Comprar uma propriedade é uma forma de sair do aluguel, aumentar o patrimônio e até de fazer um investimento. Você também pode optar pela venda e usar o dinheiro para realizar outros planos. Mas em qualquer situação, é preciso saber como declarar imóvel no Imposto de Renda (IR) 2023/2024.  

Afinal, a Receita Federal utiliza essa e outras informações para acompanhar a evolução do seu patrimônio. Logo, quem estiver obrigado a declarar o IR precisa saber como incluir no documento qualquer imóvel que esteja em seu nome.  

Para facilitar o processo, nosso time da Genial Investimentos preparou um guia com tudo o que você precisa conferir para acertar na declaração de imóvel.  

Slide da Receita Federal sobre as mudanças do Imposto de Renda em 2024

É necessário declarar a posse de imóveis no Imposto de Renda?  

Na Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF), o contribuinte deve apresentar informações da sua renda e patrimônio. Isso inclui a posse de imóveis que ele tenha em seu nome, especialmente se o valor for superior a R$ 800 mil — indicando uma obrigatoriedade direta de declaração. 

Por outro lado, para imóveis com valor inferior a R$ 800 mil, a declaração é necessária apenas se o contribuinte se encaixar em algum dos outros critérios de obrigatoriedade do preenchimento. Um exemplo é ter recebido rendimentos tributáveis acima de R$ 30.639,90, em 2024. 

A medida é importante para a Receita acompanhar a evolução do seu patrimônio e verificar se ele é compatível com a sua renda. Dessa forma, ela também consegue identificar possíveis casos de sonegação de impostos ou informações apresentadas incorretamente. 

Confira o passo a passo para declarar a posse de um imóvel! 

Declarando a posse de um imóvel no IR 

Para declarar imóveis, no Programa Gerador de Declaração (PGD), recorra à ficha “Bens e Direitos”, no “Grupo 01 — Bens Imóveis”, independentemente do tipo ou da situação da propriedade. Ainda, preencha as informações conforme o código de cada bem. 

Alguns exemplos são:  

  • 11: apartamento;  
  • 12: casa;  
  • 13: terreno.  

No campo “Discriminação”, você deverá incluir informações relevantes sobre o imóvel, como se ele foi doado ou adquirido, nome e número do CPF do doador ou vendedor do bem declarado e, qual foi a forma de pagamento, caso aplicável. Também é preciso adicionar dados, como: 

  • número de inscrição municipal do imóvel no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);  
  • matrícula do imóvel;  
  • nome do cartório onde ele foi registrado;  
  • área total (incluindo terreno e área construída);  
  • valor do imóvel.  

Se o imóvel foi quitado até 31/12/2022, nos campos “Situação em 31/12/2022” e “Situação em 31/12/2023”, será informado o mesmo valor para o bem. Isso é comum para quem possuía um bem abaixo de R$ 800 mil, mas não precisava declará-lo por não se encaixar em nenhum critério de obrigatoriedade.

Entretanto, se em 2023 você ainda estava pagando parcelas referentes ao imóvel, informe na “Situação em 31/12/2022” o valor total quitado até o final daquele ano. Em seguida, na “Situação em 31/12/2023”, some o valor pago até 31/12/2022 com o montante quitado até o final de 2023.

É preciso declarar a compra e a venda de um imóvel? 

Outra dúvida bastante comum sobre declarar o imóvel no Imposto de Renda é se operações como compra e venda devem ser apresentadas. No caso de obrigatoriedade da declaração, será necessário incluir essas informações. 

Entenda melhor como o processo deve acontecer e quais são os pontos mais relevantes!  

Compra de imóvel  

Se você adquirir um imóvel durante o ano de referência do Imposto de Renda, será preciso declará-lo. Já aqueles comprados a partir de 1º de janeiro de 2024 deverão ser informados na declaração de IR 2024/2025.  

Para declarar a compra, use a ficha “Bens e Direitos”, selecionando o grupo e código adequados, conforme o tipo de imóvel — como você viu acima. Na parte de “Discriminação”, inclua informações relativas à forma de aquisição, nome do vendedor, tipo de imóvel e outros dados que possam ser relevantes para a identificação do bem. 

