O varejo brasileiro já mostra sinais de recuperação da crise, o que pode vir a beneficiar os fundos imobiliários que investem em shopping centers.

É o que mostram os últimos dados de vendas no varejo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a circulação de pessoas em shopping centers pelo país e os resultados trimestrais das grandes varejistas.

Fundos imobiliários são fundos de investimento que investem em imóveis comerciais ou papéis de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. Os fundos imobiliários de shopping centers, no caso, são aqueles que adquirem esse tipo de imóvel para alugar seus espaços.

Esse aluguel é distribuído periodicamente aos cotistas do fundo na forma de rendimentos que, em geral, são isentos de imposto de renda. Os aluguéis estão diretamente atrelados às receitas dos inquilinos. Assim, quanto mais as lojas vendem, maiores serão os rendimentos desses fundos.

Funciona assim: os contratos de aluguel estabelecem o pagamento de um valor fixo e corrigido por um índice de inflação, como ocorre com outros contratos de aluguel, além de uma parte variável, atrelada às vendas dos lojistas.

Isso significa que os fundos imobiliários de shopping centers são beneficiados por tudo que possa alavancar as vendas de seus inquilinos.

Bons indicadores de volumes de vendas, inadimplência, taxas de juros, inflação, fluxo de pessoas em shoppings, confiança do consumidor e crescimento econômico sugerem a possibilidade de crescimento nos rendimentos desses fundos.

Volume de vendas no varejo

Alguns indicadores já apontam para uma recuperação da economia em geral. A inflação está mais baixa e controlada. Com isso, a taxa básica de juros pôde entrar em um ciclo de queda, e hoje se aproxima novamente de seu menor patamar histórico, o que tende a baratear o crédito. Ambas as condições favorecem o consumo e o crescimento econômico.

Do ponto de vista dos investimentos financeiros, queda de juros e fundos imobiliários estão relacionados da seguinte forma: Selic baixa é uma das condições que mais aumentam a atratividade dos fundos imobiliários.

No lado do varejo, especificamente, também já vemos sinais de recuperação. Desde abril, o volume de vendas tem crescido todos os meses, na comparação mensal de 2017 com o mesmo período de 2016. Antes disso, o indicador vinha caindo mês a mês desde abril de 2015.

Nesta semana, o IBGE divulgou que o índice, em setembro, foi de 6,4% em comparação a setembro do ano passado, acima das expectativas do mercado. Foi o maior crescimento de vendas no ano.

Variação do volume de vendas no varejo até setembro de 2017

Fonte: IBGE

Fluxo de pessoas em shopping centers

O fluxo de pessoas em shopping centers também vem mostrando desempenho positivo em 2017. No ano passado, houve crescimento na circulação de pessoas em shoppings em apenas três meses, na comparação com o mesmo mês do ano anterior.

Neste ano, desde março a circulação de pessoas vem crescendo ou permanecendo estável, como mostra o gráfico:

Variação do fluxo de pessoas em shopping centers até outubro de 2017

Fonte: Iflux/Maisfluxo

Resultados das varejistas

Grandes varejistas costumam ser inquilinos importantes de shopping centers. Por isso, um desempenho forte dessas companhias costuma também ser um bom sinal para os fundos de shopping.

Como os aluguéis em shopping centers são, em parte, atrelados às receitas dos lojistas, quanto maiores as vendas e as receitas desses inquilinos, maiores tendem a ser os rendimentos dos fundos de shopping.

Os resultados das grandes varejistas vêm apresentando melhora ao longo de 2017. Separamos, nas tabelas a seguir, os desempenhos de vendas e a variação da receita líquida para três dessas companhias que têm ações negociadas em bolsa, apenas como exemplo:

Vendas mesmas lojas (lojas físicas com mais de 1 ano):

[table id=21 /]

Fonte: Companhias

Variação da receita líquida em comparação ao mesmo trimestre do ano anterior:

[table id=22 /]

Fonte: Companhias

Economia ainda tem muito a melhorar

Apesar do bom desempenho dos indicadores que já mostram alguma recuperação do varejo e da economia como um todo, ainda há desafios pela frente.

A taxa de desemprego vem caindo em 2017, mas ainda é alta: 12,4% no trimestre que vai de julho a setembro.

A melhora é atribuída pelo IBGE a um aumento na informalidade, pois cresceu o número de pessoas que trabalha sem carteira assinada ou por conta própria. Do ponto de vista do consumo, é melhor do que o desemprego, mas não é o ideal, dadas a instabilidade e a incerteza desse tipo de situação.

Os índices de emprego geralmente são os últimos a apresentar melhora quando a economia se recupera de uma crise.

O Índice de Confiança do Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas, vem andando de lado neste ano. A avaliação da FGV é que a confiança do consumidor ainda é baixa, sinalizando cautela diante dos níveis elevados de incerteza.

“Os resultados sugerem que a melhora do consumo nos últimos meses tem sido sustentada mais pela liberação de recursos do FGTS, queda dos juros e depreciação de bens duráveis que pelo otimismo do consumidor”, diz o relatório do Índice de Confiança do Consumidor de outubro.

Além disso, ainda vivemos uma crise política, marcada por escândalos de corrupção e com grande incerteza em torno das Eleições presidenciais no ano que vem.

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