SDIL11: conheça o fundo SDI Logística

Um dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) mais negociados da B3, o SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11), é um fundo de tijolo constituído em 2012 voltado à exploração de imóveis no segmento logístico.

Com yield on cost de 6,6% nos últimos 12 meses, e cotas negociadas abaixo de R$ 100,00 em maio de 2020, esse é um dos papéis que devem estar no radar do investidor em busca de oportunidades no mercado de FIIs.

Por isso, neste post, vamos apresentar as principais características do fundo, seus últimos resultados financeiros e o desempenho das cotas do SDIL11.

Características do SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11)

Em operação desde 16 de novembro de 2012, o SDI Logística é um fundo do tipo tijolo, administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. O fundo é do tipo Anbima renda gestão ativa, constituído sob a forma de condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado.

O patrimônio do fundo é composto por três ativos localizados nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, concentrados no Eixo Anchieta (SP) e na região de Duque de Caxias (RJ). Os imóveis, segundo o administrador do SDIL11, estão estrategicamente localizados em eixos de ligação entre as regiões metropolitanas e o interior dos estados, próximo a aeroportos internacionais, ao porto de Santos e à cidade do Rio de Janeiro.

Em março de 2020, 67,6% dos ativos do fundo estavam alocados em imóveis; 31,6%, em títulos da renda fixa; e 0,8%, em outros ativos, de acordo com relatório do administrador. Ainda segundo o documento, 89% dos contratos das propriedades eram típicos e, 11%, atípicos. Em relação à receita contratada, 7% dos contratos têm vencimento em 2020; 36%, em 2021; e 57%, em 2022. O indexador de reajuste utilizado em 89% dos contratos é o IGP-M; em 11%, o IPCA é a referência.

A taxa de administração do SDIL11 é de 0,84% a.a. sobre o valor de mercado do fundo, com mínimo de R$ 80 mil ao mês, sendo esse valor corrigido anualmente pelo IGP-M. De acordo com a política de distribuição de rendimentos do fundo, 95% dos resultados auferidos devem ser distribuídos aos cotistas do SDIL11.

Em março de 2020, a taxa de vacância dos imóveis do SDI Logística era de 4,7%. Apenas no modal de Duque de Caxias a vacância era de 18,8%. De acordo com o administrador, a disponibilidade dos imóveis do fundo ainda está abaixo do observado em galpões logísticos nas mesmas regiões. Em Duque de Caxias, por exemplo, a vacância desse tipo de propriedade foi de 35,7% no primeiro trimestre deste ano.

Rendimentos e desempenho do SDIL11

Em março e abril de 2020, a distribuição de rendimentos do SDIL11 foi de R$ 0,46 por cota, valor inferior à média histórica do fundo, que era de R$ 0,66. Segundo relatório da Rio Bravo, a redução dos rendimentos linearizados deve-se ao capital não alocado e à atual vacância do fundo.

A relação entre os rendimentos distribuídos pelo SDIL11 e o custo por aquisição de cotas (yield on cost) foi de 0,5% no mês. Considerando os últimos doze meses, o yield on cost é de 6,6%.

As cotas do SDI Logística ainda tentam recuperar os patamares observados em janeiro de 2020, quando eram negociadas a R$ 140,00, aproximadamente. Na segunda quinzena de maio, o preço das cotas operou próximo de R$ 95,00, após ser bruscamente atingido pelas quedas na Bolsa brasileira em março devido à COVID-19.

No que tange à liquidez do SDIL11, os dados de março revelam que houve 950 negociações nos últimos 30 dias.

Cenário do SDIL11

Atualmente, 75% da receita do fundo vem de dois inquilinos de primeira linha, a BRF e a Braskem. Em relatório, a Rio Bravo afirma que, apesar da capacidade de pagamento das duas companhias, a crise atual pode trazer volatilidade ao fundo no curto prazo. Essa possível volatilidade, todavia, não impactaria a sustentabilidade do fluxo de renda do SDIL11 no longo prazo.

O fundo trabalha ainda na aquisição de um empreendimento em Guarulhos (SP), com área bruta locável de 22.825 m², pelo valor aproximado de R$ 36,3 milhões. A região, segundo o gestor, apresentou redução significativa das taxas de vacância nos últimos trimestres, com média de preços de pedidos de locação em mínimas históricas, representando uma oportunidade de crescimento para o futuro.

Mercado de FIIs no Brasil

O mercado de fundos imobiliários não passou ileso pelas quedas dos preços observadas no mercado financeiro em 2020. O IFIX, índice que mede o desempenho das cotas de FIIs na Bolsa, acumulou queda de pouco mais de 20% no ano, tendo como referência o dia 22 de maio.

No acumulado dos últimos 12 meses, no entanto, o desempenho do IFIX ainda é superior ao do Ibovespa, com valorização de 2,6%, contra recuo de 12,01%, respectivamente, tendo como referência o dia 21 de maio.

Mas rentabilidade passada não é promessa de garantia para o futuro. A expectativa do mercado é a de que os fundamentos permaneçam sólidos no longo prazo. Pois, mesmo sofrendo impactos no período mais curto de tempo, os fundos imobiliários no Brasil vão se beneficiar da tendência de queda da taxa Selic, atualmente em 3% a.a., e do apetite dos investidores por ativos menos voláteis ante às incertezas da economia.

Como comprar SDIL11?

A compra de cotas do SDI Logística pode ser realizada em poucos passos pelo home broker da Genial Investimentos. Para encontrar o ativo, basta procurar o ticker SDIL11.

O fundo tem uma sólida base de recebíveis e um bom histórico de pagamento de rendimentos. E, embora as perspectivas sejam de volatilidade no curto prazo, o gestor acredita que o fluxo de pagamentos do SDIL11 será atingido no longo prazo.

Na Genial Investimentos, não existe a cobrança de corretagem para negociar fundos imobiliários. Além disso, vale lembrar, os rendimentos pagos aos cotistas de FIIs são isentos de Imposto de Renda. Antes de entrar em um fundo imobiliário, converse com o seu assessor de investimentos, que poderá ajudar você a combinar seus objetivos e perfil de investidor com os melhores produtos do mercado. 

Se você ainda não tem um assessor de investimentos, abra hoje mesmo a sua conta gratuita na Genial; e conte com o apoio de especialistas para tomar as melhores decisões de investimento.