No campo “Situação em 31/12/2022”, informe R$ 0,00. Já em “Situação em 31/12/2023”, insira o valor pago pelo imóvel até aquele momento — não o montante total, exceto se o bem tiver sido quitado à vista, ok? 

Como você verá adiante, a forma de pagamento pode mudar alguns passos da declaração da compra do imóvel — exigindo atenção a cada situação específica.  

Venda de imóvel  

Outra obrigatoriedade é a declaração da venda de imóvel ocorrida até 31 de dezembro de 2023, no caso da declaração de IR 2024. O primeiro aspecto a observar é se houve ganho de capital — ou seja, se o preço de venda do bem foi maior do que o de compra. 

No caso de a diferença ser negativa, não há lucros a serem declarados, bastando informar sobre a transação no campo de discriminação. Porém, se houver ganho de capital, utilize o Programa de Ganhos de Capital (GCAP), que pode ser baixado no site da Receita.  

Com o GCAP, você terá que incluir informações sobre o imóvel e a negociação. Dependendo das condições, o rendimento será tributável. Nessa situação, deve-se emitir um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) para pagar o imposto devido.  

A alíquota incidente sobre o ganho de capital varia conforme o lucro obtido com a operação. Veja a tabela progressiva a ser utilizada:  

  • até R$ 5 milhões: 15%;  
  • de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%;  
  • de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões: R$ 20%;  
  • acima de R$ 30 milhões: 22,5%.  

Já a isenção sobre o ganho de capital com a venda de imóvel ocorre em casos, como:  

  • imóvel adquirido antes de 1969;  
  • contribuinte com apenas um imóvel abaixo de R$ 440 mil, e que não vendeu outro nos últimos 5 anos;  
  • uso do ganho de capital para adquirir outro imóvel residencial em até 180 dias; 
  • permuta sem pagamento de diferença em dinheiro. 

Ainda, há algumas situações específicas quanto à declaração da venda de um imóvel. Confira como proceder em cada uma delas! 

Venda de imóvel com mais de um proprietário 

Ao vender um imóvel que possui mais de um proprietário, cada parte precisa declarar corretamente apenas a sua fração proporcional do bem no Imposto de Renda. Assim, é necessário especificar, no campo “Discriminação”, os detalhes da transação e os CPFs dos demais coproprietários. 

Em “Situação em 31/12/2023”, o valor declarado para a parte correspondente do imóvel deve ser ajustado para R$ 0,00. Caso haja lucro na operação, é preciso calcular e declarar o ganho de capital proporcionalmente à parcela de cada proprietário. Mais uma vez, o uso do GCAP é recomendado para fazer essa conta. 

Venda de imóvel no exterior 

Operações com imóvel localizado fora do Brasil requerem atenção especial na declaração de IR. A razão é que o valor de venda deve ser convertido para dólares e, depois, para reais — utilizando a taxa de câmbio estabelecida pelo Banco Central na data da transação. 

Na declaração, o valor convertido deve constar na seção “Bens e Direitos”, especificando que se trata de um imóvel localizado no exterior. No campo “Discriminação”, inclua detalhes da venda, como a data e o valor em reais, após a conversão. 

O lucro obtido na transação, já convertido, deve ser apurado considerando o custo de aquisição original (também convertido para reais na época da compra) e o valor de venda. A apuração do ganho de capital deve ser feita utilizando o GCAP. 

Dependendo do valor do ganho de capital, o imposto devido deve ser calculado e pago, conforme as alíquotas vigentes. Por fim, valem as mesmas regras que você já viu de isenção do tributo para as vendas de imóveis com lucro no Brasil. 

Quais são as documentações necessárias para a declaração?  

Como você viu até aqui, a compra, venda e posse de imóvel devem ser apresentadas à Receita Federal, caso haja a obrigação de envio da declaração de IR. Além de escolher corretamente as fichas e os códigos, é necessário utilizar a documentação certa para apresentar os bens e as eventuais transações.  

