Os fundos imobiliários são procurados por diferentes perfis de investidores por serem bastante versáteis. Através deles é possível investir no setor imobiliário de forma prática e acessível. Mas, com tantas opções disponíveis, pode ser difícil escolher entre eles. 

Hoje você conhecerá o TRX Real Estate (TRXF11), um fundo imobiliário de tijolo que atua com foco na renda obtida com aluguéis de imóveis em regiões metropolitanas do Brasil. Quer saber mais sobre esse fundo e verificar se ele se enquadra no seu perfil de investidor e objetivos financeiros? 

Neste artigo, nós da Genial separamos tudo o que você precisa saber sobre fundos imobiliários, bem como informações detalhadas sobre o TRXF11. Não deixe de acompanhar até o final! 

O que é um fundo imobiliário? 

Também conhecidos como FIIs, os fundos de investimento imobiliários são uma modalidade de investimento coletivo focado em aportes no setor imobiliário. Para participar deles basta o interessado adquirir suas cotas — que são negociadas na bolsa de valores brasileira (B3). 

A partir do momento em que o investidor se torna um cotista, ele passa a participar dos resultados do fundo, que conta com a gestão de um gestor. Esse profissional fica responsável por escolher os ativos que irão compor a carteira do fundo, sendo remunerado por essa atividade. 

Investir em FIIs permite explorar o potencial do mercado imobiliário, mesmo que o investidor tenha pouco capital. Isso se dá em razão do custo da cota ser muito inferior ao que seria preciso para comprar um imóvel. Logo, é uma modalidade de investimento bastante acessível. 

No que se refere à rentabilidade dos fundos imobiliários, o investidor poderá lucrar com a valorização das cotas e com o recebimento de dividendos. Assim, eles costumam atrair quem está à procura de receber renda passiva ao longo do tempo. 

Outro ponto de destaque dos FIIs diz respeito à diversificação. Apesar de existirem fundos com a apenas um ativo em carteira, a maior parte deles possui um portfólio com variados títulos ou empreendimento. Isso ajuda a manejar o risco do investidor. 

Quais os tipos de FIIs disponíveis? 

Investir em fundos imobiliários requer atenção, pois existem diversas opções disponíveis no mercado. Um dos primeiros aspectos a serem avaliados antes da tomada de decisão é o tipo de fundo. 

Cada FII pode contar com uma estratégia diferente e a escolha pode depender dessa característica inicial. Diante disso, é importante conhecer detalhadamente os tipos de fundos imobiliários mais relevantes.  

Acompanhe! 

Fundos de tijolo  

Provavelmente, a primeira informação que vem à sua mente quando você pensa no mercado imobiliário é a aquisição imóveis físicos, correto? Essa é justamente a proposta dos fundos de tijolos. Diante disso, eles acabam sendo os mais conhecidos entre os fundos imobiliários. 

Embora todo o fundo que invista em imóveis físicos possa ser classificado como fundo de tijolo, eles podem ser distintos entre si. Isso porque existem possibilidades e estratégias de atuação diferentes. 

Por exemplo, alguns fundos são focados em obter renda com aluguéis. Logo, buscam imóveis com potencial de locação. Já outros possuem maior interesse em lucrar com a venda de imóveis, então procuram por aqueles com maiores chances de valorização. 

Além disso, os fundos de tijolos podem focar em tipos de propriedades variadas. Geralmente, os imóveis que compõe o portfólio de fundos podem ser: 

  • agências bancárias; 
  • instituições educacionais; 
  • lajes corporativas; 
  • galpões logísticos; 
  • shoppings; 
  • hospitais; 
  • hotéis; 
  • entre outros. 

Portanto, seja para locação ou para a venda, os fundos de tijolo possuem o objetivo de fornecer valorização e dividendos para os seus cotistas ao negociar bens físicos. Além disso, o potencial de valorização dos imóveis no longo prazo também é considerado e pode representar aumento de capital no futuro. 

