A variedade de fundos no mercado pode confundir, mas cada um tem características bem específicas. Se você tem interesse em investir com foco no mercado imobiliário, por exemplo, precisa saber como investir em fundos imobiliários (FIIs). 

Afinal, existem diferentes maneiras de começar a investir nesses veículos, como por meio das ofertas públicas e da compra de cotas de outros investidores. Conhecer as características de cada uma delas é importante para fazer seus investimentos. 

Neste artigo, você entenderá como investir em fundos imobiliários de 3 formas diferentes. Acompanhe a leitura e entenda!  

1.Oferta pública primária 

Além dos fundos imobiliários, as ofertas públicas primárias estão presentes na emissão de outros ativos e produtos financeiros conhecidos do mercado, como debêntures e ações. 

O processo está sujeito a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores. Por exemplo, as ofertas públicas iniciais de cotas de fundos geralmente ocorrem quando o fundo é constituído em um condomínio fechado. 

Antes de iniciar suas atividades, o fundo apresenta sua estratégia de investimento ao mercado, além de informações como o preço da cota e seu estudo de viabilidade. Assim, o objetivo da oferta pública inicial é captar recursos para iniciar o fundo. 

No início, o funcionamento é o seguinte: o fundo — por exemplo, o fundo imobiliário —  capta dinheiro dos investidores para comprar ou construir os imóveis, ou adquirir ativos que estarão presentes no portfólio.  

Quem efetuou a reserva das cotas receberá a parte a que tiver direito, conforme as regras divulgadas. Terminado o período da oferta pública inicial, o fundo fecha para a captação. 

A partir desse momento, a única forma de investir passa a ser por meio da compra de cotas de investidores interessados em vendê-las. Caso o fundo precise de mais recursos no futuro, ele pode fazer novas ofertas públicas para captação.  

2.Oferta pública secundária 

Outra forma de os fundos imobiliários serem disponibilizados para os investidores é por meio da oferta pública secundária. Isso ocorre quando um FII tem interesse de emitirnovas cotas. 

Assim, o patrimônio do fundo também aumenta. Em geral, existem algumas regras que devem ser seguidas sobre o direito de subscrição para os atuais cotistas do fundo. 

3.Negociação de cotas no mercado secundário 

Sem as ofertas públicas, a outra possibilidade de investir em um fundo imobiliário é por meio da compra e venda de cotas. Cabe ressaltar que os fundos imobiliários têm funcionamento distintos entre si, mas o padrão é ter cotas negociadas em bolsa, como se fossem ações. 

Nesse caso, trata-se de um mercado secundário, uma vez que não há mais ofertas públicas. Para o investidor, o fato de os fundos imobiliários serem negociados na bolsa de valores pode ser interessante por duas razões principais. 

A primeira é a liquidez, com maior facilidade de compra e venda. A outra é a transparência, pois há forte regulação. Ademais, nessa modalidade, os recursos do investidor que adquire as cotas vão para quem vendeu, e não para o fundo. 

Então, como investir em fundos imobiliários? 

Agora que você conhece as principais formas de se tornar cotista de fundos imobiliários, precisa entender como investir nessa modalidade. Para negociar cotas desses fundos na bolsa é necessário ter uma conta em uma corretora de valores

O investimento pode ser feito via home broker ou mesa de operações e está sujeito às mesmas taxas de negociação de ações, como corretagem e custódia. Lembrando que as cotas dos fundos imobiliários podem sofrer altas ou quedas, pois seus preços estão sujeitos às flutuações do mercado. 

Isso significa que é possível lucrar com as valorizações, mas também é possível perder dinheiro. Portanto, é um investimento que apresenta riscos, assim como outras opções do mercado de renda variável. 

Principais tipos de fundos imobiliários e suas estratégias 

Agora que você sabe como investir nos fundos imobiliários, vale a pena conhecer os diferentes tipos e estratégias existentes. Desse modo, você poderá identificar qual se encaixa melhor ao seu perfil

Fundos de renda 

Os fundos de renda compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Portanto, eles costumam pagar rendimentos periódicos (dividendos) aos cotistas, referentes aos aluguéis. 

Para tanto, os contratos de aluguel dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo (de cinco a dez anos) e são corrigidos anualmente por um índice de inflação. Contudo, é preciso considerar os riscos, como períodos de vacância em que os imóveis não possuem inquilinos.  

Fundos de desenvolvimento 

Eles investem na construção de imóveis para lucrar com sua venda. Nesse caso, podem oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os empreendimentos estão em construção, para incentivá-los a entrar no fundo. 

Terminado o prazo de renda mínima garantida, a remuneração do fundo tende a variar conforme os resultados obtidos.  

Fundos de compra e venda 

Esse tipo de fundo tenta lucrar com a compra e venda de imóveis, como as propriedades comerciais de alto padrão. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está receoso para vendê-las na alta. O rendimento desse tipo de fundo tende a ser variável. 

Fundos de recebíveis imobiliários 

São os chamados “fundos de papel”, que investem em títulos de renda fixa do mercado imobiliário. Os principais exemplos são a LCI (letra de crédito imobiliário), o CRI (certificado de recebíveis imobiliários) e a LH (letra hipotecária). 

Fundos de investimento em fundos imobiliários 

Também chamados de fundos de fundos, são alternativas que investem em cotas de outros FIIs. Podem ser vantajosos para os investidores que não querem ter o trabalho de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários. 

Por suas características, eles possibilitam o investimento de forma bem diversificada sem exigir tantos recursos. A qualidade do gestor é fundamental para esse tipo de fundo, uma vez que o investidor não toma as decisões sobre as cotas adquiridas. Já a remuneração varia conforme a estratégia e os resultados.  

Agora você sabe como investir em fundos imobiliários e pode avaliar a possibilidade de incluí-los na sua carteira. A alternativa pode ser vantajosa, mas é importante entender se o investimento está alinhado ao seu perfil e objetivos para decisões mais acertadas. 

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