Por isso, antes mesmo de começar a preencher a declaração, é interessante separar os documentos que deverão ser utilizados. Entre eles, estão:  

  • contrato de compra e venda;  
  • escritura;  
  • matrícula;  
  • comprovante de endereço do imóvel;  
  • DARF referente ao imposto incidente sobre o ganho de capital, entre outros.  

Normalmente, as informações desses documentos devem ser detalhadas no campo “Discriminação”. Além disso, é importante manter cópias dos registros por 5 anos, pois a Receita Federal pode solicitar esses documentos para esclarecer dúvidas ou pontos específicos relacionados às suas declarações. Entendido?

Como declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda?   

Como você viu, a forma de pagamento na compra do imóvel pode interferir na maneira de declará-lo. Por essa razão, é importante saber como informar uma propriedade financiada na prestação de contas ao Leão em 2024, se esse for o seu caso.  

Após selecionar a ficha e o código do imóvel, você perceberá as mudanças em relação à declaração de um bem pago à vista. A primeira delas envolve o campo de “Discriminação”. Além dos dados da propriedade, inclua informações sobre o contrato de financiamento

Entre elas, estão:  

  • nome e CNPJ da instituição financeira;  
  • número do contrato de financiamento;  
  • valor da entrada;  
  • total financiado;  
  • taxa de juros incidente;  
  • quantidade de parcelas;  
  • sistema de amortização adotado.  

O campo “Situação em 31/12/2022” será informado R$ 0,00, se o financiamento foi contratado em 2023. Já em “Situação em 31/12/2023”, inclua os valores pagos até essa data. Lembre-se de que não se deve inserir todo o valor do imóvel, mas apenas o que foi pago durante o ano, ok? 

Se esse tiver sido o ano da compra, também é preciso incluir a soma de valores, como:  

  • entrada do financiamento;  
  • total do valor pago pelas parcelas;  
  • eventuais amortizações extras;  
  • custos adicionais, como o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), despesas com corretagem e registro do imóvel.  

Esse montante deverá ser repetido na declaração do ano seguinte, enquanto o campo “Situação em 31/12/2024” incluirá apenas as parcelas do ano — e assim sucessivamente. Apenas quando o financiamento estiver finalizado é que você precisará apresentar o valor total do imóvel indicado no contrato.  

Como informar consórcio imobiliário na declaração de IR?  

Além do financiamento, existe outra forma de adquirir um imóvel em parcelas: por meio do consórcio imobiliário. Nesse caso, a ideia é participar de um grupo com outros consorciados, pagando uma quantia mensal.  

Periodicamente, alguns participantes são contemplados e podem usar o valor da carta de crédito para adquirir o bem imobiliário desejado. Com isso, ao fazer um consórcio, você passará por duas fases distintas: antes e depois da contemplação. 

Desse modo, é preciso apresentar as informações de uma forma diferente na declaração de Imposto de Renda. Para informar o consórcio não contemplado, use a ficha “Bens e Direitos” e escolha o “Grupo 99 — Outros Bens e Direitos”. Em seguida, opte pelo código “05 — Consórcio não contemplado”.  

Em “Discriminação”, adicione dados referentes ao contrato de consórcio, como:  

  • nome e CNPJ da empresa administradora;  
  • tipo de consórcio;  
  • valor da carta de crédito;  
  • duração do consórcio;  
  • taxa de administração cobrada.  

Caso você tenha iniciado o consórcio em 2023, o campo “Situação em 31/12/2022” deve ser mantido zerado. Em “Situação em 31/12/2023”, inclua o montante pago em parcelas ao longo do ano.  

Para o consórcio contemplado, o processo é um pouco diferente. Se você tiver sido contemplado em 2023, o valor em “Situação em 31/12/2023” deve ser zerado. Depois, basta adicionar uma nova entrada na ficha de “Bens e Direitos”. 

Nesse caso, você deverá utilizar o código referente ao tipo de imóvel adquirido, como terreno, casa ou apartamento. Ainda, adicione as informações do bem no campo “Discriminação”. Já em “Situação em 31/12/2023”, inclua todos os valores pagos para o consórcio até a data, como acontece no financiamento.  

Como incluir um imóvel quitado na DIRPF?   

