Preencher e enviar a declaração de ajuste anual do Imposto de Renda da pessoa física (DIRPF) é uma das principais obrigações de milhões de contribuintes brasileiros todos os anos. Nela, é necessário apresentar informações relevantes sobre o patrimônio e a renda no ano de exercício. Por isso, também é necessário declarar o aluguel no Imposto de Renda (IR) 2022/2023. 

Porém, antes de se preparar para apresentar as informações à Receita Federal, é necessário entender quais são as regras para a declaração. Assim, você não terá dúvidas na hora de preencher a ficha e realizar o acerto necessário com o Fisco. 

Para ajudá-lo, nós, da Genial Investimentos, preparamos este artigo completo sobre como declarar aluguel no Imposto de Renda. 

Continue a leitura e confira! 

É necessário declarar o recebimento de aluguéis no Imposto de Renda? 

O valor que você recebe ao alugar um imóvel deve ser sempre incluído na declaração do Imposto de Renda. A principal exceção será se você receber um montante na faixa de isenção e se não estiver obrigado a declarar o IR, por não atender a nenhuma das condições de obrigatoriedade. 

Nas demais situações, será preciso mostrar à Receita Federal o quanto você obteve ao longo do ano com a locação de uma propriedade imobiliária. 

Contudo, além do recebimento do aluguel de modo tradicional, existem outras regras quanto à declaração desses rendimentos no Imposto de Renda. A seguir, você saberá em quais casos é preciso apresentar essas informações e quais são as exceções existentes! 

Acompanhe! 

Benfeitorias 

Se o contrato de locação trouxer essa possibilidade, as benfeitorias realizadas pelo locatário podem ser compensadas em um ou mais meses. Nesses casos, porém, o proprietário não fica isento de pagar e declarar o Imposto de Renda. 

Isso acontece porque, legalmente, as benfeitorias têm natureza de rendimento de aluguel. Se o valor estiver na faixa tributável, portanto, há a cobrança de imposto e a necessidade de fazer a declaração. 

Imagine que você aluga um imóvel por R$ 2,5 mil mensais. Em determinado período, o locatário realiza algumas benfeitorias, em comum acordo, no valor de R$ 10 mil. Com isso, fica acordado que ele não precisará fazer o pagamento do aluguel por 4 meses. 

No entanto, você ainda será tributado sobre o valor de R$ 2,5 mil, já que as benfeitorias são classificadas como rendimentos.  

Pagamento de aluguel em juízo 

Outra possibilidade para considerar é o pagamento de aluguel em juízo. Em determinadas situações, pode acontecer de o locatário realizar esse depósito em uma conta judicial — normalmente, isso ocorre quando há uma disputa entre as partes. 

Nessa situação, o imposto não é cobrado enquanto o valor estiver retido na conta judicial. Afinal, você não terá como desfrutar da quantia nessa situação. 

Por outro lado, uma vez que o montante esteja disponível para uso, ele deverá passar pela tributação, além de ser declarado para a Receita Federal. 

Sublocação 

A sublocação acontece quando um inquilino aluga o imóvel do qual ele é locatário para outra pessoa. Normalmente, isso leva ao recebimento de um valor que é maior do que o montante pago para a locação original do imóvel. 

Nesse cenário, o inquilino que subloca a propriedade deve declarar o aluguel no Imposto de Renda. A diferença é que é possível abater do rendimento bruto obtido o valor pago para alugar o imóvel.  

A diferença, entretanto, será tributada e deve ser apresentada à Receita — desde que o pagamento do aluguel também seja declarado. 

Multa por atraso ou indenização por rescisão 

Nos contratos de locação, é comum que haja a cobrança de multas ou de indenizações em diversas situações. Em ambos os casos, os valores poderão ser tributados e deverão ser apresentados na declaração de ajuste do IR. 

Para entender melhor, considere que o inquilino atrasou o pagamento do aluguel e, por isso, pagou uma multa de 10%. Nesse contexto, o valor a ser tributado e declarado será a soma do preço do aluguel mais o valor da multa, no mês em questão. 

O mesmo acontece se o inquilino rescindir o contrato ou descumprir as regras previstas, levando ao pagamento de uma indenização. Se o montante estiver acima da faixa de isenção, será preciso realizar o pagamento do imposto

Preciso declarar tanto meus imóveis quanto os aluguéis provenientes deles? 

Além da quantia recebida como aluguel, você precisa declarar os seus imóveis no Imposto de Renda. Isso é necessário porque esses bens também fazem parte do seu patrimônio e ajudam a Receita Federal a identificar se eles são compatíveis com a sua renda apresentada ao longo do tempo. 

