Fundo imobiliário: Como funciona o investimento em imóveis?

O fundo de investimento imobiliário (FII) é uma modalidade coletiva de investimento da renda variável. Assim, diversos investidores podem participar do fundo por meio da aquisição de cotas. Na prática, eles permitem o acesso ao mercado imobiliário. 

Isso porque o portfólio do FII é focado em imóveis e ativos de dívida desse setor. No entanto, vale saber que os fundos imobiliários podem ter diferentes estratégias, conforme você aprenderá mais à frente. 

Como funciona o fundo imobiliário? 

Entender o que é FII exige que você conheça suas características principais. Logo, é uma maneira de investir em uma seleção de ativos, por meio de um condomínio financeiro. 

Em vez de comprar o ativo diretamente, você compra cotas do fundo para participar dos resultados — e outros investidores fazem o mesmo. Os recursos captados são movimentados por um gestor profissional, que seleciona investimentos e executa as operações. 

No caso dos fundos imobiliários, eles são classificados dessa forma porque investem a maior parte dos recursos em ativos e em valores mobiliários ligados ao segmento imobiliário E são negociados na bolsa de valores, como você verá. 

Quais são os tipos de fundos imobiliários? 

Embora todo FII ofereça exposição ao mercado imobiliário, eles não são idênticos. Há subcategorias que servem para classificar estratégias específicas.  

Conheça as três principais: 

Ainda, dentro dessa divisão é possível que sejam aplicadas estratégias específicas. Por exemplo, um fundo de tijolo pode ser classificado como fundo de desenvolvimento (focado na construção de imóveis para venda) ou fundo de compra e venda (que buscam obter lucro na negociação). 

No mercado, você ainda poderá encontrar FIIs focados em segmentos específicos, como fundos imobiliários de logística, shoppings de lajes corporativas e outras alternativas. 

Quais são as diferenças dos FIIs para os outros fundos de investimento? 

Apesar da semelhança com outros fundos de investimento, os fundos imobiliários têm diferenças relevantes em seu funcionamento. Logo, é essencial conhecê-las antes de investir. 

A seguir, entenda quais são os principais pontos para ter atenção nesse sentido! 

1. Entrada e saída em fundo imobiliário 

Os tipos de fundos mais conhecidos dos investidores são os fundos abertos. Entre eles, estão os fundos de renda fixa, os multimercados e os fundos de ações. De maneira geral, esses veículos aceitam aplicações e resgates livremente.  

Então a entrada de novos cotistas e o aumento de participação dos atuais podem ocorrer a qualquer momento. Da mesma forma, qualquer cotista pode pedir resgate total ou parcial de suas cotas quando desejar. Nesse caso, o gestor do fundo vende ativos e entrega ao cotista o montante solicitado. 

Eventualmente, os fundos abertos podem fechar para captação. Além disso, há aqueles que têm prazo de carência para resgates, exigindo o seu cumprimento antes do levantamento do valor.  

Os fundos imobiliários, por sua vez, são fechados. Por isso, têm número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente. Ao serem constituídos, eles abrem para captação de recursos por um período determinado. 

Durante esse prazo, os interessados podem reservar cotas a um preço específico. É o chamado período de oferta pública. Caso o gestor opte por aumentar o patrimônio do fundo no futuro, ele precisará fazer uma nova emissão de cotas e promover uma nova oferta pública. 

Os resgates também não são permitidos durante o período de vigência do fundo imobiliário, a menos que este encerre suas atividades ou  amortize. Porém, isso não significa que não é possível se desfazer do investimento. 

Nesse caso, a alternativa é vender as suas cotas para outro interessado. Isso é feito pelo mercado secundário da bolsa de valores. Aliás, a compra de cotas de outro investidor é a única maneira de tornar-se cotista de um fundo fechado ou de aumentar sua participação fora de um período de captação. 

2. Valor mínimo de investimento pode variar 

Em seu regulamento, os fundos abertos estabelecem valores mínimos de aporte inicial e de movimentação. Eles aceitam qualquer montante a partir dessas quantias mínimas, que se mantêm fixas com o tempo, a menos que o administrador modifique o regulamento por determinado motivo. 

No caso dos FIIs, a dinâmica é diferente. Há um mínimo de investimento durante a oferta pública, que é o preço inicial da cota do fundo imobiliário. Porém, passado esse período, os preços das cotas podem se valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma que ocorre com as ações.  

Com isso, o investimento mínimo também varia. Fundos com perspectivas de bons desempenhos podem ser mais procurados pelos investidores, por exemplo, o que pode fazer as cotas se valorizarem. 

No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não tem perspectivas positivas, ou mesmo se desejarem realizar os lucros após um período de grandes altas, podem querer vender suas cotas. Se a força vendedora for intensa o bastante, pode derrubar seu preço. 

Assim, o total necessário para comprar cotas de um FII fora do período de captação é igual ao número de cotas que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota naquele momento. 

3. Negociação de cotas 

Como visto, a entrada após o período de captação e a saída do fundo imobiliário só são permitidas pela negociação das cotas no mercado secundário. No caso dos FIIs, esse processo de compra e venda de cotas é facilitado.  

O motivo é que grande parte dos fundos imobiliários, como você viu, têm cotas negociadas na B3, a bolsa de valores brasileira. Portanto, para comprá-las ou vendê-las, o investidor precisa ter conta em uma corretora de valores e o processo costuma ocorrer via home broker.  

Vale destacar que as negociações estão sujeitas às mesmas taxas de negociação de ações, como de corretagem e de custódia. Então é essencial consultar as regras para se planejar da melhor forma. 

