Os fundos imobiliários foram os melhores investimentos em setembro e apresentam uma formidável valorização em 2017, figurando entre os melhores investimentos do ano.

Depois de um período difícil em 2014 e 2015, suas cotas se valorizaram mais de 30% em 2016, e já acumulam alta de quase 20% neste ano.

Porém, eles ainda estão sendo negociados abaixo de seu valor patrimonial, ou seja, abaixo do valor dos imóveis que têm em carteira. Além disso, as perspectivas do mercado são de melhora para a economia, o que só tende a beneficiar esse tipo de investimento.

Ótimo sinal para o investidor pessoa física, que encontra nos fundos imobiliários a possibilidade de investir em imóveis de primeira linha de forma diversificada, com gestão profissional, sem desembolsar grandes somas e, o melhor de tudo, com isenção de imposto de renda sobre os rendimentos pagos pelos fundos.

Mas por que, exatamente, os fundos imobiliários voltaram a ficar atrativos?

Bem, eles investem em imóveis comerciais (shoppings, escritórios, galpões etc.) e papéis de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. Por isso, de forma geral, seu bom desempenho está condicionado às mesmas variáveis que influenciam o setor de imóveis como um todo.

Em outras palavras, eles são beneficiados por juros baixos e boas perspectivas econômicas, podendo sofrer em cenários de crise.

Taxa de juros em queda

A valorização dos fundos imobiliários neste ano se deve muito aos recentes cortes na taxa básica de juros, a Selic.

Juros altos tendem a beneficiar investimentos conservadores, que têm sua remuneração atrelada à Selic ou ao CDI, prejudicando os demais. Estes têm dificuldade de remunerar acima da Selic, o que é uma pré-condição para os investidores quererem sair da renda fixa conservadora para migrar para aplicações mais arriscadas.

Já os juros baixos tendem a beneficiar os investimentos cuja remuneração não é indexada às taxas de juros. Fica mais fácil, para eles, render mais que a renda fixa conservadora, que vê uma redução na sua rentabilidade.

Para manter bons rendimentos, os investidores se veem obrigados a migrar para aplicações com um pouco mais de risco, como os fundos imobiliários.

Desde o final de 2016, a taxa básica de juros vem sofrendo uma série de cortes, que a derrubaram de 14,25% ao ano para 8,25% ao ano.

O mercado entende que há espaço para mais cortes. Isso tornaria a remuneração dos fundos imobiliários, que já conta com isenção de IR, ainda mais atrativa.

A expectativa, segundo o Boletim Focus do Banco Central, é que a taxa básica chegue a 7,00% ao ano, o que seria o seu menor patamar da história. Mas há economistas prevendo uma taxa ainda menor.

Leia mais sobre a relação entre queda de juros e fundos imobiliários.

Crescimento econômico

A taxa de juros reduzida também beneficia os fundos imobiliários em outra frente, a do crescimento econômico, que favorece diretamente o setor imobiliário.

Juros baixos tendem a baratear o crédito e aquecer a economia. Em um cenário de crédito mais barato, há mais investimento, mais consumo e mais produção.

Com isso, fundos imobiliários cujas remunerações estão atreladas diretamente às receitas dos seus inquilinos – por exemplo, lojistas de um shopping ou varejistas que alugam galpões logísticos – tendem a render mais, beneficiando-se de um aumento nas vendas.

Um cenário de crescimento também tende a reduzir a vacância dos imóveis. As empresas expandem suas atividades e, com boa saúde financeira, podem pagar aluguéis mais altos em imóveis de melhor qualidade.

Por outro lado, juros altos tendem a desaquecer a economia, encarecendo o crédito e desestimulando o consumo e a atividade produtiva. O efeito sobre o mercado imobiliário é, portanto, o oposto.

Um cenário de crise pode, inclusive, aumentar a inadimplência dos aluguéis, o que impacta negativamente a remuneração dos fundos imobiliários. Inquilinos em dificuldades financeiras podem deixar de pagar os aluguéis, tentar renegociá-los ou mesmo procurar imóveis mais baratos, elevando a vacância.

Em anos recentes, a situação dos fundos imobiliários foi inclusive agravada pelo fato de que houve forte entrega de empreendimentos novos, que em um cenário de crise tiveram dificuldade de encontrar inquilinos.

O Brasil ainda vive uma crise econômica, mas agora as expectativas do mercado são de recuperação para este ano e o próximo. Estamos no início de uma fase de recuperação do mercado imobiliário.

Após uma longa fase de juros altos, a atividade econômica ficou tão deprimida que a inflação caiu a patamares baixíssimos, abrindo espaço para a redução dos juros.

Além disso, há uma expectativa de que o governo consiga aprovar uma série de reformas importantes para a recuperação da economia.

Apesar de ainda haver risco político, com a Operação Lava-Jato e as eleições no ano que vem, o mercado espera um crescimento de 0,70% para o Produto Interno Bruto (PIB) para este ano e de 2,43% para o ano que vem, segundo o Boletim Focus.

Já vemos, por exemplo, uma redução das taxas de vacância nos imóveis de fundos imobiliários localizados na cidade de São Paulo. Concretizando-se o crescimento econômico, a tendência é que a vacância diminua ainda mais, valorizando os fundos.

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