Fundos de papéis 

Os fundos de papéis são uma modalidade mais conservadora de FIIs. O motivo está relacionado ao fato da carteira desse tipo de fundo ser composta por títulos de renda fixa. Desse modo, o gestor do fundo estará focado em adquirir títulos atrelados ao setor imobiliário. 

Entre esses títulos destacam-se as letras de crédito imobiliárias (LCIs), os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), as letras hipotecárias (LHs), entre outros. Diferentes dos fundos de tijolos, os fundos de papéis adquirem títulos de dívida, e não diretamente imóveis físicos. 

No mercado financeiro, quanto menor o risco do investimento, menor são os rendimentos pagos por ele. Isso acontece porque, quando o investimento é seguro, ele não precisa ter alto retorno para chamar a atenção do investidor. 

Fundos de fundos 

A última modalidade relevante de FIIs é conhecida como fundos de fundos — ou FoFs. São fundos cuja premissa principal é investir em cotas de outros fundos imobiliários, também buscando rentabilidade para seus cotistas. 

Investir em FoFs tender a fazer sentido para quem busca uma ampla diversificação da carteira — ou quer delegar a função de escolher os FIIs para um gestor. Isso porque esses fundos contam com uma grande variedade de cotas de outros fundos, selecionadas por quem conhece a fundo esse assunto. 

Desse modo, a diversificação é maior, sendo uma forma de trazer equilíbrio entre risco e retorno de um portfólio. Afinal, se houver eventual prejuízo causado por um fundo, ele pode ser compensado com o lucro de outro.  

Veja que cada tipo de FII tem suas próprias características. Cabe a você identificar qual alternativa tende a funcionar melhor para o seu portfólio. 

O que é TRXF11? 

Depois de saber mais sobre como funcionam os FIIs, é hora de conhecer o TRXF11. Ele é um fundo de investimento imobiliário de tijolo. Portanto, seu objetivo é investir seus recursos na aquisição de bens imóveis. 

Esse FII tem principal foco em edifícios e empreendimentos corporativos, comerciais, industriais, varejistas ou logísticos, construídos ou em construção para locação. 

Trata-se de um FII de renda com gestão ativa, prazo de duração indeterminado, constituído sob a forma de condomínio fechado. Dessa forma, a única maneira de negociar o valor investido é através da venda no mercado secundário da bolsa de valores. 

Quais são as principais características desse fundo imobiliário? 

O nome completo do fundo é TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário – FII, sendo TRXF11 o código de negociação na B3. A gestão é feita pela TRX Gestora de Recursos e a administração fica a cargo da BRL Trust Investimentos. 

Sua estreia na bolsa de valores se deu em 21/01/2020, data em que foram subscritas e integralizadas 1.868.966 cotas, ao preço de R$ 101,50 por cota. O valor total da oferta foi de R$ 189.700.049. 

Em junho de 2021, sua taxa de administração era de 1% ao ano. Esse valor era cobrado dos cotistas para remunerar a gestão do fundo. O TRXF11 também cobrava uma taxa de performance — de 20% sobre o excedente dos rendimentos distribuídos em relação ao IPCA + 6% ao ano. 

Essa taxa é uma espécie de bônus pago ao gestor, caso ele supere a meta de rentabilidade estipulada. Nesse fundo, a distribuição de rendimentos é mensal — sendo distribuído aos cotistas 95% do lucro auferido pelo fundo semestralmente em regime de caixa.  

Os dividendos poderão ser distribuídos aos cotistas, mensalmente, até o 15º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos. Eles são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Porém, haverá incidência de IR em 20% sobre o ganho de capital com a venda das cotas.  

Qual é a estratégia operacional do TRXF11?  

Como você viu, o intuito do TRX Real Estate é a distribuição de renda para os seus cotistas através de uma gestão ativa. Isso é feito por meio da aquisição e desenvolvimento de imóveis para locação. 

 Dentre os locatários desse fundo em 2021 encontravam-se grandes varejistas, como Assaí, BIG, Extra, Pão de Açúcar, além de empresas como a Camil e Sodimac. Alguns dos contratos de locação com essas empresas têm a previsão de encerrar apenas no ano de 2035. 