No caso dos imóveis, você precisará apresentá-los na ficha de “Bens e Direitos”. Inclusive, é preciso incluir esses bens na declaração mesmo se eles ainda não estiverem quitados, como é o que ocorre com um imóvel financiado. 

Outro ponto importante para observar é que o valor da propriedade deve ser o preço de compra, no momento da aquisição. A menos que a Receita anuncie uma regra diferente, você não deve atualizar as cotações dos imóveis ao longo dos anos. 

Qual é a diferença na declaração entre o recebimento de aluguel de PF e PJ? 

Vale saber, ainda, que existe diferença nas regras da declaração de aluguel no Imposto de Renda, dependendo da fonte pagadora. Se você receber o valor do aluguel de uma empresa (PJ), será preciso utilizar uma ficha diferente daquela usada quando o inquilino é uma pessoa física (PF). 

Como você verá, também há mudanças de acordo com o modo de o imposto ser cobrado no momento ou após o pagamento. Por isso, é preciso ter atenção com as regras em cada caso específico. 

Como os aluguéis são tributados? 

Para se aprofundar nas diferenças entre aluguéis recebidos por pessoas físicas ou jurídicas, é interessante compreender as regras de tributação desses rendimentos. Afinal, o tipo de desconto do imposto acontece de forma diferente conforme a fonte pagadora. 

Primeiramente, você deve considerar que a alíquota incidente sobre o aluguel depende do valor do rendimento. Veja quais são as faixas e suas respectivas cobranças: 

  • até o limite de isenção: 0%; 
  • 1ª faixa de renda: 7,5%; 
  • 2ª faixa de renda: 15%; 
  • 3ª faixa de renda: 22,5%; 
  • 4ª faixa de renda: 27,5%. 

Como referência, é possível considerar a tabela de IR 2022/2021, que serve para a cobrança de imposto sobre o aluguel. Confira: 

Base de cálculo Alíquota Parcela dedutível do imposto  
Até R$ 1.903,98 0% – 
De R$ 1.903,98 até R$ 2.826,65 7,5% R$ 142,80 
De R$ 2.826.66 até R$ 3.751,05 15% R$ 354,80 
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 22,5% R$ 636,13 
Acima de R$ 4.664,68 27,5% R$ 869,36 

Se essa tabela se mantiver para o Imposto de Renda 2023, todo aluguel mensal recebido em 2022 acima de R$ 1.903,98 será tributado. A forma como o imposto é apurado e pago, como você viu, varia. 

Caso o pagador do aluguel seja uma pessoa jurídica, é a própria empresa que deve fazer o desconto na fonte. Logo, como locador, você já recebe o montante líquido de impostos. 

Já se o locatário for uma pessoa física, a apuração do imposto será de sua responsabilidade. Para tanto, é preciso utilizar o carnê-leão, com a apuração dos valores segundo a alíquota e com a parcela dedutível em cada caso. 

Outro aspecto essencial para entender sobre a tributação do aluguel é que essa etapa não é a mesma que declarar o rendimento no Imposto de Renda. 

Se você receber um valor de aluguel superior à faixa de isenção, a cobrança acontecerá via carnê-leão ou diretamente na fonte — e isso independe da declaração de ajuste anual. De modo semelhante, pode acontecer de o rendimento do aluguel ser isento, mas precisar ser declarado para a Receita. 

O que é o carnê-leão? 

Até aqui, você descobriu que a forma de tributação do aluguel pode envolver a emissão de carnê-leão. Mas você sabe o que significa isso e como essa alternativa funciona? 

Na prática, o carnê-leão é um recurso que serve para realizar o recolhimento mensal de IR, diante de rendimentos tributáveis pagos por pessoas físicas. 

Assim, ele serve para que você pague os impostos devidos ao longo do ano e não apenas no momento de enviar a declaração de ajuste anual. Sua emissão é obrigatória em alguns casos — entre eles, está o recebimento de aluguel acima da faixa de isenção. 

Você precisará acessar o Programa Carnê-Leão Web, no site da Receita Federal. Nesse ambiente, será preciso apresentar as informações exigidas, como os valores recebidos e os dados da fonte pagadora. 

A partir disso, haverá a emissão de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), que servirá como guia de pagamento. O total deverá ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. 

Então, se você receber um aluguel tributável em janeiro, terá até o último dia útil de fevereiro para pagar o carnê-leão com o valor do imposto devido. 

É possível realizar deduções da base de cálculo? 