Saiba Mais: Tudo sobre Taxa de Corretagem Zero

4. Rendimento 

O rendimento de um fundo imobiliário pode ser obtido de duas maneiras. A primeira é por meio da valorização das cotas. Se você realizar a venda por um preço maior que o preço médio de compra, por exemplo, há ganho de capital — e a diferença é o rendimento. 

A segunda maneira de lucrar é pelo pagamento de proventos feito na forma de dividendos. Eles são proporcionais ao número de cotas que o investidor possui. Esses rendimentos costumam ser periódicos (mensais ou semestrais, por exemplo) e pagos em dinheiro na conta do investidor. 

5. Tributação 

Outra característica específica dos fundos imobiliários é a sua tributação. O Imposto de Renda incide apenas quando ocorre a venda de cotas com lucro. Esse é tributado em 20% e a obrigação de recolhimento é do investidor. 

Para tanto, é preciso emitir o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). Ademais, o prazo de pagamento é o último dia do mês seguinte à operação. 

Ademais, o fundo imobiliário não tem incidência de come-cotas, ao contrário de fundos de ações, multimercado, cambiais ou de renda fixa, por exemplo. Por fim, saiba que os dividendos para pessoas físicas também não são tributados, desde que observados os requisitos legais. 

6. Benchmark de mercado 

Em relação ao funcionamento, os fundos imobiliários apresentam um benchmark de mercado. É o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, também conhecido como IFIX. Ele é composto pelos FIIs mais negociados e representativos do mercado e serve para medir o desempenho do mercado de fundos imobiliários. 

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários? 

Devido às características dos FIIs, investir nesses fundos pode apresentar diferentes vantagens. A primeira delas envolve a acessibilidade. Afinal, comprar os ativos diretamente, sejam imóveis, ações ou títulos de renda fixa, nem sempre é fácil. 

Você pode precisar de muito dinheiro para comprar poucos ativos e ainda corre o risco de ter seu investimento concentrado demais, por exemplo. 

Também há investimentos que estão fora do alcance dos investidores comuns. Dificilmente, por exemplo, uma pessoa teria condições de comprar, sozinha, um edifício corporativo de alto padrão. Investir em fundo imobiliário pode resolver essas questões. 

Isso porque o preço das cotas é significativamente menor que o valor que seria necessário para adquirir um bem imobiliário ou mesmo determinados tipos de certificados e títulos.  

Outra vantagem envolve a escolha dos ativos. Para quem não é profissional da área de investimentos, pode ser difícil definir onde investir e quando aportar. Com a gestão profissional, por outro lado, as chances de acerto podem ser maiores, o que pode favorecer a valorização. 

Por fim, é uma forma menos burocrática de participar do mercado de imóveis. A compra de uma propriedade envolve diversos trâmites e documentações, além da manutenção posterior. Com o fundo imobiliário, todas essas tratativas são resolvidas pelo gestor responsável. 

A Além disso, os fundos imobiliários ajudam a compor uma carteira diversificada. Em geral, eles possuem um portfólio diverso. Também pode permitir que você exponha seu patrimônio a uma variedade de ativos de uma só vez, o que pode auxiliar na diversificação. 

Quais são os riscos de investir em FIIs? 

Assim como qualquer investimento, o FII tem riscos que não devem ser desconsiderados. Como o fundo imobiliário tem as cotas negociadas na B3, o risco de mercado é o principal a ser observado. Ele decorre das oscilações que os preços das cotas podem sofrer conforme as movimentações do mercado.  

Notícias envolvendo o setor, decisões governamentais e até situações internacionais podem fazer com que os investidores comprem ou vendam FIIs com mais intensidade. Com isso, o preço pode subir ou descer, respectivamente. 

Ainda, há tipos de fundo que apresentam um risco de crédito, ainda que indiretamente. Ele existe diante da probabilidade de o emissor de um título não cumprir com o pagamento. Fundos de papel, por exemplo, costumam ter ativos expostos a esse risco, enquanto fundos de tijolo podem sofrer com a vacância. 

Por outro lado, o risco de liquidez pode ser significativo. Embora não haja a possibilidade de resgate, como nos fundos abertos, a venda das cotas ocorre na bolsa de valores. Logo, dependendo do momento do mercado, é possível encontrar um comprador sem grandes dificuldades. 

Como escolher em qual fundo imobiliário investir? 

Após considerar vantagens e riscos, pode ser que você decida que o fundo im]obiliário vale a pena para a sua estratégia. Nesse caso, é necessário saber como escolher o FII ou os FIIs, entre as diversas alternativas disponíveis no mercado. 

O primeiro passo é identificar o seu perfil de investidor e ter seus objetivos financeiros bem definidos. Com o perfil, é possível identificar sua tolerância ao risco, o que ajuda a entender se o FII é uma boa escolha e qual tipo se encaixa melhor em seu portfólio. 

Os objetivos financeiros também devem estar alinhados. O ideal é que o investimento em FII seja feito com foco no longo prazo, o que ajuda a diluir riscos e a acumular ganhos pelo recebimento de dividendos. 

Ainda, é recomendado analisar características específicas de cada fundo, como: 

• tipo de fundo; 
• composição do portfólio; 
• estratégia do fundo; 
• qualidade e experiência da gestão; 
• taxas cobradas; 
• histórico de desempenho — tendo em mente que ele não é garantia de retorno futuro; 
• indicadores fundamentalistas do FII. 

A partir dessas informações, você entenderá o funcionamento daquele fundo imobiliário específico e poderá decidir se a compra de cotas é interessante para a sua estratégia.  

Como visto, o fundo imobiliário possui especificidades em comparação aos outros veículos de investimentos. Avaliando as características dessa modalidade, você poderá avaliar a aquisição de cotas e, se for o caso, escolher os FIIs mais alinhados às suas expectativas. 

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