Após descobrir como declarar imóvel financiado e no consórcio, vale a pena entender como informar um bem desse tipo que já esteja quitado. Nessa situação, a principal mudança envolve apenas a apresentação das informações.  

Você deverá informar os dados do imóvel no campo “Discriminação”, sem ter que incluir as informações referentes ao financiamento. Se o imóvel foi quitado ao longo de 2023, em “Situação em 31/12/2023”, preencha o valor dele da escritura, adicionando eventuais custos extras, como o pagamento de ITBI.  

Já se você tiver quitado o imóvel antes de 2023, os campos “Situação em 31/12/2022” e “Situação em 31/12/2023” terão o mesmo valor, conforme você já viu.  

Como declarar um imóvel comprado na planta no Imposto de Renda?  

Outra diferença que vale compreender é a da declaração de imóveis comprados na planta. Isso é importante porque, quando você adquire um apartamento ou uma casa em construção, há diferenças relevantes no modo de informar a propriedade à Receita Federal. 

Nesses casos, a documentação informada será distinta, já que, provavelmente, o imóvel ainda não terá matrícula ou escritura em seu nome. Então você deverá apresentar dados referentes ao contrato firmado com a construtora ou incorporadora.  

A parte de discriminação também precisará incluir informações, como: 

  • empresa responsável pela construção; 
  • forma de pagamento; 
  • valor quitado ao longo do ano.  

Se você comprar o apartamento na planta de modo financiado, na hora de preencher os valores nos campos de situação, as regras serão as mesmas vistas na declaração de financiamento. Mas se a compra for feita à vista, basta incluir o valor total do bem no campo referente a 31/12/2023.  

Como informar um terreno na declaração de Imposto de Renda?  

Ao pensar em como declarar um imóvel no Imposto de Renda 2023/2024, é preciso considerar que não são apenas bens já construídos que devem ser apresentados à Receita. Por isso, é obrigatório apresentar os terrenos na declaração.  

Após selecionar a ficha adequada, você deverá utilizar o código “13 — Terreno”. Em “Discriminação”, deverão ser apresentadas informações referentes ao lote, como:  

  • CPF ou CNPJ do vendedor do terreno;  
  • endereço do lote;  
  • área total do terreno;  
  • forma de pagamento;  
  • valor pago como entrada, se aplicável.  

Se você tiver adquirido o terreno em 2023, o campo “Situação em 31/12/2022” deve permanecer zerado. Já o campo “Situação em 31/12/2023” deve incluir o montante quitado durante o ano pelo terreno. Em caso de pagamento à vista, inclua toda a quantia desembolsada.  

Como incluir a construção de imóvel no IR?  

Da mesma forma que é necessário declarar um imóvel na planta, é fundamental informar a construção de um bem desse tipo. Para tanto, o processo é dividido em duas partes.  

Durante a obra, você deverá selecionar o código “13 — Terreno”, e informar o valor pago para comprá-lo à vista ou financiado. Em seguida, crie uma nova ficha de “Bens e Direitos”, selecionando o código “16 — Construção”.  

No campo de “Discriminação”, forneça informações da obra, como: 

  • dados técnicos; 
  • dados da construtora ou profissional responsável; 
  • autorizações; 
  • certificações; 
  • licenças. 

No campo de “Situação em 31/12/2023”, apresente o valor gasto com a construção. Enquanto ela não for terminada, será preciso informar os códigos 13 e 16. Se a obra durar 2 anos, por exemplo, os dados serão mantidos por duas declarações, atualizando as despesas com construção. 

Já quando o projeto for concluído, você passará a usar o código “12 — Casa”, que unifica as informações de terrenos e construção. Nesse caso, o campo referente à situação deverá ser preenchido com a soma entre o valor do lote e o total gasto na obra.  

Como declarar doação feita ou recebida de imóvel?  

Além de declarar compra, venda e construção de imóvel, é necessário incluir outras situações na declaração, como acontece com a doação. Aqui, o procedimento será diferente, dependendo se você for o doador ou quem recebeu a propriedade.  

