Os fundos de investimento imobiliário (FII) foram considerados um dos melhores investimentos de 2019, com o índice que mede a rentabilidade média do setor, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários – IFIX, registrando variação positiva de 36% no período. Mas ainda vale a pena investir em FIIs? No mercado financeiro, passado não define futuro. Por isso, é sempre importante entender as variáveis a que estão sujeitos os ativos e, então, adequar a estratégia das aplicações.

Para ajudar você nessa tarefa, vamos falar neste post sobre as principais características dos FIIs  e trazer um panorama dos fundamentos e das perspectivas para os fundos imobiliários no Brasil em 2020.

Fundos imobiliários e coronavírus

A crise que se instalou no mercado financeiro diante do avanço global do COVID-19 (coronavírus) e da paralisação das atividades produtivas em todo o mundo resultou em correções profundas nos FIIs no início de 2020. Em 25 de março, o IFIX já acumulava perdas de 26%.

Os impactos são sentidos não apenas em fundos de shopping centers – fechados em algumas localidades do país com o objetivo de conter o avanço do COVID-19 -, mas em fundos de lajes corporativas e galpões, que também sofreram correções nos preços.

Analistas de mercado ouvidos pela Genial Investimentos, todavia, acreditam que as quedas estão desmedidas. De acordo com Alexandre Donini, gestor de FIIs da Brasil Plural, um movimento de investidores em busca de liquidez ante às incertezas trazidas pelo vírus levou as cotações a preços abaixo do custo de reposição, abrindo oportunidades para compras nos FIIs.

Diante da forte desvalorização, os fundos imobiliários aparecem com o mesmo potencial de alta observada no mercado de ações, com a diferença que os FIIs podem oferecer mais segurança ao investidor, avalia o gestor de FIIs da Mogno Capital, Daniel Caldeira.

Nos gráficos abaixo, você pode ver que o IFIX, que compara o desempenho do IFIX desde sua criação com o IBOVESPA . Como podemos ver, os fundos imobiliários tiveram um desempenho bem superior ao IBOVESPA no período.

IFIX x BOVESPA

Além disso, durante a crise, os fundos imobiliários se mostraram bem mais resilientes às quedas do que as ações. Veja o gráfico abaixo:

Ibovespa x IFIX 2020

Para os especialistas, a recuperação desses ativos acontecerá de forma distinta entre os fundos. Isso porque, no curto prazo, os fundos de shopping centers tendem a ser os maiores prejudicados com a possibilidade de inadimplência dos lojistas, afetando a rentabilidade imediata desses FIIs. Já os demais fundos podem enfrentar problemas no momento de vencimento dos contratos, com a não renovação de aluguéis ou com a negociação no valor do pagamento. 

O potencial de alta dos fundos imobiliários gira em torno dos 40%, mas as oportunidades de compra podem vir acompanhadas de pegadinhas, alertam os analistas de mercado. A aquisição desses ativos deve ser precedida de uma análise das propriedades, do vencimento dos contratos, do histórico dos gestores, e de paciência, já que os resultados devem surgir apenas no longo prazo.

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são uma excelente opção para quem quer começar a investir no mercado de imóveis brasileiro. Pelo fundo, um conjunto de pessoas adquire propriedades corporativas, sem a burocracia e os custos naturalmente envolvidos na compra de um imóvel.

Os FIIs podem ser formados por propriedades de um mesmo grupo, como um fundo de shopping centers ou de galpões logísticos, por exemplo, ou podem ser compostos por um conjunto mais diversificado de imóveis.

As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa brasileira, a B3, o que garante liquidez aos ativos. Os cotistas do fundo recebem proventos conforme o percentual de suas participações.

A rentabilidade dos fundos pode ser gerada pelo lucro do aluguel desses imóveis, pelo pagamento de juros de títulos ou pela venda das propriedades. Em todos esses casos, com isenção do imposto de renda. Já quando o investidor decide vender suas cotas, há cobrança de IR em 20% sobre a valorização desses papéis.

Vantagens dos fundos imobiliários

As vantagens oferecidas pelos FIIs são muitas. Os fundos imobiliários tornam possível o investimento em imóveis com poucos recursos e sem toda a dor de cabeça envolvida na compra de uma propriedade. A negociação dos ativos é feita pela B3 e há cotas com preços na faixa dos R$ 70 (valor observado após as quedas nos preços de março de 2020).

Como já falamos neste post, os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda, e a volatilidade dos fundos imobiliários é, geralmente, menor do que a observada no mercado de ações.

Enquanto a venda de um imóvel demanda tempo e muita burocracia, os FII são negociados na Bolsa com liquidez diária. Os fundos imobiliários compartilham, no mínimo, 95% dos seus lucros entre os cotistas, e a rentabilidade é periódica. 

Os fatores listados acima colaboraram para a expansão desse tipo de investimento em 2019. No período, mais de 400 mil pessoas físicas passaram a investir em fundos imobiliários (dados da B3) em busca de diversificação dos seus portfólios e de maior rentabilidade frente aos patamares mais baixos da taxa Selic.

Cenário dos FIIs

Os desafios econômicos causados pelo coronavírus são reais, mas os fundamentos de longo prazo para os fundos imobiliários ainda são sólidos. Elencamos algumas razões abaixo.

As lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers continuarão existindo após a crise atual. Não há uma descontinuidade desses negócios, mas sim um ajuste nos preços que já é maior que o custo de reposição dessas propriedades. A expectativa é que, no médio e no longo prazo, as cotações retomem os ganhos.

O mercado dos FIIs é pequeno no Brasil. Mesmo após o crescimento de 2019, o número de pessoas físicas com investimento em fundos imobiliários representa 0,3% da população brasileira. A título de comparação, nos EUA, 25% da população investe em FIIs. Há muito espaço para crescimento dessa modalidade de investimento nacionalmente.

Os fundos imobiliários ainda são ativos com menor volatilidade que as ações e possuem liquidez diária. A manutenção da taxa básica de juros do país em patamares baixos deve continuar incentivando a expansão de investimentos que ofereçam maior rentabilidade, como os FIIs.

Como investir em fundos imobiliários

Toda aquisição de ativos deve ser acompanhada de análise e pesquisa. No caso dos FIIs, é importante verificar a localização dos imóveis, a reputação dos gestores e as regras aplicadas a cada fundo.

Além da corretagem zero oferecida na negociação de fundos imobiliários, o cliente da Genial Investimentos ainda conta com o suporte de analistas e de profissionais do mercado aptos a adequar o seu portfólio às melhores oportunidades do mercado e ao seu perfil de risco. Abra hoje mesmo uma conta gratuita na Genial e aproveite com segurança as oportunidades de rentabilidade dos fundos imobiliários.

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Publicado por Genial Investimentos

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