A declaração de Imposto de Renda (IR) é uma obrigação tributária que deve ser conhecida dos contribuintes. Contudo, o assunto costuma gerar diversas dúvidas — e uma delas diz respeito a como declarar financiamento de imóvel — você tem esse questionamento? 

Como a operação altera o patrimônio dos cidadãos, entender como ela deve aparecer na declaração do IR é fundamental. Com isso, você evita problemas e equívocos que podem acarretar o pagamento de multas ou irregularidades junto ao Fisco. 

Quer saber como declarar financiamento de imóvel no Imposto de Renda 2024? Neste conteúdo, você encontrará as principais informações sobre o assunto. Boa leitura! 

Todo financiamento de imóvel deve ser declarado? 

Existe uma pergunta bastante comum sobre a declaração de IR: todo financiamento de imóvel precisa entrar na declaração de Imposto de Renda? Na verdade, a resposta depende de diversos fatores. É possível dizer que sim, o financiamento deve ser declarado à Receita Federal. 

Mas isso só acontece se você for obrigado a realizar a Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF). Parece complicado, mas é fácil de entender. 

Funciona assim: todo ano, a Receita Federal determina quais são as pessoas que estão obrigadas a enviar a declaração anual do IR. Essas regras de obrigatoriedade costumam se relacionar com a renda recebida durante o ano, o patrimônio ou as operações financeiras realizadas. 

Em 2024, por exemplo, estão obrigadas a enviar a declaração as pessoas que, durante o ano anterior, atenderam aos seguintes critérios: 

  • tiveram rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70;  
  • receberam rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados na fonte acima de R$ 40 mil;  
  • tiveram uma receita bruta anual de atividade rural acima R$ 142.798,50; 
  • tiveram posse ou propriedade de bens, ou direitos acima de R$ 300 mil; 
  • realizaram operações em bolsas de valores e assemelhadas acima de R$ 40 mil;  
  • tornaram-se residentes do Brasil em 2023 e permaneceram no país até 31 de dezembro daquele ano.  

Portanto, quem está dentro dessas hipóteses deve enviar a declaração de ajuste anual. Nessa situação, o financiamento de imóvel precisa constar no documento obrigatoriamente. Por outro lado, se você não for obrigado por uma dessas regras a entregar a DIRPF, não precisará enviá-la apenas devido ao crédito imobiliário. 

É preciso declarar o valor total do imóvel ou só o que foi pago? 

Agora que você já sabe quando deve declarar o financiamento de imóvel no seu Imposto de Renda, é hora de entender qual é o valor que consta na declaração. Desse modo, você não comete equívocos e pode ficar mais tranquilo. 

Primeiramente, é preciso saber que o imóvel financiado costuma servir como garantia do próprio contrato de financiamento por meios da alienação fiduciária. Você já ouviu falar que a propriedade está alienada para o banco? 

Isso significa que, na prática, o proprietário de um imóvel financiado é a instituição financeira que concedeu o financiamento. Você tem o direito de utilizá-lo como quiser — seja para morar, alugar, reformar, construir etc. 

Ao final do financiamento, com todas as parcelas pagas e o contrato quitado, a propriedade do imóvel passa automaticamente para o seu nome. É nesse momento que você vira o proprietário do bem de forma plena. 

No entanto, se durante o contrato você atrasar as parcelas e se tornar inadimplente, o banco pode tomar o imóvel como garantia. Afinal, ele já é o proprietário do bem, e o procedimento para isso é bastante simples.  

Mas isso só ocorre em casos extremos — e existem outras etapas antes de uma pessoa perder o imóvel financiado. Dessa forma, o montante declarado no Imposto de Renda é somente o que foi pago ao financiamento. 

Você deve incluir na conta a entrada, as parcelas quitadas e a corretagem. Com isso, não é preciso declarar o valor de mercado do imóvel, por exemplo, ou o custo total do financiamento. 

O motivo é que o imóvel ainda é de propriedade da instituição financeira, como visto, e não faz parte do seu patrimônio. Logo, a quantia declarada deve ser aquela efetivamente paga e que já faz parte de seus bens e direitos. 

O que acontece se o financiamento não for declarado? 