Caso você tenha feito a doação, abra uma nova ficha de “Doações efetuadas” e escolha o código “81 — Doações em bens e direitos”. Então informe o CPF e nome de quem recebeu o imóvel (donatário) e o “Valor pago”, que pode ser o da aquisição ou o de mercado. 

No caso de declarar o valor de mercado, havendo ganho de capital no mês em que foi feita a doação, você precisa ter usado o GCAP para fazer o cálculo do lucro, certo? O donatário também deve informar o mesmo valor na declaração dele — seja de aquisição ou mercado. 

Ademais, é preciso dar baixa nesse imóvel, deixando zerado o campo “Situação em 31/12/2023” na ficha “Bens e Direitos”.  

Já se você receber a doação imobiliária, abra uma ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e escolha “14 — Transferências patrimoniais, doações e heranças”. Preencha o nome e CPF ou CNPJ do doador e o valor do imóvel. 

Por fim, na ficha “Bens e Direitos”, escolha o código correspondente ao tipo de imóvel e adicione o valor total do bem no campo “Situação em 31/12/2023”.  

Como informar imóvel recebido como herança na DIRPF? 

Um imóvel recebido como herança também precisa ser declarado corretamente no Imposto de Renda. Para tanto, reúna a documentação relevante relacionada ao bem herdado, pois ela é fundamental para comprovar sua transferência para o seu nome. 

A papelada inclui os seguintes documentos: 

  • formal de partilha; 
  • escritura do bem; 
  • último IR declarado pelo falecido, se possível. 

Na declaração, o imóvel herdado deve ser incluído na seção “Bens e Direitos”. Você precisará selecionar o grupo adequado para o tipo de imóvel e preencher as informações solicitadas, como: 

  • localização; 
  • data de aquisição (data da partilha); 
  • inscrição municipal (IPTU); 
  • discriminação
  • logradouro
  • número
  • complemento
  • bairro/distrito
  • município
  • CEP
  • Registro em cartório, se houver
  • área total; 
  • outros dados relevantes. 

O valor a ser informado é o mesmo da última declaração de IR do falecido — ou o valor estabelecido na partilha, sem atualização monetária. Em “Discriminação”, detalhe que o imóvel foi recebido por herança, mencionando o nome completo e CPF do falecido. 

Inclua dados sobre o formal de partilha ou qualquer outro documento que comprove a transferência do bem. No que se refere à “Situação patrimonial em 31/12/2023”, você deve inserir o valor do imóvel conforme registrado na declaração de partilha. 

Ainda, se o bem foi herdado com outros familiares, cada herdeiro deve declarar apenas a sua parte no imóvel, conforme definido no formal de partilha. As informações sobre a propriedade compartilhada devem ser claramente especificadas na seção “Discriminação”. 

Como incluir imóvel adquirido com o cônjuge no IR? 

Outra possibilidade que você deve observar para saber como declarar imóvel no Imposto de Renda envolve a compra realizada junto a um cônjuge. Nessa situação, há duas possibilidades principais, dependendo do regime adotado. 

A seguir, conheça melhor as características de cada alternativa e entenda o que considerar!  

Separação total de bens  

Quando a união estável ou o casamento tem separação total de bens, o imóvel adquirido ou construído não é um bem comum de ambos. Portanto, se os dois forem proprietários, cada um deverá declarar uma parte do imóvel. 

Imagine que um casal compra um apartamento, sob o regime de separação total de bens, acordando que cada um arcaria com 50% dos pagamentos do imóvel. Se, ao longo do ano, os gastos com a compra totalizaram R$ 30 mil, cada um deverá informar R$ 15 mil na “Situação em 31/12/2023”.  

Por fim, é preciso usar o campo “Discriminação” para detalhar essa característica da compra. Também é necessário incluir o CPF do cônjuge e indicar que a compra foi feita com regime de separação total de bens.  

Comunhão total ou parcial de bens  

Já um casal que adota o regime de comunhão total ou parcial de bens terá um imóvel comum ao realizar a compra da propriedade. Nessa situação, a Receita Federal avalia a declaração do casal como se fosse apenas uma — mesmo que as partes façam declarações separadas.  