Na lâmina do fundo, datada de maio/2021, o TRXF11 contava com 44 imóveis distribuídos em 11 Estados brasileiros. Isso representa uma área bruta locável total de 382.122,78 m², divididos entre imóveis logísticos e varejo — atingindo um valor patrimonial de R$ 598.604.837,99. 

Contudo, o investidor deve estar atento ao fato que esses dados podem mudar frequentemente. Então é sempre importante conferir os relatórios e lâminas emitidos pelo gestor, para se atualizar quanto às informações relacionadas ao fundo de seu interesse— além de fazer outras análises antes de fazer o aporte. 

Quais são as vantagens e desvantagens? 

Após ter visto diversas informações importantes sobre o TRXF11, veja agora alguns pontos que podem ser considerados vantagens e desvantagens de investir nessa alternativa! 

Diversificação 

Dentre as maiores vantagens do investimento em FIIs de tijolos — como o TRX Real Estate — está a diversificação. Esse FII, por exemplo, contava com 44 imóveis em seu portfólio em 2021. Assim, pode haver maior equilíbrio nos riscos envolvidos. 

Renda passiva 

Além disso, uma vantagem importante em relação a muitos FIIs é o oferecimento de uma renda passiva mensal. Afinal, esse tipo de fundo tem uma política de distribuição de 95% dos seus rendimentos, e diversos deles possuem inúmeros imóveis de locação em carteira. 

Preços acessíveis 

A acessibilidade do fundo também é uma vantagem. Normalmente, como você viu, as cotas dos fundos imobiliários têm preço acessível. Assim, com um aporte reduzido, é possível se expor a grandes empreendimentos — o que não seria viável para a maior parte dos investidores a partir do investimento direto em imóveis. 

Praticidade 

Outra vantagem dos FIIs diz respeito à praticidade. Isso porque a gestão dos imóveis fica a cargo de um gestor profissional. Além disso, o administrador do fundo fica encarregado por toda a burocracia relacionada aos imóveis — como elaborar os contratos de locação, supervisionar os imóveis, cobrar os inquilinos, entre outras. 

Desvantagens  

No campo das desvantagens, conta o fato dos FIIs fazerem parte da classe de renda variável. Assim não há nenhuma garantia de que os resultados serão positivos. Em ocasiões de crise no setor imobiliário, por exemplo, os prejuízos podem surgir e atrapalhar o retorno do investimento. 

Além disso, os aportes realizados em FIIs como o TRXF11 não contam com a segurança do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) —presentes em alguns títulos bancários de renda fixa atrelados ao setor imobiliário.  

Logo, o investidor deve estar ciente desses riscos antes de decidir aportar seu capital em um fundo de investimento imobiliário. 

Vale a pena investir no FII TRXF11? 

A resposta para essa pergunta depende dos seus objetivos financeiros e do seu perfil de investidor. Afinal, para investir em renda variável é preciso que o investidor tenha um apetite maior aos riscos, uma vez que os preços das cotas podem oscilar ao longo do tempo. 

Na sequência, é preciso ter mente que sempre será necessário avaliar os relatórios gerenciais e lâminas informativas emitidas pelo fundo. Além disso, é preciso considerar os FIIs disponíveis no mercado e identificar aqueles mais alinhados às suas necessidades. 

Nesse sentido, portanto, a decisão de investimento é individual — e dependerá das preferências e expectativas do investidor.  

Conseguiu conhecer o fundo de tijolo TRXF11? Caso entenda que o investimento em FIIs faz sentido para você, não se esqueça de abrir conta em uma corretora de investimentos conceituada — como a Genial — para ter acesso a um home broker e ingressar no ambiente de negociações da bolsa. 

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Isabella Suleiman

Isabella atua com análise de fundos imobiliários e é responsável pela carteira recomendada da Genial. É graduada em Ciências Econômicas e Administração de Empresas pelo Insper e começou a carreira no mercado financeiro pelo Backoffice em um dos maiores bancos de investimentos da América Latina.

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