundo. Os investidores com foco no recebimento de proventos, por exemplo, podem priorizar a avaliação do histórico de dividendos pagos pelo FII nos últimos repasses — apesar de resultados passados não garantirem retornos futuros.

Funcionamento do fundo

Durante sua análise de fundos de papel, é fundamental conhecer mais sobre os responsáveis pelo funcionamento dos FIIs. Assim, não deixe de avaliar a empresa e equipe responsável pela gestão do veículo e o administrador do fundo.

Outro ponto importante para esse estudo são os custos envolvidos no investimento. Caso as taxas de administração e performance do fundo sejam altas, elas podem impactar a sua rentabilidade líquida.

Como investir em fundos de papel?

Agora que você conheceu o que são e como funcionam os fundos de papel, é preciso saber como você pode realizar o investimento em FIIs. Nesse sentido, uma estratégia interessante é fazer uma seleção dos melhores FIIs que atendam aos critérios que você considerou.

Dessa forma, será possível compará-los para identificar os mais adequados para sua carteira. Além disso, caso faça sentido para a sua estratégia, é possível investir em mais de um FII — inclusive com fundos de tijolo ou FoFs. Essa pode ser uma forma de trazer mais equilíbrio para o seu portfólio.

Depois das suas escolhas, você precisará ter uma conta em uma corretora de valores que dê acesso a essas alternativas — como a Genial Investimentos. Será por meio dela que você poderá investir e acompanhar seus resultados.

A plataforma que você usará para acessar a bolsa é o home broker. Nele, você buscará o fundo de papel pelo seu ticker. Esse é o código de 4 letras e 2 dois números que identifica os ativos e cotas no pregão da bolsa.

Ao encontrar o fundo, basta emitir uma ordem de compra com as informações solicitadas pela plataforma. A liquidação da operação pode acontecer dentro de poucos dias úteis e as cotas serão transferidas para sua carteira.

Como vimos, os FIIs de papel estão entre as alternativas de fundos que podem ser usados para acessar o mercado imobiliário brasileiro. Com as informações que viu aqui, você terá maior facilidade para decidir se eles valem a pena para sua estratégia.

Quer investir em fundos de papel? Abra sua conta na Genial e comece os seus aportes!