Um dos passos mais básicos a seguir na hora de investir em fundos de investimento imobiliário (FII) é pesquisar sobre os produtos disponíveis no mercado e como eles se adequam aos seus objetivos financeiros. Por isso, neste post, vamos falar sobre o fundo XP LOG ou XPLG11 (ticker).

A cotação do XPLG11,assim como a maior parte do mercado de fundos imobiliários, registrou ganhos expressivos em 2019. Para 2020, as perspectivas apontavam que fatores como a baixa taxa de juros da economia deveriam seguir impulsionando os FIIs, com o investidor procurando ativos de maior rentabilidade. Porém, a crise do COVID-19 afetou todo o mercado financeiro, incluindo os fundos imobiliários.

Apesar da correção nos preços observada no início de 2020, os fundamentos para os fundos imobiliários seguem positivos, e o FII XPLG11 é uma opção de investimento que deve estar no radar de quem já está ou quer começar a investir nesses fundos. O investidor deve analisar que a taxa de juros deve cair ainda mais, e que os fundos imobiliários representam bens reais que tendem a se valorizar após a superação da crise.

Outro ponto importante para se observar é que o XPLG11 foi mais resiliente que o Ibovespa durante a crise, como podemos observar no gráfico abaixo:

Fundo XPLG11

O que é o XPLG11?

O XPLG11 é o ticker usado na negociação do fundo XP LOG na Bolsa de Valores brasileira. É um fundo imobiliário do tipo tijolo com investimentos em galpões logísticos. Isso quer dizer que os recursos desse fundo são destinados à compra ou à construção de galpões, e que os dividendos (lucros) do XPLG11 são obtidos pelo recebimento de aluguéis ou da venda destes imóveis.

Constituído em 2016, o XPLG11 é um fundo híbrido, com gestão ativa, em formato de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração. A taxa de administração anual varia entre 0,75% e 0,95% sobre o patrimônio líquido e já inclui custos de gestão, custódia e escrituração. Já a taxa de performance do fundo é de 20% do valor que exceder o IPCA + 6% ao ano.

De acordo com a política de distribuição dos rendimentos do XPLG11, no mínimo 95% dos ganhos devem ser distribuídos aos cotistas mensalmente até o 10º dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos.

Os ativos, no entanto, não têm garantia do administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), isso quer dizer que os participantes do XPLG11 não podem responsabilizar o administrador por eventuais desvalorizações dos preços dos imóveis que compõem o fundo.

Dividendos do XPLG11

Mesmo após toda a queda durante a crise, as cotações das cotas do XPLG11 negociadas na Bolsa brasileira, a B3, ainda representavam ganhos significativamente maiores do que a renda fixa. Se considerarmos os proventos, o ganho é ainda maior. Além disso, um ponto muito importante a se considerar é que os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda.

O histórico do fundo e as perspectivas para o mercado – após superada a crise do COVID-19 -, continuam bastante otimistas, ainda mais se considerarmos as baixas taxas de juros do Brasil.

O patrimônio investido na constituição do fundo foi de R$ 366.115,00, com cotas negociadas a R$ 100,00. Atualmente, o valor do patrimônio líquido do XPLG11 é de R$ 1,65 bilhão.

Os proventos do XPLG11 devem ser pagos mensalmente aos cotistas até o 10º dia útil, e 95% dos ganhos auferidos são distribuídos aos participantes do fundo.

Perspectivas dos fundos imobiliários

Com valorização média acima dos 30% (IFIX) em 2019, os fundos de investimento imobiliário foram uma das melhores aplicações do mercado brasileiro no último ano e, embora nos investimentos ninguém viva de passado, as perspectivas para 2020 ainda permanecem positivas (assista à análise do gestor da Genial Investimentos, Alexandre Donini).

Entre os principais fatores para um cenário altista neste ano, está o tamanho ainda incipiente do mercado brasileiro, com espaço para constituir novos fundos e ampliar o número de pessoas físicas nos FIIs.

Apenas no ano passado, os fundos imobiliários ganharam 427 mil novos cotistas, segundo a B3, totalizando 630 mil brasileiros com aplicações em FII. No entanto, esse número representa apenas 0,3% da população nacional. Nos EUA, por exemplo, 25% da população possui esse tipo de investimento.

O ticket inicial baixo também é um ponto positivo. Assim como o XPLG11, muitos fundos imobiliários têm cotas iniciais negociadas a R$ 100, tornando os FIIs um investimento atrativo para pessoas físicas em um cenário de baixa remuneração da Selic.

Além dos fatores listados acima, vale lembrar que investir em um fundo imobiliário representa a chance de entrar no mercado brasileiro de imóveis sem, no entanto, arcar com todos os custos envolvidos na compra e na manutenção de uma propriedade.

Os ganhos provenientes da receita com aluguéis no XPLG11, assim como em outros fundos imobiliários, são isentos de Imposto de Renda. Outro ponto positivo para os FIIs em relação a outros investimentos. 

Como comprar XPLG11?

Se as perspectivas forem positivas, o que levar em conta na hora de escolher um fundo imobiliário? Investir nesses fundos é muito mais rápido e simples do que comprar um imóvel, mas conhecer a localização das propriedades que compõem o portfólio, avaliar os riscos da carteira e a reputação do gestor podem ser primeiros passos importantes.

Outro fator relevante na equação da compra é a plataforma escolhida para realizar a negociação. Na Genial Investimentos, a aquisição de cotas é isenta de corretagem, e os investidores ainda contam com o apoio técnico de profissionais capacitados e atualizados sobre as principais tendências e os riscos do mercado imobiliário.

Na Genial, a compra de cotas do XPLG11, e de outros fundos negociados na B3, é realizada pelo home broker, sem entraves burocráticos e com liquidez.

O cenário positivo pode se confirmar, mas com novas ofertas e tantas opções no mercado é importante alinhar a aquisição de um ativo de renda variável, como os FIIs, aos seus objetivos financeiros e aos melhores especialistas do mercado. Para fazer as melhores escolhas, abra uma conta gratuita na Genial Investimentos!

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Publicado por Genial Investimentos

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