Outro aspecto essencial para considerar a respeito do carnê-leão sobre o aluguel é que existe a possibilidade de deduzir alguns valores da base de cálculo. Com esses descontos, o montante declarado do rendimento passa a ser menor, gerando um imposto mais baixo. 

Nesse caso, é possível realizar as deduções dos seguintes valores: 

  • impostos, taxas e emolumentos que incidirem sobre o bem; 
  • aluguel pago na locação de imóvel sublocado; 
  • taxas pagas para cobrança ou recebimento do valor, como as taxas da administradora; 
  • despesas referentes ao condomínio. 

No entanto, só é possível realizar esse abatimento se você (locador) tiver sido o responsável por pagar os encargos. É o que acontece, por exemplo, com o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e com a taxa de condomínio. 

Se o seu locatário for o responsável por pagar esses valores, você não poderá deduzi-los ao emitir o carnê-leão. Entretanto, se esses e outros encargos forem sua responsabilidade exclusiva, é possível deduzi-los da base de cálculo. 

No caso específico do IPTU, não importa se você tenha recebido aluguel apenas durante um determinado período do ano ou se o imposto tiver sido pago parcelado ou em cota única. Se toda a despesa tiver sido sua, ela pode ser abatida. 

Como é feita a declaração dos ganhos de aluguel? 

Até aqui, você descobriu que é preciso declarar os rendimentos obtidos com aluguel no Imposto de Renda. Além disso, você conferiu as diferenças existentes entre a declaração dos rendimentos e a tributação de IR — que pode ocorrer na fonte ou via carnê-leão. 

Agora, é interessante entender como declarar o aluguel recebido no Imposto de Renda 2023/2022. Para isso, você deve começar fazendo o download do programa de declaração ou acessando a plataforma pelo site da Receita Federal. 

Após inserir os seus dados de identificação, caso necessário, é preciso adotar os passos a seguir: 

Escolha a aba de acordo com a fonte pagadora 

Para declarar o aluguel, o primeiro passo envolve selecionar corretamente as fichas para inserir as informações, conforme a fonte pagadora. Se o pagador do aluguel for uma pessoa física, você deve utilizar a aba “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”. 

Já se tiver sido uma pessoa jurídica a pagar o aluguel, use a aba “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. 

Se você tiver mais de um imóvel alugado, será preciso realizar esse procedimento, desde a etapa inicial, para cada um deles. Também é importante selecionar a aba adequada em cada situação. 

Inclua as informações necessárias 

Após selecionar a aba correta, você deve começar a preencher os campos, segundo as indicações. No caso de recebimento de pessoa física, é possível importar os dados do carnê-leão. Assim, as informações serão preenchidas automaticamente. 

Porém, você ainda deverá incluir na coluna referente ao DARF o valor de cada imposto pago, conforme os meses de recebimento do aluguel. 

Já para a pessoa jurídica, basta incluir as informações sobre a fonte pagadora. Como o imposto é recolhido na fonte, caberá ao empreendimento realizar a demonstração dos montantes pagos. 

Adicione os pagamentos referentes ao aluguel 

Como você acompanhou, é possível realizar a dedução de alguns encargos do valor do aluguel. Isso diminui a cobrança do Imposto de Renda no carnê-leão e pode reduzir sua base de cálculo na declaração de IR, mas ainda será preciso declarar esses valores. 

Para isso, você pode utilizar a ficha “Pagamentos Efetuados”, escolhendo o código adequado a cada despesa. Se você quiser deduzir o valor pago à empresa administradora, por exemplo, é necessário usar o código 71. 

Todas as deduções devem ser apresentadas separadamente, com detalhes sobre valores e quem recebeu a quantia. 

Como declarar o aluguel tendo o intermédio de uma imobiliária? 

No momento de declarar o recebimento de aluguel no Imposto de Renda, é comum que surjam dúvidas sobre o que fazer ao contar com o intermédio de uma imobiliária. A dúvida é especialmente presente se o inquilino for uma pessoa física, mas a imobiliária for uma pessoa jurídica. 

Contudo, a fonte pagadora considerada sempre será o inquilino — seja ele PF ou PJ. Então mesmo que seja uma imobiliária a repassar o aluguel para você, é preciso declarar os recebimentos na ficha de pessoa física, se o inquilino não for uma empresa. 

A diferença é que, ao contar com uma imobiliária, é provável que você pague taxas pelo serviço. Se você tiver realizado o pagamento desse encargo, é possível incluí-lo na ficha de “Pagamentos efetuados”, conforme apresentado. 

