Net Operating Income (NOI): o que é e qual a importância na análise de FIIs?  

Ao investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs), é necessário avaliar o potencial de cada oportunidade para decidir se vale a pena alocar o capital. Nessas análises, existem diversas ferramentas que podem ajudar a entender o desempenho dos imóveis e a rentabilidade do fundo.

Um desses recursos é o cálculo do net operating income (NOI), que fornece informações sobre a eficiência financeira do investimento em imóveis. Compreender esse indicador ajuda a fazer escolhas mais acertadas e evitar surpresas no futuro.    

O que é NOI?

O net operating income pode ser traduzido como lucro operacional líquido. Trata-se de um indicador utilizado em investimentos imobiliários para avaliar a rentabilidade de um imóvel. Ele representa a diferença entre a receita gerada por uma propriedade e as despesas operacionais geradas por ela.

Dessa maneira, o NOI ajuda a entender os dados financeiros de um imóvel utilizado para gerar lucro. Para investidores que buscam renda passiva por meio do setor imobiliário, ele contribui para a identificação de propriedades que apresentam custos operacionais menores do que suas receitas.

O NOI também pode ajudar a comparar o desempenho do investimento imobiliário ao longo do tempo. Por exemplo, imagine que o net operating income de um centro comercial aumentou 9% em outubro de 2024, em relação ao mesmo período de 2023.

Isso indica que houve um crescimento na receita líquida gerada pelo imóvel. Esse acréscimo pode ser resultado de diversas ações, como a abertura de novas lojas, melhorias na infraestrutura ou estratégias para atrair mais visitantes.

Para que serve o NOI?

Como visto, o net operating income permite determinar a lucratividade de um ativo ligado ao setor imobiliário. Sua principal função é fornecer um panorama da relação entre as receitas geradas por um imóvel e suas despesas operacionais.

Com isso, ele se torna uma métrica para avaliar o desempenho de ativos e tomar decisões estratégicas de investimento. No contexto da compra e venda de imóveis, o NOI é usado para identificar quais propriedades possuem maior potencial de retorno financeiro.

Ele ajuda investidores a determinarem quais ativos são mais lucrativos ao analisar o fluxo de receita líquida que eles podem gerar. Esse enfoque operacional torna o NOI útil em processos de valuation, ou seja, na avaliação do valor intrínseco de um imóvel ou carteira.

Quando aplicado a FIIs, o NOI auxilia na seleção de ativos que apresentam eficiência operacional e geração de renda recorrente. Investidores podem comparar diferentes imóveis de um portfólio, identificando aqueles que oferecem maior lucratividade em relação aos custos operacionais, por exemplo.

Por que utilizar o net operating income?

O cálculo do NOI traz uma série de benefícios para a análise dos investimentos. Ao calcular o indicador, é possível entender a performance financeira do imóvel, analisando se as receitas são suficientes para cobrir as despesas operacionais e, em alguns casos, outras obrigações — como financiamentos.

Assim, uma das principais vantagens de utilizar o NOI na análise de investimentos imobiliários é evitar decisões equivocadas. Sem a métrica, o investidor pode ser atraído por ativos que, à primeira vista, aparentam ser bons negócios. Porém, nem sempre eles sempre geram a rentabilidade esperada.

Há casos em que um imóvel com alto custo de manutenção gera uma receita operacional bruta razoável. No entanto, o NOI pode revelar que, após descontadas as despesas operacionais, o imóvel não tem capacidade de gerar lucro — ou pode gerar prejuízo.

Além disso, o uso do NOI ajuda na avaliação de risco do investimento. Se ele for baixo ou negativo, pode indicar que o imóvel não é bem administrado, ou que suas fontes de receita não são suficientes para cobrir os custos, resultando em dificuldades financeiras.

Como calcular o NOI?

O cálculo do NOI é simples e segue uma fórmula básica: é preciso subtrair as despesas operacionais das receitas operacionais brutas do imóvel.

Confira a equação:

NOI = receita operacional bruta (GOI) – despesas operacionais

Renda e custos

É importante destacar que, ao calcular o NOI, alguns custos não são considerados. O cálculo exclui despesas com impostos, pagamentos de empréstimos (juros ou o valor principal), despesas de capital, depreciação e amortização.

Com isso em mente, na hora de calcular, considere os seguintes fatores entre os custos necessários para manter o imóvel funcionando:

• contas de água;
• seguros;
• energia elétrica;
• manutenção;
• despesas com a gestão do local, como segurança e zeladoria.

Já as receitas operacionais brutas incluem todas as fontes de renda geradas pelo imóvel, como:

• aluguéis;
• estacionamento;
• publicidade;
• locação de espaços para cafeterias;
• taxas para uso de áreas exclusivas.