Você viu que, nos casos de obrigatoriedade de entrega da declaração, o financiamento de imóvel deve constar no documento. Mas o que acontece se você entregar o documento sem essa informação? 

A Receita Federal possui dados de diversos órgãos e instituições financeiras, tornando fácil realizar o cruzamento de informações. Então omitir o financiamento na declaração pode fazer você cair na chamada malha fiscal, mais conhecida como malha fina

Ela é uma operação do Fisco para verificar inconsistências e problemas nos dados dos contribuintes. Na malha fina, a Receita faz uma avaliação mais profunda do patrimônio do contribuinte para identificar a origem das divergências. 

Caso seja constatada a falta de informação do financiamento, o contribuinte pode ser multado e, até mesmo, processado por sonegação de impostos. Da mesma forma, é importante ter atenção aos prazos estabelecidos pela Receita Federal para não atrasar a sua declaração.  

Em 2024, a entrega deve ser feita entre 15 de março e 31 de maio. No entanto, se o contribuinte cometer erros na declaração, ele pode realizar a correção por meio de uma declaração retificadora.  

O órgão dá o prazo de até 5 anos para fazer a retificação. Porém, quem realiza o processo vai para o fim da fila da restituição — que é a devolução de impostos pagos acima do devido. 

Como declarar um financiamento de imóvel no Imposto de Renda 2024? 

Após aprender essas informações a respeito da declaração de Imposto de Renda, você precisa saber como declarar financiamento de imóvel, certo? Confira, a seguir, um passo a passo completo! 

Separe os documentos 

Não é necessário anexar documentos à sua declaração de Imposto de Renda. No entanto, é importante separar a documentação para ter em mãos as informações necessárias para o preenchimento do ajuste anual. 

Entre os documentos relevantes, estão: 

  • cópia da matrícula do imóvel;  
  • contrato de financiamento;  
  • recibos ou extratos dos pagamentos realizados;  
  • documentos referentes à corretagem.  

Com esses itens, você conseguirá preencher os dados necessários e exigidos pela Receita Federal, evitando cometer erros ou omissão de informações. É bom guardar a documentação por ao menos 5 anos para o caso de precisar fazer comprovações à Receita Federal. 

Baixe o programa da Receita Federal 

A declaração anual de ajuste do Imposto de Renda é elaborada e enviada por meio do programa oficial da Receita Federal. Para tanto, você pode baixá-lo pelo site ou pela loja de aplicativos do seu smartphone. 

Como o sistema é atualizado anualmente, é preciso utilizar o programa mais recente para não ter problemas com o preenchimento e a transmissão. Também é fundamental ter conexão com a internet no momento de transmitir o documento. 

Afinal, a declaração de ajuste anual é enviada de forma online — e não é necessário entregá-la fisicamente aos órgãos oficiais. 

Inclua o imóvel em “Bens e Direitos” 

Com os documentos em mãos e o programa baixado e instalado no seu computador ou smartphone, é hora de começar a preencher a sua declaração de Imposto de Renda. Depois de incluir os dados pessoais, como endereço e documentos, você já pode preencher a ficha de “Bens e Direitos”.  

É nessa área que o seu patrimônio deve ser declarado à Receita Federal, ainda que de baixo valor. Abrindo essa aba, basta clicar em “Novo” para incluir o seu imóvel financiado no patrimônio. 

Na próxima página, você encontrará diversos campos para preenchimento. Eles ajudam a identificar os bens ou direitos declarados. 

Vale a pena saber que você deve incluir o imóvel financiado caso tenha comprado o bem durante o último ano-calendário. Se ele já fazia parte de declarações anteriores, o próprio programa pode puxar esse registro e você precisa apenas editar o item existente atualizando as informações. 

Preencha os campos necessários 

Na página de “Novo Bem e Direito” você deve incluir os dados da propriedade. O primeiro campo é o grupo a que ele pertence. Nele, basta escolher a opção “01 – Bens Imóveis” para incluir um novo registro. 

Já no campo do código será preciso escolher o tipo de bem imóvel que você financiou. As opções mais populares são: 

  • 11 – Apartamento;  
  • 12 – Casa;  
  • 13 – Terreno.  

