Conheça o fundo FII Max Retail (MAXR11)

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são menos voláteis do que os fundos de ações, são isentos de Imposto de Renda e, ainda, podem oferecer rentabilidade mensal. No entanto, a aquisição desse tipo de ativo requer muita pesquisa sobre as características dos imóveis, regras do fundo e, claro, como esse investimento irá compor o seu portfólio. Por isso, neste post, vamos trazer informações sobre o Max Retail ou MAXR11 (ticker) administrado pela BTG Pactual.

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) foi criado pela B3 em 30/12/2010, quando o MAXR11 já existia, daquela data até 31/03/2020, o IFIX rendeu 149%, enquanto o MAXR11 rendeu 338%, como podemos ver no gráfico abaixo:

A queda do mercado financeiro observada em março de 2020 – fruto da expansão do novo coronavírus e dos impactos sobre as economias globais – também atingiu os fundos imobiliários. Neste ano, até 31 de março, o IFIX perdeu 22,00% do seu valor frente a uma perda de 23% do MAXR11. No entanto, as características mais defensivas inerentes aos FIIs colaboraram para perdas menos profundas, se comparados com outros ativos e fundos da renda variável disponíveis no mercado financeiro.

Esse aspecto, menos volátil, é uma das vantagens que os FIIs oferecem a investidores de perfil menos arrojado. Se você está em busca de um fundo imobiliário, o MAXR11 pode ser uma opção para o seu portfólio e vamos mostrar o porquê.

O que é o MAXR11?

Como o nome sugere, o Max Retail é um fundo imobiliário com investimentos direcionados a imóveis no segmento de varejo. As suas cotas são negociadas na Bolsa brasileira, a B3, sob o código MAXR11.

O FII Max Retail é um fundo do tipo tijolo, isso significa que a sua rentabilidade pode ser gerada pela construção ou aquisição de imóveis prontos para empreendimentos comerciais em áreas de grande concentração de comércio, como shopping centers ou avenidas. O lucro do fundo advém da venda, do arrendamento, do aluguel ou da exploração de direito de superfície dessas unidades comerciais. 

O fundo, criado em 2009, tem administração da BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM; possui taxa de administração de 0,15% a.a., e taxa de escrituração de 0,30 a.a., ambas sobre o patrimônio líquido. A taxa de consultoria é de 0,50% a.a. sob o valor de mercado, desde que não exceda 0,50% a.a. do valor do patrimônio líquido.

O Max Retail possui oito imóveis corporativos destinados ao varejo, totalizando mais de 63 mil m² distribuídos em sete estados brasileiros. Seis dessas propriedades estão atualmente locadas para a rede varejista Lojas Americanas (ref. março 2020).

Os ativos do fundo não contam com garantia do administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Logo, os participantes do MAXR11 não podem responsabilizar o administrador por eventuais desvalorizações nos preços dos imóveis ou nas cotas do fundo.

Distribuição de dividendos do MAXR11

De acordo com a política de distribuição de rendimentos do MAXR11, no mínimo 95% dos ganhos auferidos pelo fundo devem ser distribuídos aos seus cotistas. Os proventos do MAXR11 são pagos aos participantes do fundo de forma mensal, sempre até o 10º dia útil subsequente ao recebimento dos recursos.

No dia 31 de março de 2020, a cota do MAXR11 era negociada a R$ 1.801,00, frente a R$ 2.360,94 do dia 31 de dezembro de 2019. A desvalorização no início de 2020 foi causada pelos problemas decorrentes do novo coronavírus e das quedas observadas nos mercados financeiros mundiais.

Ainda assim, os ganhos acumulados nas cotações do fundo desde o IPO em 2009 são de 338% (ref. 31 de março 2020), considerado o reinvestimento dos proventos. No mesmo período, o patrimônio líquido do MAXR11 era de R$ 132,617 milhões, com 100% de ocupação dos imóveis.

Os oito imóveis sob administração do fundo possuem contratos com vencimento para 2023 (23%), 2027 (11%) e 2029 (65%).

Perspectivas dos fundos imobiliários em 2020

O novo coronavírus derrubou mercados em todo o mundo e jogou incertezas sobre a capacidade de recuperação das economias. Os fundos de investimentos imobiliários não saíram ilesos e, apesar de serem menos voláteis do que os fundos de ações, também registraram quedas bruscas em suas cotações.

Para os FIIs, os desdobramentos da Covid-19 poderão ser traduzidos em vacância e inadimplências no aluguel de imóveis, por exemplo, variando conforme o portfólio de propriedades que compõem cada fundo.

O cenário para os fundos imobiliários, todavia, ainda conta com fundamentos positivos, como a baixa taxa de juros do país, que incentiva o investidor a buscar por ativos de maior rentabilidade, e o tamanho ainda incipiente deste mercado no Brasil.

Para efeitos comparativos, mesmo com a massiva entrada de pessoas físicas nos FIIs no último ano (totalizando 630 mil brasileiros), o percentual da população que investe nesses ativos ainda é muito pequeno, representando apenas 0,3% dos brasileiros. Nos EUA, por sua vez, o percentual de pessoas nesses fundos é de 25% da população.

Vale lembrar que os fundos imobiliários podem combinar renda fixa e renda variável, oferecem rentabilidade mensal, têm boa liquidez, são isentos de Imposto de Renda e têm ticket inicial baixo (em torno de R$ 100). Todos esses fatores podem colaborar para uma expansão dos FIIs neste ano.

Obviamente, o mercado brasileiro de fundos imobiliários não está imune à conjuntura macroeconômica e aos desafios de recuperação global pós coronavírus. A volatilidade dos FIIs, no entanto, também abre oportunidades de compra; e a profundidade dos impactos do novo coronavírus pode variar entre os diferentes segmentos de imóveis corporativos.

Como comprar o MAXR11?

Em um mundo em constante transformação e diante dos desafios que o ano de 2020 já trouxe para as economias globais, maximizar seus ganhos é o caminho para um futuro mais tranquilo. No entanto, antes de incluir um FII em seu portfólio de investimentos, é preciso avaliar com profundidade as características dos imóveis, a reputação do administrador, as perspectivas do mercado e de rentabilidade.

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Ainda, as cotas do MAXR11 e de outros fundos negociados na B3 podem ser adquiridas de maneira online pelo home broker da Genial Investimentos. É fácil e sem burocracia!

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