Por conta disso, o bem tem que ser incluído na declaração de apenas um dos cônjuges. Ademais, é preciso detalhar que a compra foi realizada junto à outra pessoa.  

Ganhos com aluguéis precisam ser declarados?  

Além de se preocupar com a declaração do imóvel, você deve ter atenção aos rendimentos que pode obter com eles. É o que ocorre com quem tem um imóvel já quitado e o aluga para rentabilizar o bem. Esse é o seu caso?  

Nessa situação, o aluguel precisa ser declarado por ser considerado um rendimento passível de tributação. Como referência, veja a tabela progressiva com as alíquotas e faixas de tributação do Imposto de Renda 2024 (declaração de 2023), válida até janeiro de 2024:  

  • até R$ 2.112,00: isenção;  
  • de R$ 2.112,01 a R$ 2.826,65: 7,5% (parcela a deduzir de R$ 158,40);  
  • de R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15% (parcela a deduzir de R$ 370,40);  
  • de R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5% (parcela a deduzir de R$ 651,73);  
  • acima de R$ 4.664,68: 27,5% (parcela a deduzir de R$ 884,96).  

Após janeiro de 2024, a tabela sofreu um ajuste, ampliando a primeira faixa. Ficou assim: 

  • até R$ 2.259,20: isenção;  
  • de R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65: 7,5% (parcela a deduzir de R$ 169,44);  
  • de R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15% (parcela a deduzir de R$ 381,44);  
  • de R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5% (parcela a deduzir de R$ 662,77);  
  • acima de R$ 4.664,68: 27,5% (parcela a deduzir de R$ 896,00).  

No caso do aluguel para pessoa física, o recolhimento do imposto — quando devido — é feito por carnê-leão, que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.  

Formas de preencher a declaração 

Já a declaração pode ser feita de duas formas principais, dependendo das características do locatário. Se o inquilino for pessoa física, é preciso usar a ficha “Rend. Trib. Recebidos de PF/Exterior”. Nela, inclua os valores recebidos mês a mês, e informações de quem aluga, como o CPF.  

Caso o locatário seja uma empresa, utilize a ficha “Rend. Trib. Receb. de Pessoa Jurídica”. Você também deverá apontar o nome e CNPJ do inquilino, os valores recebidos e o imposto retido na fonte. Vale destacar que, nesse caso, é a pessoa jurídica que fica responsável por reter o IR. 

Quais são as consequências de não declarar o Imposto de Renda? 

Se você se encaixa em algum dos critérios de obrigatoriedade da declaração de IR, não fazer o procedimento pode acarretar consequências sérias. Isso porque deixar de cumprir essa obrigação fiscal pode resultar em irregularidades no CPF. 

Por sua vez, a situação tende a dificultar diversas atividades, como: 

  • contratar empréstimos e financiamentos; 
  • tirar passaporte; 
  • viajar para o exterior; 
  • obter cartões de crédito,
  • impedimento para realizar certas movimentações financeiras, como o Pix.

Além disso, cair na malha fina leva a um exame mais minucioso das suas movimentações financeiras pela Receita Federal. Nos casos mais extremos, o contribuinte pode enfrentar o cancelamento do CPF e até ação penal por sonegação fiscal. 

Logo, assegure-se de declarar corretamente todos os seus bens imóveis para evitar essas complicações, combinado? 

Neste artigo, você descobriu como declarar imóvel no Imposto de Renda 2023/2024, considerando os principais casos. Com essas dicas, você terá mais facilidade para preencher o documento, garantindo o alinhamento às regras da Receita Federal.  

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Choaib, Paiva e Justo

Genial Investimentos e o Escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados unem-se em um compromisso com a educação financeira. O escritório Choaib, Paiva e Justo, fundado em 1992 é reconhecido por sua excelência em diversas áreas do direito. Juntos, combinamos expertise financeira e jurídica para oferecer soluções completas e personalizadas. Priorizamos a qualidade, o comprometimento com nossos clientes e a disseminação do conhecimento, ajudando você a tomar decisões financeiras informadas. Juntos, somos seu parceiro de confiança na jornada financeira.

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