Se você já sabe o que são e como funcionam os fundos de investimento imobiliário, é importante entender o cenário e como os FIIs voltaram a ser atrativos a ponto de estar entre os melhores investimentos em 2019. No auge da crise brasileira, entre 2014 e 2016, os fundos imobiliários não viveram os seus melhores momentos.

A taxa Selic vinha num ciclo de alta, o que torna os rendimentos pagos por esse tipo de investimento menos atrativos – afinal, fica mais difícil acompanhar a taxa básica de juros. Com a queda da inflação e da Selic, porém, os fundos imobiliários voltaram a se tornar atrativos, e suas cotas tornaram a se valorizar.

Em 2018, o IFIX, indicador que faz a média das negociações de cotas dos Fundos Imobiliários brasileiros e principal benchmark do nicho, conseguiu permanecer no verde, avançando 5,6%, depois de um ano marcado pela volatilidade e incerteza por causa da greve dos caminhoneiros e, principalmente, pela eleição. Neste primeiro semestre, a valorização do IFIX ultrapassou os 11%, bem acima, por exemplo, do CDI, que rendeu cerca de 3% nesse período.

Dois fatores contribuem para o aquecimento dos fundos imobiliários e um crescimento muito mais significativo a partir desse ano. Primeiramente, o mercado financeiro como um todo acompanha com bons olhos uma possível aprovação da reforma da Previdência e os Fundos Imobiliários embarcam nesse mesmo sentimento. E em segundo lugar, a previsão é de Selic em patamares cada vez mais baixos.

Relação entre queda de juros e Fundos imobiliários

Os fundos imobiliários investem em imóveis comerciais ou títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário. Entre aqueles que investem em imóveis propriamente ditos, há fundos que lucram com a valorização dos empreendimentos e outros que ganham com aluguéis.

Em função disso, sua remuneração não costuma ser diretamente atrelada às taxas de juros. Quando investem em títulos de renda fixa, estes costumam ser prefixados ou atrelados à inflação.

Quando os FIIs investem em imóveis, sua remuneração relaciona-se a outros fatores, como os aluguéis pagos pelos inquilinos, o faturamento desses inquilinos ou mesmo o lucro pela venda de imóveis da carteira.

Quando a Selic está alta, os fundos imobiliários têm dificuldade de remunerar acima da renda fixa conservadora. Ocorre que essa capacidade de pagar mais do que as aplicações de baixo risco é pré-condição essencial para que os investidores queiram sair da renda fixa conservadora para correr mais risco em um investimento como um fundo imobiliário.

Por outro lado, quando a Selic entra em um ciclo de queda, a atratividade dos fundos imobiliários cresce, enquanto que a dos investimentos conservadores cai justamente por conta ta tendência de baixa rentabilidade.

Quando os juros estão baixos, a remuneração paga pelos fundos imobiliários torna-se suficiente para ganhar da renda fixa conservadora. Correr algum risco para ganhar mais passa a valer a pena.

O mesmo raciocínio aumenta a atratividade do investimento em ações e em títulos de renda fixa prefixados. Mas os fundos imobiliários têm um atrativo a mais: isenção de imposto de renda para a pessoa física sobre os rendimentos pagos pelos fundos.

Livro sobre Fundos Imobiliários

Queda de juros estimula o mercado imobiliário

Além disso, juros menores estimulam a economia em geral e o mercado imobiliário em particular. A queda de juros barateia o crédito e estimula a atividade econômica. Com isso, há incentivo para construção, compra e venda de imóveis, produção e consumo.

OS FIIs que lucram com a valorização dos imóveis, por exemplo, têm mais facilidade de realizar seus ganhos, pois há demanda. Já aqueles que alugam seus imóveis podem ver seus rendimentos crescerem de diversas maneiras. Se os aluguéis forem atrelados às receitas dos inquilinos, um aumento nas vendas elevará o rendimento do fundo.

Os aluguéis poderão ser reajustados para cima, e os inquilinos, com boa saúde financeira, podem querer alugar imóveis melhores ou expandir suas atividades, o que requer mais espaço.

Juros altos, por outro lado, encarecem o crédito, o que reduz o investimento, o consumo e a produção. No mercado imobiliário, há menos lançamentos e menos gente querendo comprar imóveis. A situação se inverte.

Inquilinos em dificuldade financeira podem, inclusive, ficar inadimplentes, tentar renegociar os aluguéis, devolver imóveis ou mesmo se mudar para locais com aluguéis mais baratos, aumentando a vacância.

Em resumo, é simples: a queda de juros e fundos imobiliários estão intimamente relacionados, pois os cortes na Selic, de forma geral, beneficiam o desempenho do mercado de FII como um todo.

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Leonardo é jornalista formado pela Faculdade Cásper Líbero, com passagens por grandes veículos da imprensa brasileira, como TV Cultura, Veja e Estadão. Especializou-se em jornalismo econômico, com aprovação pela FGV, no curso de trainee promovido pelo Grupo Estado.

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