Exemplo de aplicação do cálculo

Imagine que um centro comercial gere receita anual a partir de diferentes fontes, como aluguéis das lojas, taxas de estacionamento e locação de espaços para publicidade em áreas comuns. Essas receitas totalizam R$ 500 mil por ano.

Por outro lado, o centro comercial possui despesas operacionais anuais, incluindo contas de água e energia elétrica, manutenção, seguros e serviços de segurança, que somam R$ 300 mil.

Com esses dados, você pode calcular o NOI:

• NOI = R$ 500 mil – R$ 300 mil = R$ 200 mil

Nesse exemplo, o centro comercial apresenta um lucro operacional líquido de R$ 200 mil por ano. Com esse resultado, é possível avaliar se o imóvel é uma boa oportunidade, considerando sua capacidade de gerar receita líquida após cobrir as despesas operacionais necessárias.

Qual a diferença entre o NOI e o EBIT?

Ao observar a fórmula, é possível que haja confusão entre o NOI e o lucro antes de juros e impostos (EBIT). A diferença entre eles está nos elementos que cada ferramenta considera no cálculo e no objetivo de análise. Embora ambas sejam usadas para avaliar a rentabilidade, elas são aplicadas em contextos diferentes.

O NOI é mais específico para investimentos imobiliários e o seu cálculo exclui itens como depreciação, juros e impostos, focando exclusivamente na eficiência operacional do ativo. Já o EBIT é um indicador mais amplo.

Ele é usado em análises empresariais para calcular o lucro de uma empresa antes de considerar juros e impostos. Diferentemente do NOI, o EBIT inclui a depreciação e amortização no cálculo, refletindo um impacto mais completo dos custos associados ao ativo no desempenho financeiro.

E a relação entre NOI e EBITDA?

Assim como o NOI, o indicador lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA) exclui juros, impostos, depreciação e a amortização. A diferença entre eles está, principalmente, no contexto em que são utilizados.

O EBITDA é uma medida mais aberta, utilizada para avaliar a rentabilidade operacional de empresas — principalmente aquelas que possuem ativos intangíveis e precisam contabilizar essas variáveis.

Qual a importância do NOI na análise de FIIs?

Como o NOI fornece um cenário da rentabilidade operacional dos ativos imobiliários, ao utilizar esse indicador, os investidores podem comparar diferentes ativos em um portfólio — e até entre FIIs distintos —, pois ele reflete o desempenho operacional dos imóveis.

Com isso, em vez de se concentrar apenas no valor de mercado ou no preço de venda, o NOI permite uma análise mais profunda do portfólio. Quanto maior o NOI, maior tende ser a capacidade do fundo de gerar receita líquida.

Esse cenário pode resultar em uma distribuição mais alta de rendimentos para os cotistas. Afinal, um NOI mais elevado sinaliza que o fundo está obtendo uma maior rentabilidade com seus ativos imobiliários.

Por sua vez, essa condição aumenta o potencial de gerar fluxos de caixa suficientes para pagar dividendos aos investidores. Por outro lado, um NOI baixo pode indicar problemas operacionais ou desafios financeiros, aumentando o risco para o investidor.

Além de acompanhar o desempenho geral, o NOI permite uma análise dos ativos individuais de um portfólio. No caso de um FII com diversos centros comerciais, é possível observar quais imóveis contribuem mais para o resultado global e quais precisam de ajustes ou melhorias.

Por exemplo, o impacto do aumento de vagas em um estacionamento pode ser medido com o NOI, demonstrando a eficácia da iniciativa. Vale destacar que O NOI é especialmente relevante para FIIs que contêm shoppings em seu portfólio — devido à natureza diversificada das fontes de receita desses ativos.

Afinal, em um shopping, a receita não vem apenas dos aluguéis fixos das lojas, mas também de fontes variáveis, como:

• aluguel de estacionamentos;
• publicidade;
• taxas sobre as vendas dos lojistas, entre outras.

Quais são as limitações do NOI?

Embora o NOI seja um indicador muito útil para avaliar a rentabilidade de um imóvel, ele apresenta limitações que devem ser consideradas pelos investidores. Uma das principais é que ele pode ser manipulado com certa facilidade.

O motivo é que alguns gastos operacionais podem ser adiados ou omitidos, alterando o resultado do cálculo. Mais um aspecto a observar é se o aumento da receita ocorreu por circunstâncias pontuais — como oferecendo descontos no aluguel em troca de melhorias ou reformas no imóvel.

Já no caso dos FIIs, o NOI não reflete todos os custos envolvidos, como juros e impostos, e não mostra diretamente a distribuição de rendimentos para os cotistas. Logo, ele deve ser complementado com outras métricas financeiras que demonstrem o desempenho do imóvel ou do FII e os riscos envolvidos.

Neste artigo, você entendeu o que é o net operating income e como ele pode ajudar na análise de FIIs. Agora, vale a pena estudar a possibilidade de incluí-lo em suas avaliações realizadas antes de investir em fundos imobiliários.