Já no caso de o inquilino ser uma pessoa jurídica, será a empresa — e não a imobiliária — a responsável por reter o IR na fonte. Logo, será preciso apresentar os dados do negócio que aluga seu imóvel como fonte pagadora. 

Como funciona a tributação no caso do aluguel recebido por não residente? 

Todas as informações que você viu até agora fazem referência ao recebimento de aluguel por parte de um residente brasileiro. Mas também há a possibilidade de você locar o imóvel de uma pessoa não residente no Brasil — como um investidor estrangeiro. 

Nessa situação, existem regras diferentes e que dependem do acordo entre o Brasil e o outro país. Se existir um tratado definido entre as nações, as regras determinadas bilateralmente devem ser seguidas. Se não houver um entendimento específico, a tributação deve ocorrer na fonte, com a alíquota de 15%. 

Outro detalhe é que o responsável pelo recolhimento é o procurador do residente no exterior. Assim, será preciso emitir um DARF e, posteriormente, uma declaração do imposto sobre a renda retido na fonte (DIRF). 

Os aluguéis recebidos se somam a outros rendimentos tributáveis? 

Na hora de declarar os valores obtidos com a locação de um imóvel, saiba que eles devem ser somados a outros rendimentos tributáveis que você possui. Com isso, a base de cálculo para saber qual é o imposto devido se tornará maior, devido à soma de aluguéis, salários e outras rendas. 

Ainda, tenha em mente que o recebimento de aluguéis pode fazer com que você passe de isento de declarar IR para alguém obrigado a enviar o documento. É o que acontece quando você tem um salário dentro da faixa de isenção e não cumpre outras questões de obrigatoriedade. 

Contudo, com o recebimento de aluguéis ao longo do ano, pode ser que seus rendimentos anuais superem o valor isento. Nessa situação, você estará obrigado a fazer a declaração. Portanto, é preciso avaliar com cuidado os impactos dessa obrigação na sua situação perante a Receita. 

Quais os riscos de não declarar o aluguel no Imposto de Renda 2022/2023? 

Com as informações que você acompanhou até aqui, foi possível identificar como fazer o cálculo e como declarar o recebimento de aluguel no Imposto de Renda 2023. Afinal, como visto, apresentar esses valores recebidos é obrigatório na maioria das situações. 

Por esse motivo, deixar de incluir o montante recebido com a locação de imóveis em sua declaração de IR pode ter consequências significativas. Como a Receita Federal cruza as declarações e os dados de diversas fontes, omitir esses recebimentos pode fazer seu documento cair na malha-fina. 

Nessa situação, você precisará prestar esclarecimentos para a Receita sobre a omissão das informações. Caso deseje demonstrar boa-fé em sua conduta, será preciso fazer a declaração retificadora de IR, o que poderá levar ao pagamento de mais imposto e de uma multa. 

Se você não realizar esse trâmite, correrá o risco de sofrer uma multa ainda maior e poderá ser processado por sonegação fiscal. Se houver uma condenação, há riscos de ser preso, dependendo da situação. 

Por isso, o ideal é apresentar todos os valores conforme mandam as regras. Desse modo, você não precisará se preocupar com eventuais problemas perante a Receita Federal, certo? 

O inquilino precisa fazer algum tipo de declaração? 

Outra questão para considerar sobre o aluguel e o Imposto de Renda é que os inquilinos também devem declarar os valores pagos. Nesse caso, é preciso utilizar a ficha “Pagamentos efetuados”, com o código “70 — Aluguéis de imóveis” e os dados do locador e proprietário. 

No entanto, pelo menos até 2022, o aluguel não era dedutível do Imposto de Renda. A inclusão dos dados serviria apenas para a Receita controlar seu patrimônio e fazer cruzamentos com outras declarações. 

Todavia, as regras para as próximas declarações do Imposto de Renda podem mudar. Se novas determinações forem aprovadas, o aluguel pago poderá ser deduzido da base de cálculo de IR. Logo, é preciso acompanhar as notícias sobre o tema. 

Além disso, em determinados casos, é preciso que o inquilino declare mais que o aluguel pago ao longo do ano. Se o locador rescindir o contrato e pagar uma indenização, por exemplo, esse valor fará parte dos rendimentos tributáveis do locatário.  

Neste artigo, você descobriu como declarar o aluguel recebido no Imposto de Renda 2023/2022. Para evitar erros e possíveis problemas com a Receita Federal, é importante considerar as regras específicas para cada caso, realizando a declaração conforme a lei. 

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