Contudo, a lista é completa e apresenta todos os tipos de bens imóveis, caso o seu financiamento imobiliário seja de um tipo diferente, ok? O próximo dado é o país onde se encontra o bem. Esse campo já vem preenchido com a opção “105 – Brasil”. Contudo, se seu imóvel estiver localizado em outro país, você pode escolher uma das opções disponíveis. 

Depois, você deve incluir o número da inscrição municipal da propriedade. Esse é o código elencado no carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), dessa maneira, basta visualizar no documento. 

Também há necessidade de preencher a data de aquisição, ou seja, o dia em que foi assinado o contrato de financiamento e o negócio realizado. No próximo campo, chamado de “Discriminação”, você terá um espaço para escrever outras informações importantes sobre o imóvel. 

É aqui que você pode informar os seguintes dados: 

  • valor total do financiamento;  
  • qual foi o sistema de amortização escolhido para o crédito;  
  • prazo total do financiamento;  
  • valor pago como entrada, entre outros.  

Ainda, será necessário informar o endereço completo, conforme os campos exigidos pela Receita Federal, a área total do imóvel e se ele está registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Em caso positivo, é preciso incluir o número da matrícula, certo? 

Preencha os valores 

Os últimos campos da descrição do bem são referentes aos valores e costumam trazer dúvidas aos contribuintes. Existem dois campos: o primeiro é referente ao valor do imóvel em 31/12/2022. 

Já o segundo se refere à situação em 31/12/2023. Se você comprou o imóvel em 2023, o primeiro campo ficará em branco, pois ele não fazia parte do seu patrimônio. 

No campo com a situação em dezembro de 2023, você deverá preencher os valores pagos durante esse ano. Como você aprendeu, isso inclui a entrada, a corretagem e todas as parcelas do financiamento. 

Fique atento: não é preciso incluir o financiamento na aba “Dívidas e ônus reais”. Basta que, anualmente, você aumente o valor do imóvel conforme os pagamentos realizados, combinado? 

Indique caso tenha sido utilizado o saldo do FGTS 

Se você tiver utilizado o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no financiamento, os valores precisam ser declarados. Isso serve tanto para a entrada quanto para a amortização das parcelas com o saldo. 

A informação deve constar em “Discriminação o imóvel”, nas abas “Bens e Direitos” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Desse modo, o contribuinte confirma a idoneidade do dinheiro utilizado no financiamento. 

Como fica a declaração de imóvel financiado por mais de uma pessoa? 

Após aprender a declarar o financiamento de imóvel na DIRPF, outra dúvida frequente é a respeito de operações feitas por mais de uma pessoa. Nesses casos, quem deve declarar o bem? O processo varia conforme cada caso. 

Para cônjuges em regime de separação total de bens ou pessoas sem vínculo judicial — como irmãos —, todos devem declarar o financiamento, informando o valor pago por cada um. Nesse caso, cada pessoa possui uma porcentagem proporcional à sua participação no imóvel, certo? 

Então, se o financiamento tiver sido realizado por duas pessoas, por exemplo, cada uma pode ter 50% da propriedade. Por outro lado, se a operação for de casais no regime de comunhão total ou parcial de bens, a propriedade é de ambos.  

Mas a declaração só precisa ser feita na declaração de um, já que há informação de CPF do cônjuge no documento, permitindo o cruzamento de dados pela receita.  

O que muda quando o financiamento acaba? 

Como você viu, enquanto o financiamento está em vigor, o imóvel é de propriedade da instituição financeira. Portanto, o contribuinte possui apenas a proporção que já pagou pelo bem. 

Logo, quando o financiamento acaba, ele não precisa mais declarar essa operação de crédito na descrição do imóvel. Ele passará a declarar um bem 100% quitado, ou seja, uma propriedade do contribuinte. 

Também é válido saber que o valor do imóvel sofrerá alterações correspondentes a reformas e benfeitorias realizadas. Essas operações precisam ser comprovadas na hora da declaração, ok? 

Entendeu como declarar financiamento de imóvel no Imposto de Renda em 2024? Como você percebeu, o procedimento é simples, mas exige cuidado dos contribuintes para não ter prejuízos e problemas com o Fisco. 

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