O Kinea Índices de Preço (KNIP11) é um fundo de investimento imobiliário (FII) do tipo papel criado em 2016 sob gestão da Kinea Investimentos Ltda., braço de investimentos do Itaú Unibanco. O fundo é dedicado a investimentos em ativos de renda fixa imobiliária, especialmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)  e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Com um crescimento consistente e previsão de mudança do público-alvo para investidores em geral, o KNIP11 deve estar no radar de quem já investe ou quer começar a participar do mercado de FIIs. Por isso, neste post, vamos falar sobre as principais características do portfólio e da rentabilidade do KNIP11, além do momento do fundo no mercado brasileiro.

O que é o KNIP11?

O Kinea Índice de Preços (KNIP11) é um fundo imobiliário criado em setembro de 2016 dedicado ao investimento em ativos de renda fixa que possuam lastro imobiliário. Seu portfólio está majoritariamente alocado em CRIs corporativas indexadas à inflação, embora possa investir ainda em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e outros ativos, títulos e valores mobiliários a critério do gestor.

Com patrimônio líquido de R$ 3,7 bilhões, o KNIP11 é um dos maiores e mais negociados FIIs de papel da Bolsa brasileira, a B3. O fundo é administrado pela Intrag DTVM Ltda. e gerido pela Kinea Investimentos Ltda..

De acordo com a página do fundo, o seu objetivo é acompanhar a rentabilidade do Índice de Mercado ANBIMA (IMA-B), acrescido de um spread de 0,50% ao ano.

O KNIP11 tem taxa de administração de 1% ao ano sobre o patrimônio líquido. As taxas de gestão, escrituração e custódia já estão incluídas na taxa de administração. Conforme previsto em legislação e na política de rendimentos, o fundo deve distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos resultados.

A distribuição dos rendimentos do KNIP11 é realizada sempre no 9º dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos, antecipando, portanto, o pagamento dos rendimentos do semestre.  

O Kinea Índice de Preços não tem cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), tampouco garantia do administrador, que não pode ser responsabilizado por eventuais perdas do fundo.

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Carteira do KNIP11

De acordo com a página oficial do KNIP11, consultada em maio de 2020, a carteira do fundo é composta por: 97,2% de CRIs corporativos e 2,8% de instrumentos de caixa. Em relação ao indexador que remunera esses ativos, 95,3% são atrelados ao IPCA, 2,8% à taxa Selic e 1,9% ao IGP-M.

Já a alocação por setor é de 45% em lajes corporativas, 23% em shopping centers, 16% em galpões logísticos, 7% na indústria, 6% no desenvolvimento de empreendimentos e 3% em caixa.

Ainda segundo o gestor, as principais lajes que compõem o portfólio estão alocadas nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, com baixo índice de vacância. Já os ativos logísticos estão localizados em municípios como Guarulhos, Cajamar, Jundiaí e Cabreúva, todos no Estado de São Paulo.

Em comunicado aos cotistas, o gestor afirmou que, em abril, os CRIs  de shopping centers tinham garantia de recebíveis locatícios. Além disso, complementou que todas as operações possuíam Fundos de Reserva para mitigação de possíveis perdas transitórias no fluxo dos shopping centers, como a atual vivida pelo fechamento do comércio devido à pandemia do novo coronavírus.

Rentabilidade do KNIP11

Como já citamos, 95% dos rendimentos do KNIP11 devem ser distribuídos aos cotistas. Em abril de 2020, esses rendimentos foram de R$ 0,66 por cota, o que representa uma rentabilidade de 0,58%, considerando a cota média da 5ª emissão de R$ 113,94. Segundo a Kinea, essa rentabilidade é equivalente a 203% da taxa DI do período.   O rendimento, no entanto, é menor em relação aos dois meses anteriores, já que a carteira acompanha as variações da inflação. Abaixo, podemos ver os rendimentos por cota pagos desde o lançamento do fundo:

Rendimento KNIP11
Fonte: Economatica

No acumulado de 2019, os rendimentos mensais do KNIP11 totalizaram R$ 8,15, o mesmo que 6,95% sobre o valor por cada cota.

Momento do KNIP11

Assim como outros fundos imobiliários, as cotas do KNIP11 foram atingidas pelas quedas nos ativos negociados na B3 em março de 2020, em decorrência da crise econômica causada pelo novo coronavírus. As cotações do FII chegaram a ser negociadas a R$ 94 em 18 de março, mas apresentaram considerável recuperação e, na primeira quinzena de maio, já estavam sendo negociadas na faixa dos R$ 108.

No acumulado desde o lançamento, o fundo acumula valorização de 42%, considerando o reinvestimento dos rendimentos, frente a uma variação de 30% da Selic no período, conforme podemos ver no gráfico abaixo.

Comparativo KNIP11 x Ima-B x Selic
Fonte: Economatica

Segundo comunicado do gestor, em abril do mesmo ano, apesar do cenário de incertezas, a carteira do KNIP11 “permanece saudável e adimplente em suas obrigações” uma vez que o fundo, desde sua concepção, se dedica a operações de baixo risco, baseadas em devedores e garantias de primeira linha, resultando em operações com grau de segurança suficiente para períodos de maior risco, como o atual.

Como comprar KNIP11

As cotas do Kinea Índice de Preços são negociadas na B3 sob o ticker KNIP11 e podem ser adquiridas com praticidade pelo home broker da Genial Investimentos.

De acordo com o edital do administrador, uma assembleia, prevista para 8 de julho, irá votar alterações no regulamento do KNIP11 para possibilitar que investidores em geral adquiram cotas de emissão do fundo. A mudança deve resultar em maior liquidez para o ativo. Atualmente, o regulamento prevê a aquisição no mercado primário apenas por investidores qualificados.

Na Genial, não há taxa de corretagem para negociar FIIs e, vale lembrar, os fundos imobiliários são isentos da cobrança do Imposto de Renda em seus rendimentos, conferindo maior possibilidade de ganhos ao investidor frente a outros ativos da renda fixa com cobrança de IR.

Antes de adquirir cotas em fundos imobiliários, faça uma análise do seu planejamento financeiro, avalie os seus objetivos com o investimento e a sua tolerância a riscos. Além disso, realize uma densa pesquisa sobre os ativos e o histórico do administrador/gestor do FII.

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Publicado por Genial Investimentos

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